ביצעתם מכירה מהירה של דירה וקיוויתם להרוויח סכום נכבד? חכו רגע לפני שאתם חוגגים. רשות המיסים עשויה לסווג את העסקה שלכם כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", מה שיכול להטיל עליכם מס הכנסה כבד, במקום מס שבח נמוך יותר.
בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נדון מקרה שבו נמכרה דירה תוך ארבעה חודשים בלבד מרכישתה, ברווח של 600,000 ש"ח. רשות המיסים טענה כי מדובר בעסקה מסחרית המחייבת מס הכנסה, ולא בעסקה פרטית המחייבת מס שבח. אך האם כל מכירה מהירה באמת נחשבת כעסקה מסחרית? לא בהכרח. בפסק הדין נחשפו דקויות רבות לגבי איך קובעת רשות המיסים את הסיווג הנכון לעסקה, והאם גם הקרובים למוכר יכולים להיות מעורבים.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין שביט פיאלקו, לחץ/י כאן
מה זו עסקת אקראי ומדוע היא מסוכנת?
"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" היא כינוי לעסקה שלא מתבצעת במסגרת העסקים הרגילה של המוכר, אך נושאת מאפיינים מסחריים כמו מכירה מהירה ורווח משמעותי. כאשר עסקה כזו מסווגת כעסקת אקראי, מס הכנסה חל עליה במלואו, ולא מס שבח שבד"כ בנסיבות אלו יהיה נמוך יותר. המשמעות היא שיכולים לדרוש מהמוכר מס בגובה שיעור המס השולי שלו, שמגיע לעיתים לעשרות אחוזים מהרווח.
במקרה שנידון בבית המשפט, הדירה נקנתה במאי 2013 ונמכרה ארבעה חודשים לאחר מכן, בספטמבר, ברווח גדול. בית המשפט קבע כי העסקה נושאת סממנים מסחריים בשל התקופה הקצרה, הרווח הניכר וסממנים נוספים ולכן יש לסווג אותה כעסקת אקראי.
המימון - נקודת מחלוקת: האם האב הוא המוכר האמיתי?
אחד הנושאים המעניינים שעמדו במרכז המחלוקת היה טענת רשות המיסים כי המוכר האמיתי של הדירה היה למעשה אביה של המוכרת, ולא המוכרת עצמה. הסיבה לכך הייתה המעורבות הכספית של האב, שסייע במימון חלקי של הרכישה. לפי הטענה, האב העביר סכום משמעותי ממחיר הדירה עבור רכישתה.
אולם בית המשפט דחה את הטענה הזו וקבע כי לא ניתן לייחס את העסקה לאב, מאחר ולא הייתה הוכחה לכך שהוא מימן את מרבית העסקה. למעלה מ-50% ממחיר הרכישה לא מומן על ידו, ולכן העסקה נחשבת כמבוצעת על ידי הבת, ולא על ידי האב. למרות זאת, בית המשפט הכיר בכך שלאב יש מומחיות בנדל"ן, דבר שהוביל את רשות המיסים לחשוד שהייתה כוונה מסחרית במכירה.
מומחיות האב: ידע שמוביל לרווחים
מומחיותו של האב בתחום הנדל"ן זכתה לתשומת לב מיוחדת בפסק הדין. מעבר להיותו מתווך ומשקיע בעסקאות נדל"ן, האב התמחה באותה עת במשרד עורכי הדין שייצג בעסקה. הקשר שלו לעסקה ותובנותיו בשוק הנדל"ן העניקו לו את היכולת לצפות עליית ערך פוטנציאלית של הנכס, דבר שהוביל למכירה המהירה.
בית המשפט ציין את גילה הצעיר של הבת, שהייתה רק בת 18 במועד רכישת הדירה, ואשר רכשה את הנכס מבלי לבצע בדיקה מקיפה ומכרה את הנכס עוד לפני שהושלמו כל התנאים בעסקת הרכישה המקורית. חוסר הניסיון של הבת לעומת הניסיון והמעורבות המקצועית של האב חיזקו את החשדות שהאב היה המוח מאחורי העסקה. אך כאמור, הטענה שהאב הוא המוכר נדחתה בשל אי-הוכחת מעורבותו המימונית המספקת.
הסבר הבת לא היה משכנע דיו
הבת טענה כי אילוצים אישיים הביאו אותה למכור את הדירה זמן קצר לאחר הרכישה. היא טענה שחילוקי דעות עם אביה, שסירב לערוב למשכנתא, אילצו אותה למכור את הדירה כדי להימנע מהפרת הסכם. אולם בית המשפט קבע כי ההסבר שסיפקה הבת לא היה משכנע דיו. העובדה שהמכירה התבצעה זמן קצר לאחר הרכישה, הרווח המשמעותי שנצבר בפרק זמן כה קצר, ומעורבות האב המנוסה בתחום, חיזקו את המסקנה שמדובר בעסקה בעלת אופי מסחרי.
אז איך אפשר להימנע מסיווג העסקה כעסקת אקראי?
אם אתם שוקלים למכור דירה זמן קצר לאחר שרכשתם אותה, עליכם לקחת בחשבון את הסיכונים במכירה מהירה. יש כמה נקודות שעלולות להדליק נורה אדומה ברשות המיסים:
- תקופת החזקה קצרה: אם מכרתם את הדירה תוך פחות משנה, הדבר עשוי להיחשב כעסקה מסחרית. ככל שהתקופה קצרה יותר, כך הסיכון עולה.
- רווח משמעותי בזמן קצר: כאשר נצבר רווח משמעותי על העסקה בפרק זמן קצר, במיוחד אם מדובר בשיעור עלייה גבוה יחסית לשוק, הדבר מגביר את הסיכוי לסיווג כעסקת אקראי.
- מעורבות של צדדים נוספים: מעורבות של בני משפחה במימון העסקה או במכירה עלולה לגרום לכך שרשות המיסים תראה בכך סימן למסחריות. יש להימנע ממעורבות מימונית כזו בלי בדיקה מדוקדקת.
- מומחיות בנדל"ן: אם אתם בעלי מומחיות בתחום הנדל"ן, כמו במקרה של האב, הדבר עשוי להעלות חשדות לכך שאתם מבצעים עסקאות מסחריות. מומחיות זו תיחשב כאינדיקציה לכך שהמכירה התבצעה מתוך כוונה לייצר רווח מהיר.
לא כל מכירה קצרה תיחשב לעסקה מסחרית
למרות הסיכון, לא כל מכירה שנעשית זמן קצר לאחר הרכישה תיחשב כעסקת אקראי בעלת אפי מסחרי. אם יש לכם הסבר משכנע וסביר למכירה המהירה, כמו שינויים אישיים, נסיבות חיצוניות, או צורך דחוף, בית המשפט ורשות המיסים עשויים להשתכנע שמדובר בעסקה פרטית לגיטימית ולא במסחרית. במקרה כזה, לא תחול עליכם חבות במס הכנסה גבוה אלא מס שבח בהתאם לחוק. לכן, ייעוץ מקצועי והתנהלות נכונה יכולים להציל אתכם מתשלומי מס מיותרים.
חשיבות הייעוץ המקצועי
מכירת דירה, בפרט כאשר היא מתבצעת זמן קצר לאחר רכישתה, מצריכה תכנון מוקדם ובחינה זהירה של השלכות המס. עורכי דין המתמחים במקרקעין יכולים לספק ייעוץ מקיף על מנת לסייע לכם להיערך לסיכונים האפשריים, להפחית את הסיכוי לסיווג העסקה כעסקה מסחרית ולמנוע תשלומים מיותרים. כמו כן, ייעוץ מקצועי בתחום המיסוי עשוי לחסוך לכם סכומים משמעותיים ולסייע לכם להימנע מהפתעות בלתי צפויות בהמשך.
עורכת הדין שביט פיאלקו מייצגת בעסקאות מכר ורכישה ומספקת שירותים משפטיים בתחום המקרקעין, הסדרת זכויות ורישום מול הרשויות, עריכת הסכמים בתחום הנדל"ן, עסקאות מתנה (העברה ללא תמורה) והתחדשות עירונית. הכותבת לא ייצגה בתיק המוזכר במסגרת ע"מ 62359-10-21. הכתבה באדיבות האתר .din.co.il
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין שביט פיאלקו - 053-6241193