הגיע למשרדנו לקוח תמים שרכש דירה מדייר בבניין המצוי בהליך פינוי בינוי בירושלים. הלקוח היה מיוצג על ידי עו"ד מאזור המרכז שמסר הטיפול המעשי לעו"ד אחרת מירושלים. את המוכרים (להלן, "המוכר") ייצג משרד מכובד בירושלים.
הלקוח הרוכש נזקק למשכנתא על העסקה ופנה ליועץ משכנתה שהבטיח לו השגת משכנתה בתנאים טובים ותוך זמן קצר ביותר. לאור זאת נחתם הסכם מכר בגין העסקה הכולל לוח תשלומים צפוף למדי. כמקובל אחד מסעיפי החוזה הוא הסעיף לפיו אי עמידה בתשלום כלשהו תיחשב להפרה יסודית שתביא לביטול העסקה ולתשלום פיצוי של 10% ממחיר העסקה – תשלום גבוה ביותר.
כעבור זמן מה המוכר וב"כ קיבלו הצעת מחיר גבוהה מזו שהלקוח הרוכש התחייב לשלם בהסכם המכר בגין אותה דירה. הלקוח אכן לא הצליח לקבל המשכנתא במועד הצפוי והמובטח, מועד שבהתאם לו התחייב בלוח התשלומים, ולכן הוא לא עמד באחד התשלומים שהיה עליו לשלם.
לפנייה ישירה לעו"ד אברהם תורגמן – לחץ/י כאן
ניסיונות התיקון והתגובה
כל ניסיונותיו לבוא בדברים עם המוכר וב"כ לדחות מועד התשלום כולו או אף מקצתו תוך שהוא מתחייב להשיג הסכום הנדרש בהלוואות אחרות, כולל מבני משפחה ואף מבנק אחר, נדחו על הסף. וראו זה פלא, הלקוח שלא עמד במועד התשלום, וכל פניותיו נדחו על אתר, קיבל מיד אח"כ הודעה מהמוכר ומב"כ המודיעה לו על ביטול העסקה בתוספת דרישה לתשלום הפיצוי המוסכם בחוזה (10%! ממחיר העסקה) עקב הפרה יסודית של החוזה, אי עמידה בתשלום.
הלקוח שהרגיש שחרב עליו עולמו, ולאחר שקרא מאמר שכתבתי בעניין התנאים שעל דייר או רוכש בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינויי לוודא שיתקיימו בהסכם, הגיע אליי עם כל החומר שלו (שני קלסרים!) וביקש לנסות לעזור לו להציל העסקה גם במחיר קנס כלשהו.
ניסיונות הפשרה
בטרם צללתי לכלל המסמכים שהלקוח הביא, עשיתי, כמקובל, ניסיונות לבוא בדברים עם המוכר וב"כ (משרד מכובד וידוע בעיר) להגיע להסכמות, שכן מדובר ברוכש תמים שפעל בתום לב ומוכן לעשות כל מאמץ להשיג הכסף לתשלום. אבל, הן המוכר והן ב"כ, שהיו להוטים לבטל העסקה בשל ההצעה הגבוהה יותר שקבלו, דחו כל ניסיון הידברות.
לאחר לימוד הסכם המכר התברר שהמוכר וב"כ הסתמכו על טעויות קשות הן של משרד עו"ד שייצג את הלקוח בקנייה ובעריכת בחוזה והן של יועץ המשכנתאות שטיפולו הלקוי מנע מהלקוח קבלת המשכנתא לצורך התשלום האמור. כן התברר שגם המוכר וב"כ עשו שגיאות קשות בהסכם המכר כפי שיובהר להלן.
הפתרון המורכב
אחרי מאבק מורכב וממושך מול שלל גורמים הקשורים בעסקה ובפרויקט ה"פינוי בינוי", ובהם משרדי עורכי הדין שייצגו את המוכר ואת הלקוח – הרוכש בעסקת המכר, משרד עוה"ד של היזם בפרויקט פינוי בינוי ומשרד עוה"ד (מטעם היזם) שייצג את הדיירים בפרויקט, יועץ המשכנתאות של הלקוח, בנק המשכנתאות ועוד, משרדנו הצליח כאמור, לגלות שגיאות ומסמכים לא עדכניים שהוצגו בעת החתימה של הסכם המכר (כגון נסח טאבו לא נכון של המוכר ועוד).
משום כך, כל לוח התשלומים השתנה לחלוטין החל ממועד השלמת המסמכים הנכונים והנדרשים בהסכם המכר ועוד טענות משפטיות אחרות על הפגמים בהסכם המכר. משום כך "טענת ההפרה" של הרוכש ירדה מהפרק.גם הטיפול של יועץ המשכנתא נוטרל הלכה למעשה ונוהל מו"מ ישיר מול בנק המשכנתאות וכך המשכנתה אושרה בתנאים נוחים יותר ללקוח. גם משרדי עוה"ד מטעם היזם והדיירים, שהלקוח נכנס בנעלי אחד מהם, שוכנעו בצדקת הלקוח והסכימו לטענות משרדנו. באופן זה הצלחנו להפוך את הקערה על פיה, עד כדי כך שהרוכש הודיע שהוא שוקל להגיש תביעה לפיצוי נגד שאר הצדדים על מחדליהם.
ההצלחה
התוצאה היתה, העסקה המקורית נותרה על כנה והושלמה בלא שהלקוח שילם דבר מעבר למה שהתחייב בחוזה ומבלי כל פגיעה בו. הלקוח קיבל את הדירה שרכש וזו נרשמה על שמו. הוא אף הצליח להשכיר אותה במחיר הוגן ביותר עד לתחילת הליך ההריסה של הבניין.
ואמנם, כעבור כמה חודשים הלקוח התקשר למשרד ובישר כי הוא קיבל מכתב מהיזם שעליו לפנות הדירה (המושכרת)! שכן הליך הפינוי והבניה עומד להתחיל. שמחתי מאוד בשמחתו הגדולה של הלקוח שכן לא רק שהעסקה שלו ניצלה והוא לא שילם דבר מעבר למה שהיה בהסכם במקור, אלא הוא הודיע כי מחיר הדירה הוכפל בהשוואה למחר הקנייה וכי עד השלמת הבנייה המחיר צפוי עוד לעלות.
לקחים ומסקנות
סיכומו של דבר מסיפור זה עולה כי על כל דייר בבניין משותף שיזם מציע לו להצטרף לפרויקט תמ"א 38 לחיזוק הבניין או לפרויקט פינוי בינוי או לרוכש דירה בבניין כזה מדייר קיים, לבדוק היטב את ההסכם המוצע על ידי היזם או על ידי דייר בבניין כזה, כדי להיות בטוח ככל הניתן שהוא נכנס לעסקה טובה ובדרך נכונה. זאת ניתן להבטיח רק באמצעות עו"ד המתמצא היטב בסוגיות אלו.
ולכן, מוצע לכל דייר או רוכש לקחת מטעמו עו"ד מלווה לעסקה, בנוסף לעו"ד של דיירי הבניין המייצג אותם מטעם הקבלן/היזם.
עו"ד ד"ר אברהם תורגמן מייצג ומלווה בהליכי תמ"א 38 ובעסקאות מקרקעין, עוסק בסכסוכי שכנים, חריגות בנייה ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד אברהם תורגמן – 053-6268205