בשנים האחרונות, קמים פרויקטים רבים של בניה מכוח תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38. הבניינים הללו הם בחלק מהמקרים בניינים חדשים אשר נבנו לאחר הריסת הבניין הישן ובמקרים אחרים מדובר בתוספת בניה על גבי ולצד הבניין קיים. בשני המקרים, בנסיבות מסוימות, הבנייה עלולה לפגוע בערך המקרקעין הסמוכים לבניין המחוזק או החדש.
לפניה ישירה אל עורך דין ונוטריון יעקב בן צבי, לחץ/י כאן
ירידת ערך עקב פגיעה במקרקעין שגובלים בבניין בפרויקט תמ"א 38
הפגיעה במקרקעין הגובלים בנסיבות מסוימות עשויה להתבטא בין היתר בהגברת הצפיפות שנובעת מתוספת יחידות דיור על אלו שהיו קיימות במקום במצב המקורי, עומסי תנועה, שינוי אופי הבניה באזור, תוספת קומות שעלולה לגרום לפגיעה בפרטיות, הצללה, חסימות אוויר ועוד. פגיעות כאלו במקרקעין עלולות לגרום לירידת ערך של נכס מקרקעין אשר גובל בפרויקט שנבנה מכוח תמ"א 38.
מאחר שפעולות תכנון ובניה במקרקעין סמוכים עלולות בנסיבות מסוימות לגרום לפגיעה בערכו של נכס מקרקעין, המחוקק התייחס במפורש לסוגיית הפיצוי לאדם שערך נכס בבעלותו נפגע בעקבות פעולות תכנון ובניה שבוצעו בנכס סמוך.
פיצוי ירידת ערך עבור נכס שגובל בתוכנית פוגעת
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") קובע פיצוי ירידת ערך עבור נכס שגובל בתוכנית פוגעת כאשר תוכנית יכולה להיות תוכנית מתאר מקומית, מחוזית ואף ארצית כמו תוכנית תמ"א 38. בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק, תביעת פיצויים בגין תוכנית פוגעת תוגש תוך שלוש שנים ממועד מתן התוקף לתוכנית.
הגשת התנגדות לבקשה להיתר מכוח תמ"א 38
כדי להקדים תרופה למכה ולמנוע את הנזק שעלול להיגרם בעקבות קבלת היתר בניה לבניין מכוח תמ"א 38, במתכונת בה הוגשה מלכתחילה, ניתן להגיש התנגדות לבקשה להיתר. התנגדות זו יכולה להיות פרטנית כשהיא מוגשת על ידי דייר אחד או קבוצתית אם שכונה שלמה מתארגנת כדי למנוע מימוש תמ"א 38 בתחומה. התנגדות כזו תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובניה אחרי פרסום הבקשה להיתר. מטרת ההתנגדות לא בהכרח לסכל בניה אלא להיטיב ולהשביח את התכנון, לא אחת עבור כל המעורבים בעניין, ושעה שלא תמיד מוסדות התכנון יכולים להבחין בפרטים הרלבנטיים כולם אותם מכירים וחיים האנשים במקום. במקרה של דחיית ההתנגדות ניתן להגיש ערר לוועדת הערר לענייני תכנון ובניה.
גם אם הבקשה להיתר אושרה, בעלי הזכויות במקרקעין הגובלים בבניין שנבנה מכוח תמ"א 38, עדיין רשאים להגיש תביעת פיצויים על ירידת הערך של המקרקעין בבעלותם לפי סעיף 197 לחוק. את התביעה יש להגיש תוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית כאמור.
מועד גיבוש עילת התביעה נקבע כמועד קבלת היתר הבניה
בפסק דין של בית המשפט העליון בבר"מ 1560/13 בעניין הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נגד מגן אינטרנשיונל בע"מ נקבע כי כאשר מדובר בתוכנית כללית אשר לא יוצרת ודאות בכל הקשור למקרקעין אשר ביחס אליהם תמומש התוכנית, המועד שבו תתגבש עילת התביעה לפי הוראות סעיף 197 לחוק הוא מועד קבלת היתר הבניה ולא קבלת האישור לתוכנית, כאשר מועד זה הוא גם המועד הקובע לתחילת מרוץ ההתיישנות.
חשוב לציין כי הלכה זו נקבעה ביחס לתמ"א 36א' - תוכנית מתאר ארצית לרישוי מתקני שידור, אך ממנה ניתן לבצע היקש גם באשר למתן היתרי בניה מכוח תמ"א 38 כך שהמועד להגשת התביעה לירידת ערך יידחה עד למועד שבו ניתן לבניין היתר בניה, אז בעלי דירות בבניינים שגובלים בבניין זה יהיו רשאים להגיש תביעות בעילה של ירידת ערך.
תביעה לפיצוי בגין לירידת ערך תיתמך בחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך
תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך תיתמך בחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך אשר תכלול פירוט של רכיבי הנזק שנגרם לבעל הנכס בעקבות מתן ההיתר מכוח תמ"א 38. על פי רוב, בשלב הראשון תביעת פיצויים שתוגש לוועדה המקומית לתכנון ובניה - תידחה על ידה. על ההחלטה הזו ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה על ידי עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום התכנון והבניה.
בכל מקרה שצפוי להיגרם נזק בעקבות ביצוע פרויקט התחדשות עירונית ו/או תמ"א 38 רצוי לפנות לעורך דין מנוסה בתחום התכנון והבניה שייבחן את האפשרויות העומדות בפניכם ויסייע לכם לקבל את מלוא הפיצוי על ירידת הערך הצפויה לנכס שלכם.
עורך דין ונוטריון יעקב בן צבי עוסק בדיני מקרקעין, תכנון ובניה, התנגדויות להליכי היתר בניה, הליכים בוועדת ערר כולל פיצויים והיטלי השבחה, צווי הריסה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין ונוטריון יעקב בן צבי - 053-8007604