נחלה היא יחידת משק חקלאי שניתנה למתיישבים במסגרת התאגדות שנקראת מושב. הנחלה מורכבת משלושה חלקים: חלק אחד הוא חלקה חקלאית והחלק השני הוא חלקת מגורים שכוללת את בית המגורים של בעלי הנחלה אשר שטחה הוא לרוב כ-2.5 דונם והחלק השלישי הוא החלקים המשותפים של חברי האגודה – חלק זה מנוהל על ידי האגודה. לפי ההגדרה ברשות מקרקעי ישראל, נחלה במושב הינה יחידה משקית אחת שאינה ניתנת לחלוקה יחד עם זאת ניתן לפצל מגרש מתוך נחלה.
בהתאם לכללי רשות מקרקעי ישראל, נחלה אמורה לשמש לפרנסתה של משפחה אחת באמצעות עיבוד חקלאי של שטחי הנחלה. מאחר שפיצול נחלה עלול להקשות על האפשרות להתפרנס מחקלאות בנחלה הרי שנאסר לפצל נחלות. את זכויות בר הרשות בנחלה ניתן לרשום על שמו של אדם אחד ובן/ת זוגו כך במקרה של הורים ולהם יותר מילד אחד, הדבר גרם לקשיים משמעותיים.
לפניה ישירה אל יעל פרי - משרד עורכי דין, לחץ/י כאן
האם רשות מקרקעי ישראל מתירה לבצע פיצול נחלות?
לימים רשות מקרקעי ישראל התירה לבעלי נחלות לפצל ולהפריד מגרש למגורים מתוך חלקת המגורים בנחלה שבבעלותם עד לשטח של חצי דונם. כך התאפשרה הפרדת מגרש שישמש לבית מגורים מתוך הנחלה. הפרדה זו היא למעשה פיצול מגרש מנחלה אך היא מכונה פעמים רבות בטעות פיצול נחלה. הזכויות במגרש הוקצו לבעל הנחלה או לאדם אחר עבור תשלום דמי היוון בסך של 91% מערך המגרש בשוק החופשי.
כיום, בעל נחלה שיצטרף ויפעל בהתאם לפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקע ישראל יוכל לפצל ולהפריד מגרש לצורכי מגורים מתוך חלקת המגורים בנחלה שבבעלותו וזאת עד לשטח של חצי דונם בכפוף לתשלום של 33% בלבד משווי המגרש המפוצל. החוכר יוכל לחתום חוזה חכירה על מלוא זכויות הבנייה למגורים הקיימות והעתידיות במגרש.
כיצד מתבצעים בפועל הליכי פיצול נחלה?
אם אתם בעלי נחלה במושב והחלטתם שאתם מעוניינים להפריד מגרש מחלקת המגורים שלכם בנחלה, בשלב הראשון תצטרכו להצטרף להחלטות החדשות של רשות מקרקעי ישראל בהתאם לפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקע ישראל ולשלם סך של 3.75% מערך חלקת מגורים בגודל מירבי של 2.5 דונם, עם היקף בנייה בסיסי לצורך מגורים וזאת לפי קביעת שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל. ההחלטות אשר התגבשו בקובץ ההחלטות הנ"ל מאפשרות לבעל החלקה לעגן את זכויותיו בחלקת המגורים על ידי רישומן כיחידה נפרדת ועצמאית במרשם המקרקעין.
בהתאם לפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקע ישראל, ניתן לבצע פיצול של מגרש מתוך נחלה עבור תשלום בסך של שליש משווי הקרקע בשוק החופשי. החלטה זו אינה מגבילה את מספר הפיצולים שניתן לבצע בקרקע ולכן כל מי שמשלם דמי רכישה רשאי לפצל יותר ממגרש יחיד מתוך חלקת המגורים בנחלתו. לחלקת המגורים מתלווה הרשאה לבניית 375 מ"ר, והשימוש בחלקת המגורים יוכל להתבצע ללא הוכחת רצף בין דורי בנחלה, על ידי בניית מספר יחידות דיור לבעל הנחלה ולקרובו.
כדי להפריד את המגרש מתוך שטח הנחלה, בעל הנחלה יצטרך לרכוש את כל הזכויות במגרש המיועד להיות מפוצל, כלומר להשלים את התשלום שביצע מעבר ל3.75% ועד ל-33% מערך חלקת המגורים בתוספת תשלום היטל השבחה.
אם בעל הנחלה ישלם לרשות מקרקעי ישראל תשלום כולל בסך של 33% מערך כל חלקת המגורים בנחלה, הוא יוכל לפצל מספר מגרשים ולא יצטרך לבצע כל תשלום נוסף בכפוף לעמידה בשלושה תנאים:
- לנחלה תוצמד יחידת מגורים אחת אשר משמשת למגוריו של בעל הנחלה.
- מספר הפיצולים ייעשה לפי ההגבלות שאושרו בתוכנית מתאר המסדירה את מספר היחידות שניתן לבנות בנחלות במושב. (תמ"א 35).
- למגרש המפוצל יוצמדו זכויות בנייה אשר לא יפחתו מ-160 מ"ר.
חשוב לציין כי פיצול המגרש יתבצע בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה המאפשרת את ביצוע הפיצול. כמו כן יובהר כי יחידת דיור קיימת לפי תוכנית תקפה עם זכויות בניה כוללות של 160 מ"ר לכל הפחות אשר משמשת בפועל למגוריו של בעל הנחלה, תישאר צמודה לנחלה ולא יתאפשר לפצלה מהנחלה.
האם כדאי מבחינה כלכלית לבצע את הליך הפיצול?
לפני ביצוע הליך פיצול, חשוב מאוד לברר את העלות הכלכלית הכרוכה בהפרדה של מגרש מנחלה ולבחון אם המהלך צפוי להצדיק את ההשקעה מבחינה כלכלית.
כדי לפצל את המגרש מתוך שטח הנחלה יש צורך בהכנת תוכנית מדידה שתאושר על ידי רשויות התכנון. בשלב הראשון יש לבצע תשלום עבור היוון זכויות במגרש בשיעור של 29.25% משווי המגרש המיועד לפיצול כאשר לתשלום זה יש להוסיף תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולשלם מס רכישה למיסוי מקרקעין על רכישת הזכויות החדשות במגרש. בנחלות שבהן הוסדרו חריגות בנייה ושימושים חורגים, בעלי הנחלות יוכלו להצטרף להחלטות החדשות בקלות יחסית ולהתחיל בהליכי ההפרדה.
חשוב לציין כי מעבר לעלויות שהוזכרו לעיל, על בעל הנחלה לשקלל גם עלויות של מודד מוסמך, אדריכל להכנת תב"ע לפיצול, שמאי מקרקעין, שכר טרחת עו"ד, תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, תשלום מס רכישה על רכישת זכויות מרשות מקרקעי ישראל, היטלים ואגרות.
ייצוג משפטי של עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בהליכי פיצול נחלות
מכיוון שהליך פיצול נחלה הוא הליך מורכב המחייב היכרות מעמיקה עם הביורוקרטיה, החוקים והתקנות הרלבנטיות, ניהול לקוי של הליך פיצול נחלה במושב עלול לגרום נזק כלכלי רב לבעלי הנחלה. כדי להגן על האינטרסים של בעלי הנחלה, ולהימנע מנזקים כלכליים, מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין מקצועי, מנוסה ומיומן בייצוג ובליווי בעלי נחלות בהליכי פיצול מול רשות מקרקעי ישראל, אשר בקיא גם בסוגיות המיסוי הנלוות.
עורכת דין יעל פרי עוסקת בפיצול נחלות, דיני אגודות שיתופיות, בנים ממשיכים, מושבים וקיבוצים, מקרקעין, צוואות וירושות ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה ליעל פרי - משרד עורכי דין - 053-9428973