התפתחות עולם הרכב וחידושו הביאו לכך שיש רכבים רבים על הכביש שמופעלים על ידי חשמל בלבד ולכך נדרשת טעינת הרכב בעת חנייתו.
לעניין התקנת עמדת הטעינה הותקנו תקנות החשמל (התקנת מערכת טעינה לרכב חשמלי), התש"ף-2020 אשר קובעות את דרך ההתקנה של עמדה שכזו, ואולם טרם נחקק חוק אשר מסדיר את היחסים בין הדיירים לעניין הצורך בהסכמה או העדר צורך בהסכמה של הדיירים בהתקנת עמדת טעינה בחנייה בבתים משותפים.
לפניה ישירה לחברת עורכי דין מור ושות', לחץ/י כאן
האם קיימת לדייר בבית משותף זכות להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בחנייה?
על רקע ההתפתחות הטכנולוגית בשוק הרכב והצורך העולה וגובר להתקין עמדות טעינה חשמליות בבתים משותפים, נעמיק בכתבה זו בשאלה האם קיימת לדייר בבית משותף הזכות להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בחנייה?
בית משותף הוא בית מגורים אשר מחולק ליחידות רישומיות נפרדות (דירות) ורכוש משותף.
בכל בית משותף ממנים באספה הכללית נציגות, לפי סעיף 65 לחוק המקרקעין, והיא הגוף אשר מייצג את הדיירים בכל בית משותף והיא נבחרת על ידם לניהול הבית המשותף.
מהו רכוש משותף בבית משותף?
הרכוש המשותף מוגדר בחוק המקרקעין בסעיף 52, והוא בעצם כל השטח אשר אינו חלק מהיחידה הרישומית הספציפית של כל דייר, כגון: הגינה, החצר, חדר מדרגות, קירות חיצוניים והגג.
סעיפים 55-57 לחוק המקרקעין קובעים הוראות בעניין הרכוש המשותף וכעולה מהוראות החוק לכל דירה חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף אשר שיעורו הוא שטח רצפת הדירה לבין שטח כלל הדירות בבית המשותף.
לעיתים כל חניה בבניין מוצמדת לדירה ספציפית והיא חלק מהדירה לכל דבר ועניין ואולם השימוש המותר בה הוא לצרכי חנייה בלבד, כך שהקמת עמדת טעינה היא שימוש "אחר" ולא חניה.
ישנם מצבים בהם החנייה אינה מוצמדת לדירה ספציפית ועל כן במצב דברים זה החנייה היא חלק מהרכוש המשותף ועל כן יש לעמוד בכללים של "שימוש סביר" ברכוש המשותף.
הצעת חוק בעניין התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף ודיני מקרקעין
נכון להיום הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 35) (התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף ודייני מקרקעין), התשפ"ב-2022 אשר נועדה להסדיר בהוראותיה את היחסים כאמור ואולם היא טרם סיימה את הליך החקיקה.
על אף שטרם הסתיימו הלכי החקיקה בעניין נפרט מעט את הצעת החוק ונבין מה רוח המחוקק בעניין:
לפי דברי ההסבר להצעת החוק רוח המחוקק היא להסדיר את התקנה של עמדות הטעינה בבתים משותפים "תוך איזון בין זכות הקניין של בעלי הדירות ברכוש המשותף, לבין הצורך של בעל דירה יחיד להשתמש ברכוש המשותף כדי להעביר תשתית מתאימה לשם הקמת עמדת טעינה לרכב חשמלי".
שלושה אופנים לחיבור רכב לטעינה חשמלית
מהוראות הצעת חוק עולה שניתן לבצע את החיבור לטעינה חשמלית בשלושה אופנים שונים:
"חיבור דירתי" – חיבור ישירות מהדירה בבית המשותף של בעל הרכב החשמלי.
"חיבור ייעודי" – חיבור חשמל נוסף, שנועד לשמש עמדת טעינה לרכבים חשמליים ומותקן בהתאם לכללי רשות החשמל, שאינו חיבור דירתי או ציבורי.
"חיבור ציבורי" – חיבור חשמל ציבורי המשמש בין היתר את הרכוש המשותף כגון מעליות, תאורה וכד'.
כך שלפי הצעת החוק תינתן אפשרות להתחבר לכל אחת מדרכי החיבור לחשמל ואולם יש שוני בין "חיבור דירתי" או "ייעודי" אשר מחבר את עמדת הטעינה לחניה הצמודה לדירה ובין "חיבור ציבורי" אשר מחובר לחשמל שמקורו ברכוש המשותף מבחינת הסכמת בעלי הזכויות בבניין לכך.
ב"חיבור דירתי" או "ייעודי" יהיה ניתן לבצע התקנה ללא צורך בהסכמת הדיירים אך יש לעמוד במספר תנאים כגון הודעה לנציגות ועמידה בהוראות חוק התכנון והבנייה וחוקים נוספים ותכליתם של הוראות אלה היא "למזער ככל האפשר, את הפגיעה האפשרית בבעלי הדירות האחרים. בכפוף לעמידה בכל התנאים המפורטים לעיל לא תידרש הסכמה של בעלי הדירות אחרים לשם התקנת עמדת הטעינה באמצעות חיבור דירתי או באמצעות חיבור ייעודי" (הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 35) (התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף ודייני מקרקעין), התשפ"ב-2022 בעמ' 747 בדברי ההסבר)
אף פסיקת המפקח על הבתים המשותפים, אשר אזכר בפסיקתו את רוח הצעת החוק, ציין כי המטרה היא "שמירה על בטיחות וחזות הבית ומניעת פגיעה בזכויותיהם של בעלי הדירות האחרים" (6/348/2021 לוי יחיעם נ' נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ד' כפר סבא בפסקה 49).
מהו הרוב הדרוש של בעלי הדירות להתקנת חיבור ציבורי?
ואילו ב"חיבור ציבורי" יידרש לקבל רוב את בעלי הדירות וזאת כיוון שבמצב דברים זה החיבור נעשה לחשמל המשמש בין היתר את הרכוש המשותף וזו נגיעה ישירה לבעלי הדירות בבית המשותף.
כך שמכל מקום, מכוח הוראות הצעת החוק ניתן לראות שהמחוקק כן רואה חשיבות במתן אפשרות להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבתים משותפים, ואולם בשל העובדה שהחוק טרם סיים את הליך החקיקה נכון להיום הפסיקה של המפקח על הבתים המשותפים היא זו שנותנת מפת דרכים לביצוע שכזה.
פסיקת המפקח על הבתים המשותפים - התנאים להתקנת עמדת טעינה חשמלית
לאור העובדה שנכון להיום הפסיקה של המפקח על הבתים המשותפים היא זו שמפרטת את התנאים להתקנת עמדת טעינה חשמלית בבית משותף נעמוד על הפסיקות השונות שניתנו בעניין:
המפקח על הבתים המשותפים, שהיא הערכאה המוסמכת לדון בסכסוכי שכנים בבתים משותפים, דן מספר פעמים בשאלה האם התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחנייה בבית משותף היא שימוש סביר ברכוש משותף?
יודגש כי בבתים רבים אין עיגון של נקודות חשמל מתאימות לשם טעינה שכזו, דבר אשר מתחיל לתת את אותותיו במתן היתרי בנייה חדשים עם התקנת בסיס לחשמל בחניות, ולכן כאשר דייר מעוניין להתקין עמדת טעינה הוא נתקל לעיתים בסרבנות או הצבת תנאים של דיירים נוספים או של הנציגות בבית המשותף.
מכאן שבעת סירוב להתקין את עמדת הטעינה או הצבת תנאים לכך פונים הצדדים לערכאות שיפוטיות לפתרון הסכסוך.
וכאמור בעת פניה שכזו למפקח על הבתים המשותפים ובהיעדר חקיקה מסודרת בעניין נבחנת התקנה שכזו בראיית ה"שימוש הסביר" ברכוש המשותף.
האם התקנת עמדת הטעינה היא "שימוש סביר" ברכוש משותף?
לפי הפסיקה של המפקח על הבתים המשותפים התקנת עמדת טעינה שכזו בחנייה בבית משותף היא שימוש סביר ברכוש המשותף: "כאשר היא מותקנת כראוי, והיא מחוברת לחשמל הדירתי, תואמת לתנאי הזמן והמציאות המשתנה בימינו, ואין בה כדי למנוע מבעל דירה שימוש דומה" (6/384/2021 לוי יחיעם נ' נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ' כפר סבא בפסקה 36) ניתן להתקינה אף ללא צורך בהסכמה מאת האספה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף.
אולם ישנם מצבים בהם הנציגות מציבה דרישות על מנת להתקין את העמדה אך הפסיקה דייקה אילו דרישות ניתן להציב על מנת להתקין את העמדה.
כך שלפי המקרה כאמור יש צורך במספר תנאים להצבת העמדה אף ללא הסכמת האספה הכללית כאמור:
- מסירת הודעה מראש בכתב לשאר דיירי הבניין על מועד ביצוע ההתקנה.
- פוליסת ביטוח לכיסוי נזקי צד ג'.
- ההתקנה תעשה על פי תקנות החשמל (התקנת מערכת טעינה לרכב חשמלי), התש"ף-2020.
- המתקין יישא בכל העלויות הישירות והעקיפות הנובעות מההתקנה.
- ההתקנה תתבצע רק על ידי חברה או צוות מיומן ומוסמך לבצע את ההתקנה ושיש ברשותו ביטוח מתאים.
- דרישה לעמידה בהוראות חוק התכנון והבניה וחוקים נוספים.
- אם ייפסק השימוש או מכירת הדירה לצד ג' או מכל סיבה אחרת המתקין יישא במלוא הוצאות הסרת עמדת הטעינה והחזרת הרכוש המשותף לקדמותו.
פסיקת המפקח על המקרקעין אינה מחייבת במקרים אחרים
יודגש כי על אף הוראות פסק דין זה של המפקח כאמור מדובר בפסק דין של שופט בערכאה ברמת בית משפט השלום ועל כן אין היא מחייבת במקרים אחרים, אך ניתן לראות כי גם המפקח על המקרקעין רואה באפשרות להתקנת עמדת טעינה חשמלית בבתים משותפים כדבר אפשרי אף אם יש דרישות לכך.
יצוין שבפסיקה אחרת (ת"א) 783/20 נציגות הבית המשותף רח' אליהו ברלין 9 תל אביב נ' אנגל רחל השימוש שעשתה מקימת עמדת הטעינה היה כך שהוא מנע מדיירים אחרים שימוש דומה (פסקה 62 לפסק הדין) ואף בניגוד לחוק החשמל (פסקה 63 לפסק הדין) ועל כן הורה המפקח לנתבעת להסיר את עמדת הטעינה על חשבונה ואולם אף בפסק דין זה לא מנע לחלוטין המפקח על הבתים המשותפים את החיבור לחשמל לרכב חשמלי כפי שמצוין בסיום פסק הדין:
"התביעה מתקבלת במובן זה שעל הנתבעת לפרק את עמדת הטעינה שהותקנה על ידי ועל חשבונה (משעה שהבית יחובר למערכת החדשה של שנפ על פי המתווה שנמסר על ידי הנציגות). ככל שלא יבוצע חיבור של שנפ ל-60 מכוניות חשמליות, על התובעים או מי מביניהם לאפשר לנתבעת להתחבר ללוח החשמל הציבורי באמצעות מונה חשמל ובהתאם לחוק החשמל." (פסקה 69 לפסק הדין).
כך שעל אף הקביעה בפסק דין זה שיש להסיר את עמדת הטעינה ניתן ללמוד כי גם המפקח על המקרקעין כמו המחוקק רואה צורך באפשרות להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף או אף להתחבר ללוח חשמל ציבורי לשם כך.
התקנת עמדה טעינה לרכב חשמלי תתאפשר אם היא עומדת בתנאים לפיהם ההתקנה לא מונעת מדיירים נוספים להתקין או להשתמש בעמדה שכזו, וכן שהיא עומדת בתנאים של חוקים ותקנות הקשורות לחשמל ותכנון והבנייה וכד', כך שיש חשיבות לדברים אלו אם יש רצון להתקין עמדה טעינה שכזו.
קנית רכב חשמלי, אתה גר בבית משותף ורוצה להתקין עמדה טעינה חשמלית, מה אתה עושה?
מפסקי דין אלו ניתן ללמוד שנכון להיום ובהיעדר הוראת דין אחרת, דייר המעוניין להתקין עמדת טעינה בחנייה בבית משותף אכן יוכל לעשות זאת אם וכאשר הוא עומד בתנאים שנקבעו בפסקי הדין אשר הגדירו את הקמת והתקנת עמדות הטעינה כשימוש סביר ברכוש המשותף אשר אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים ואשר עומד בתנאי החוק והתקנות של התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי.
עו"ד גלעד אברהם, ראש מחלקת תכנון ובניה בחברת עורכי דין מור ושות', עוסק בבתים משותפים, התחדשות עירונית, תכנון ובניה, מיסוי מקרקעין, עסקאות קומבינציה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לחברת עורכי דין מור ושות' - 053-7429285