פירוק שיתוף במקרקעין הינו התהליך המשפטי אשר במסגרתו מתבצעת הפרדת הקשר המשותף בין בני זוג בהתאם לחוק בכל הנוגע לנכסיהם המשותפים וחלוקתם כמו גם הפרדת החובות והזכויות, אם במסגרת הליכי גירושין או פרידה.
פירוק שיתוף יכול להתבצע בשתי דרכים עיקריות:
פירוק שיתוף בהסכמה: ממש כשם שבני-זוג חופשיים להחליט ביניהם במהלך חייהם המשותפים על מכירת הדירה ועל אופן חלוקתה, כך ממש הם חופשיים לעשות כן במהלך ואף לאחר פרידה ו/או גירושין. במידה ופירוק השיתוף הינו רק חלק מתוך מסת הרכוש המשותף ו/או רכיב אחד מבין כמה מומלץ לעשות זאת במסגרת הסכם כולל ולהביאו לאישור בית המשפט על מנת שיעניק לו תוקף מחייב של פסק דין.
מיותר לציין, כי בני-הזוג רשאים להחליט, כי אחד מהם ירכוש את זכויותיו של האחר בדירה או שהדירה תוצא למכירה בשוק החופשי והתמורה תחולק ביניהם.
לעומת זאת, הדרך הנוספת הינה פירוק שיתוף בהיעדר הסכמה: במקרה שקיימת מחלוקת בין בני-הזוג, בין אם אחד מהם מעוניין למכור את הדירה בעוד השני מעדיף שלא ובין אם שניהם רוצים לרכוש את מלוא הזכויות בדירה או כאשר אינם מסכימים על שוויה או אופן חלוקתה, או אז ניתן לבצע את פירוק השיתוף במסגרת תביעה שתוגש לבית המשפט הנשענת על החוק המקנה לכל שותף במקרקעין את הזכות לעשות כן.
לפניה ישירה לדן לימור - משרד עורכי דין, לחץ/י כאן
מתי ניתן להורות על פירוק שיתוף בדירה?
לכל אחד מבני הזוג מוקנית הזכות לדרוש את פירוק השיתוף בדירה בכל עת וזכות זו בעיקרון אינה מותנית באיזון יתר הזכויות והחובות שלהם, אלא שרירה וקיימת אף לפני חלוקת כל רכושם. עם זאת, בית המשפט לענייני משפחה מוסמך להורות על עיכוב פירוק השיתוף בדירה במידה וניכר שפירוק השיתוף בדירה עוד בטרם חלוקת הרכוש יקנה לצד אחד יתרון ממשי על פני הצד השני במהלך ההליכים המשפטיים.
בנוסף, על בית המשפט להתרשם, כי קיים הסדר חלופי לילדיהם הקטינים של הצדדים ולהורה שבחזקתו ועמו צפויים הם להישאר במרבית הזמן. בהחלט אפשר, כי בהיעדר הסדר מגורים חלופי יידחה מועד פירוק השיתוף בדירת בני הזוג.
בנסיבות מסוימות, כאשר עתר אחד מבני הזוג לפירוק שיתוף בבית המשפט לענייני משפחה, עומדת לצד השני הזכות לפנות לבית הדין הרבני ובמסגרת תביעה לשלום בית מוסמך בית הדין להורות על מתן צו למדור ספציפי ובכך יהיה ניתן לעיתים אף לסכל את פירוק השיתוף בדירה ובכל מקרה לעכב את מכירתה.
מה ניתן לעשות כאשר אחד מבני הזוג לא משתף פעולה ומטרפד את מכירת הדירה?
גם כאשר הצדדים החליטו בעצמם למכור את הדירה במקרה אחד וגם כאשר בית המשפט הורה על פירוק שיתוף במקרה אחר, מכירת הדירה בפועל תלויה קודם כל בשיתוף הפעולה ביניהם. לעיתים, מי מבני הזוג נמנע מלשתף פעולה, לא מאפשר להציג את הדירה לרוכשים פוטנציאליים, מסכל מעורבות של אנשי מקצוע, מתווכים וכיוצ"ב והלכה למעשה מטרפד את מכירת הדירה.
במקרים אלו של חוסר תקשורת בין בני הזוג או חוסר יכולת למכור את הדירה באופן עצמאי, אין ברירה, אלא להיעזר בבית המשפט שנוטל את המושכות בכל הנוגע למכירת הדירה.
מומלצת מאד פנייה באמצעות עו"ד הבקיא בענייני משפחה ופירוק שיתוף, שלאחריה בית המשפט יורה על מינוי כונס נכסים לדירה אשר מנהל את הליך מכירתה ללא כל תלות בבני הזוג ונתון כל העת לפיקוח בית המשפט, החל ממינוי שמאי לשם הערכת שוויה של הדירה, הצגתה לצדדים שלישיים מעוניינים ועד עריכת הסכם מכר והסדרת הרישום.
ועדיין חשוב לציין, כי בני הזוג הבעלים של הדירה בכל מקרה היו ויישארו חלק מהותי בכל אחד משלבי מכירת הדירה. מוקנית להם הזכות להשיג על שווי הדירה שנקבע ואף לערער על כך, מוקנית לכל אחד מהם הזכות להתנגד לסך המכירה שנקבע במידה ומי מהם סבור שניתן למכור את הדירה כנגד תמורה גבוהה יותר ולכל אחד מבני הזוג יש זכות ראשונים לרכוש את הדירה ואף להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר שניתנה לרכישתה.
פירוק שיתוף - כמה אצטרך לשלם? מהו גובה המס במכירת הדירה?
ככלל, מכירת דירה ו/או העברת זכויות בדירה בנסיבות מסוימות מהווה אירוע מס הטעון דיווח חובה לרשויות המס ותשלום המס הינו נגזרת של כל המשתנים הרלוונטיים בקשורים באותה מכירה, זהות הבעלים ועוד שורה של נתונים. לעומת זאת, העברה מסוימת של זכויות בדירה אגב גירושין טומנת בחובה חשיבות רבה מבחינת מיסוי מקרקעין, שכן היא אינה מהווה אירוע מס ואין היא גוררת עמה חיובים שונים.
דן לימור הינו עו"ד המתמחה בענייני משפחה ופירוק שיתוף. מומלץ להיעזר בעו"ד בקיא בענייני משפחה ופירוק שיתוף בדירה לצורך בחינה מוקדמת של כל הנסיבות הרלוונטיות על מנת לכלכל את צעדיכם בתבונה, לרבות ובפרט לצורך בחינת שיעור המס הצפוי בעת מכירת הדירה אם בכלל. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לדן לימור - משרד עורכי דין - 053-9428861