מתחילת מלחמת חרבות ברזל חלו מספר שינויים מהותיים הן בתנאים המסחריים והן מבחינה משפטית בעסקאות נדל"ן שעניינן רכישת דירת מגורים יד ראשונה "על הנייר" ע"י רוכשים מקבלן במדינת ישראל.
במאמר זה נסקור את עיקרי השינויים כפי שהם באים לידי ביטוי בימים אלה בהסכמי הרכישה מבחינה מסחרית ומשפטית וניתן דגשים משפטיים חשובים שיחסכו לכם כסף רב.
לפנייה ישירה לעו"ד מיכל רז – לחץ/י כאן
פטור מתשלום הצמדה למדד תשומות הבנייה
מזה שנים רבות כאשר רוכשים דירת מגורים יד ראשונה מקבלן, במרבית העסקאות מחיר התמורה החוזי בגין דירת המגורים יהא צמוד למדד תשומות הבנייה למגורים. לעיתים, ממועד רכישת הדירה "על הנייר" ועד לקבלת מפתח הדירה, חולפות מספר שנים, והרוכש נאלץ לשלם הפרשי הצמדה גבוהים בגין עליית המדד שעלולים להסתכם באלפי שקלים נוספים המתווספים למחיר הדירה.
בשנת 2022 תוקן חוק המכר (דירות) , תשל"ג 1973, כאשר במסגרת התיקון נקבע כי הסכום שניתן להצמדה למדד תשומות הבנייה בהסכמי מכר קבלן לא יעלה על 40% משווי התמורה, כאשר 20% מהתמורה לא יוצמדו כלל למדד תשומות הבניה ובהתייחס ליתרת התמורה – עד מחצית בלבד מכל תשלום נוסף לקבלן יוצמד למדד. חרף זאת ההצמדה עלולה להסתכם באלפי שקלים נוספים שיתווספו למחיר הדירה.
ואולם, נראה כי מפרוץ המלחמה בהקשר זה ישנו שינוי מהותי בקרב הקבלנים. בשנה האחרונה ניתן למצוא עסקאות נדל"ן רבות שבהן הקבלנים מציעים לרוכשים לרכוש דירת מגורים חדשה ומציעים לרוכשים פטור מוחלט מהצמדה למדד תשומות הבנייה. מדובר בהטבה כספית לרוכשים ששוויה אלפי שקלים ונראה כי מטרתה לתמרץ לרכוש דירות חדשות חרף מלחמת חרבות ברזל.
בהקשר זה, חשוב להיוועץ עם עו"ד העוסק בעסקאות נדל"ן, שיבחן את תניות חוזה הרכישה מבחינה משפטית היטב ויגן עליכם ככל שאכן הובטח ע"י הקבלן פטור מוחלט מהצמדה למדד תשומות הבנייה שכן בפרקטיקה חרף הבטחות כי אכן מחיר התמורה עבור הדירה יהיה פטור באופן מוחלט מהצמדה למדד תשומות הבנייה נראה כי סעיפי החוזה קובעים כי הפטור מהצמדה למדד יחול רק בכפוף לכך שהרוכש ישלם בדיוק עד המועד החוזי ובכל איחור, אפילו איחור של יום אחד מהמועד החוזי, התמורה תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה.
עו"ד מתחום הנדל"ן יגן על האינטרסים של הרוכשים ויתקן את החוזה באופן שתינתן תקופת גרייס סבירה שגם אם יחול איחור בתשלום התמורה ע"י הרוכש החברה לא תחייבו באופן אוטומטי בהפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה שעלולים להסתכם באלפי שקלים.
מוקשים הקיימים בהסכם
דגש נוסף הוא שחרף הבטחות הקבלן לפיהן הרוכש יקבל "פטור מוחלט מהצמדה למדד תשומות הבנייה", נראה כי בהסכם מכר עצמו קיימים מוקשים רבים בהתייחס ליתר התשלומים שהרוכש מחויב בהם לפי הסכם המכר שלגביהם קובע הקבלן בחוזה כי הם מחויבים בהפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה.
כך, לדוגמא, תשלומים שחלים בגין הוצאות רישום בית משותף עתידי של הפרויקט ורישום זכויות ע"ש הרוכשים אשר נגבים ע"י הקבלן במרבית המקרים רק לאחר מסירת המפתח בדירה לידי הרוכשים (לעיתים שנים לאחר מסירת מפתח) ובהתייחס אליהם נקבע כי יחולו על תשלומים אלה הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. לאור זאת, חשוב כי עו"ד העוסק בנדל"ן יבחן היטב את כל תניות חוזה הרכישה ויגן עליכם אף בהתייחס ליתר תשלומי חוזה הרכישה ולא רק בהתייחס לרכיב התמורה החוזי של הדירה בלבד.
הלוואות קבלן
מתחילת המלחמה נראה כי בפרויקטים רבים ניתנים תנאי מימון שמקלים מאוד על רוכשים לבצע עסקאות נדל"ן ולרכוש דירות מגורים חדשות מקבלנים. כך, לדוגמא, מימון של 10% מהתמורה בעת חתימה על החוזה וכל היתרה 90% במועד קבלת מפתח מהקבלן. שיטת מימון זה מקלה מאוד על רוכשי דירות מקבלנים, בפרט כאשר התמורה החוזית פטורה מהצמדה למדד תשומות הבניה.
אין ספק כי תנאי המימון הללו מושכים רוכשים רבים לביצוע עסקאות נדל"ן בימי המלחמה ואולם נראה כי בפרויקטים רבים בארץ, ובפרט בפרויקטים בהם ניתנים תנאי מימון מיטביים לרוכשים, החברות הקבלניות דורשות מהרוכשים לקבל "הלוואת קבלן" למימון חלק מתשלום הדירה. לדוגמא, רוכש נדרש לשלם במועד החתימה על החוזה 10% הון עצמי, וכן מחויב במסגרת הסכם הרכישה לקבל "הלוואת קבלן" בסכום של 1,000,000 ₪ נוספים מגורם מימון כלשהו או מהחברה הקבלנית עצמה כאשר החברה מתחייבת כי היא תשלם את הריביות בגין ההלוואה.
בהקשר זה, חשוב והכרחי כי עו"ד העוסק בנדל"ן, יבחן היטב את הוראות ותניות החוזה ויגן על האינטרסים של הרוכש בחוזה באופן שיקבע בבירור כי הרוכש לא יישא בכל תשלום, מכל מין סוג שהוא, הקשור להלוואת קבלן וכן יגדיר את מועד פרעון ההלוואה ויתר תנאיה בחוזה. מהפרקטיקה עולה כי חוזה המכר הסטנדרטי של הקבלנים אינו עולה בקנה אחד עם כלל האינטרסים של הרוכשים בהקשר זה ועל כן נדרש והכרחי לבחון היטב את חוזה הרכישה ולתקן את הניסוח שלו במידת הצורך באמצעות עו"ד לנדל"ן וחוזים.
איחור במסירת דירת מגורים ללא תשלום פיצויים כספיים בגין המלחמה
מפרוץ המלחמה נראה כי קבלנים מנסים להגן על עצמם, ככל הניתן, מבחינת קביעת תניות בחוזה הרכישה שיגנו עליהם במקרה של איחור במסירת מפתח לרוכשים עקב מלחמה במדינת ישראל בכלל ומלחמת חרבות ברזל בפרט כדי שהם לא יידרשו לשלם לרוכשים פיצויים כספיים בגין איחור במסירת הדירה לפי חוק המכר. על כן נדרש כי עו"ד העוסק בנדל"ן, יבחן היטב את סעיפי חוזה הרכישה, ויתקנם במידת הצורך, באופן שיגן על הרוכשים במקרה של איחור במסירה עקב מצב מלחמה.
ככלל, במדינת ישראל מצב מלחמה במרבית המקרים לא מוכר בפסיקה של בתי המשפט ככוח עליון המצדיק איחור המסירה. אם אדם רוכש דירה בעת מלחמת חרבות ברזל, כאשר עובדות ונסיבות המלחמה קיימות וידועות לכל הצדדים בעת החתימה על החוזה, הרי שאין המדובר בכוח עליון המצדיק איחור במסירת הדירה לידי הרוכש.
לפיכך, נדרש והכרחי כי עו"ד המייצג רוכשים בימים אלה בהם ישראל מצויה במלחמה, יגן באופן מיטבי ומקיף על הרוכשים בחוזה אף בהתייחס לסוגיה זו וינסח את סעיפי החוזה באופן מצומצם וברור כדי שבבוא היום, ככל שיהיה איחור במסירת הדירה, לא יהיה ספק כי המלחמה אינה מהווה כוח עליון וכי הרוכשים יהיו זכאים לפיצויים כספיים בגין איחור במסירת הדירה גם בנסיבות אלה לפי הוראות הדין.
עו"ד ונוטריון מיכל רז עוסקת בתחום הנדל"ן ומשפט אזרחי, ממשרד מ. רז ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד מיכל רז – 053-9374363