הסכם תיווך בנדל"ן הוא חוזה מחייב שנחתם בין מתווך ללקוח, במסגרתו מספק המתווך שירותי תיווך במכירה, רכישה או השכרה של נכס. ההסכם מגדיר את תנאי ההתקשרות, את שיעור דמי התיווך ואת החובות של כל צד.
מתי מתבצעת הפרת הסכם?
הפרת הסכם תיווך עשויה להתרחש במס' מקרים, למשל כאשר:
- הלקוח מבצע עסקה מאחורי גבו של המתווך – הלקוח רוכש או מוכר נכס מבלי לשלם דמי תיווך שהוסכמו.
- אי-עמידה בתנאי התשלום – דמי התיווך אינם משולמים במלואם או במועד שנקבע.
- חוסר תום לב – צד אחד אינו פועל בהתאם להסכם, למשל, לקוח שהסתיר מידע על הנכס או מתווך שפעל בניגוד עניינים.
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, הוא החוק המסדיר עבודתם, זכויותיהם וחובותיהם של מתווכים בתחום הנדל"ן.
בעוד שהפרת הסכם ע"י הלקוח ברורה יותר – כאשר אינו משלם את דמי התיווך כולם או חלקם, ההפרה מצד המתווך מורכבת הרבה יותר, שכן אינה תלויה בביצוע תשלום אלא דווקא בדרישת תשלום ו/או בהתנהלות אישית ומקצועית של המתווך.
לפנייה ישירה לעו"ד דניאל לוין – לחץ/י כאן
במה הדברים אמורים?
מתווך זכאי לדמי תיווך כאשר השתכללה עסקת מכר אשר הוא "שושבינה", או ע"פ המונח המשפטי הרווח והמוכר – "הגורם היעיל". כלומר, הוא אשר שיווק את הנכס עבור בעליו ו/או איתר את הנכס עבור הקונה הפוטנציאלי, ניהל מו"מ עבור הצדדים ובשמם, ובלעדיו לא היתה מתממשת העסקה.
אולם תנאי לקבלת דמי התיווך הוא בכך שהלקוח חתם על הזמנה בכתב, ומכאן שהאפשרות לכריתת הסכם תיווך בהתנהגות או מכללא - אינה קיימת.
סעיף 9(א) לחוק הנ"ל קובע, כי "מתווך מקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".
בהמשך נקבע עוד, בסעיף 14 לחוק, כי מתווך מקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח באם נתקיימו 3 תנאים מצטברים: הוא היה בעל רישיון בתוקף, הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 הנ"ל בדבר החתמת הלקוח על הזמנה בכתב, ושהוא היה הגורם היעיל".
לעתים אין בסיס משפטי לדרישת המתווך
עינינו הרואות, כי רק מי שעבר את הבחינה של רשם המתווכים והחזיק ברישיון תיווך בתוקף במועד הרלוונטי של ביצוע העסקה זכאי לשכרו, ובלבד שהיה בפועל "הגורם היעיל" ודאג להחתים מבעוד מועד את הלקוח על הסכם תיווך ובו פירוט אודות כתובת הנכס, פרטיו האישיים של הלקוח, ועוד.
לא אחת מתברר, כי אין בסיס משפטי ו/או עובדתי לדרישת מתווך לקבל דמי תיווך בשל עסקה שכביכול תיווך בה. בפסיקה דוגמאות רבות למקרים בהם נדחו תביעות מתווכים בשל העובדה, כי לא היוו ה"גורם היעיל" שמאחורי העסקה, או שהתרשלו ולא החתימו את הלקוח על הסכם תיווך בגין אותו נכס ספציפי, והגם שאין חולק שהיו "גורם יעיל" – הם אינם זכאים לדמי תיווך בשל דרישת החוק להסכם תיווך חתום.
אולם כפי שצוין לעיל, לעתים מועדים המתווכים ופועלים בחוסר תום לב. כך כאשר הם מצויים בניגוד עניינים או כאשר הם מועלים באמון הלקוח ופועלים בניגוד לאינטרס שלו על מנת לקדם את האינטרס האישי שלהם.
משכך, אוסר סעיף 10 לחוק הנ"ל על מתווך לתווך בעסקה שיש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה. כמו כן, על המתווך לפעול מתוך שקיפות מלאה והוא חייב לספק מידע רלוונטי ומדויק על הנכס ועל תנאי העסקה, מבלי להסתיר דבר ומבלי להפעיל מניפולציות.
לסיכום, על לקוח לעמוד בתנאי הסכם התיווך עליו חתם, גם אם לעתים מדובר בעשרות אלפי שקלים שהוא נאלץ לשלם עבור עבודת תיווך שנראית בעיניו כאילו "אינה מצדיקה" את הסכום המבוקש. עליו לזכור, כי בתחילת הדרך הוא הסכים והתחייב לשלם את גובה דמי התיווך ואם לא יעשה כן, פתוחה בפניו של המתווך הדרך לתבוע אותו בבית המשפט.
מנגד, על לקוח לעמוד על זכויותיו ולוודא, כי המתווך עושה עבודתו נאמנה וכי העסקה היא פרי מאמציו של האחרון. אם המתווך לא החתים את הלקוח על הסכם תיווך, או שפעל בחוסר תום לב או שדורש כספים מבלי שתרם תרומה מכרעת לעסקה שנרקמה – אין בהכרח חובת תשלום ואל לו ללקוח למהר ולוותר על זכויותיו שבחוק ולשלם כספים שאינם מגיעים למשרד התיווך. במקרים לא מעטים בתי המשפט דוחים תביעות של מתווכים אם אלו לא פעלו כנדרש מהם בחוק או שלא הוכחה תרומתם המכרעת לעסקה.
הפרת הסכם תיווך בנדל"ן עלולה לגרום לנזק כלכלי משמעותי למתווכים וללקוחות כאחד. תביעה משפטית עשויה להוות כלי מרכזי להבטחת זכויות הצדדים, אך כדי להצליח בתביעה, נדרש לנהל הליך משפטי כראוי, תוך הצגת כל הראיות הנדרשות והעלאת הטיעונים המשפטיים הרלוונטיים.
עו"ד דניאל לוין עוסק בתחום המקרקעין, מלווה ומייצג בחוזי מכר דירות או שכירת עסקית, עוסק בתביעות מקרקעין וליקויי בנייה. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד דניאל לוין – 053-6240584