בפיצול בית קיים, שאינו במסגרת תכנית לתוספת זכויות בנייה - יחידה נוספת (או מגרש אליו ניתן להצמיד 180 מ"ר עיקרי כלומר, לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה הקיימות בנחלה), אין צורך להמתין לאישור תכנית כוללת של המושב / המועצה, וניתן למכור בית קיים / מגרש לפיצול באישור ועדות התכנון והבנייה (מקומית, ומחוזית) לאחר הגשת תכנית מפורטת / "נקודתית" לפיצול, וזאת ללא עיכובים אשר תלויים בתוכנית כוללת למושב / למועצה.
פיצול בית / מגרש מנחלה כרוך בחלוקת זכויות קניין, ומאפשר מכירה או העברה נפרדת של יחידות בודדות בתוך הנחלה. תהליך זה יכול להיות מועיל במיוחד כאשר מספר בעלים חולקים בעלות על נחלה ורוצים לממש את החלקים שלהם. פיצול בתים מספק הזדמנות לשחרר את הערך של הנכס על ידי מתן אפשרות לכל בעלים לנהל באופן עצמאי את חלקו. עם זאת, חשוב לגשת לתהליך תוך הפעלת שיקול דעת והקפדה על הדרישות החוקיות המחייבות כדי להבטיח פיצול חלק ומוצלח.
לפניה ישירה אל עו"ד ארז גיל, לחץ/י כאן
לפניכם רשימה של שבעה כללי זהב אשר מומלץ לפעול על פיהם לפני תחילת מעורבות בעסקה של פיצול בית / מגרש מנחלה. כללים אלה נועדו להבטיח כי בעיות פוטנציאליות ימנעו מראש, ולאפשר תהליך פיצול חלק ועסקת מכירה מוצלחת.
1. ביצוע בדיקה ראשונית ותהליך תכנון
לפני תחילת הפיצול, חשוב להתייעץ עם אדריכל כדי שיבצע בדיקה ראשונית של קווי הבנייה של הבית. בדיקה זו תסייע לקבוע את זכויות הבנייה שיצורפו למגרש ואת הבית שיחולק. השלב הבא כרוך בקבלת אישור תוכנית מתאר הכוללת חוקי עזר ושרטוט מפורט לפיצול. תוכנית זו תוגש לוועדות התכנון והבנייה המקומיות והמחוזיות לאישור. לאחר האישור תיושם תכנית לצורכי רישום שתאפשר רישום נפרד של הבית המפוצל ושל יתרת הנחלה.
יצוין כי במושבים שבהם אושרה תכנית מתאר לבית שלישי - תוספת זכויות בנייה, ניתן יהיה לאשר את הפיצול במסגרת תכנית בינוי בסמכות ועדה מקומית, ותצ"ר (תכנית לצורכי רישום).
ביישובים שונים הופקדה בוועדה מחוזית תכנית מתאר / בשלבי הפקדה לבית שלישי המתייחסת לכלל יישובי המועצה, ונראה שייקח עוד זמן רב עד לאישורן. נוסף על כך, קיימות תוכניות פרטניות בחלק מהיישובים, אשר חלקן טרם הופקדו לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה וחלקן מצויות בשלבי הפקדה.
לפיכך, מומלץ לבצע בדיקה פרטנית באשר לכל מושב / ועדה לתכנון ולבנייה, כדי לבחון אם אושרה תכנית מתאר ליישובי המועצה / למושב.
2. טיפול בחריגות בנייה ושימושים חורגים
כדי להבטיח תהליך פיצול חלק, יש צורך לטפל בכל חריגות הבנייה או בשימושים חורגים שעלולים להתקיים בתוך הבית. חשוב לתקן אי סדרים אלה ולהסדיר את כל יתרת התשלומים הקשורים לשימושים, לרבות חובות עבר.
3. פתרון סכסוכי גבולות והשגת התחייבויות מהשכנים
ודאו שאין סכסוכים או מחלוקות עם בעלי נכסים שכנים בנוגע לגבולות הנכס. רצוי לקבל התחייבויות בכתב מהשכנים לפיהן לא יעלו התנגדויות לתוכנית הפיצול. התחייבות מסוג זה תעזור למנוע סיבוכים פוטנציאליים במשך תהליך הפיצול.
4. רישום נפרד מלא של חלקה א' בלשכת רישום המקרקעין
אם חלקה א' בנחלה אינה רשומה כבר כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), חיוני להשלים רישום זה. לחילופין, יש לקבל אישור של מודד מטעם אגודת המושב הרלוונטית או מודד פרטי האחראי / מטפל ברישום תכנית לצורכי רישום (תצ"ר).
5. הבטחת עמידה בדרישות רשות מקרקעי ישראל ביחס לבנוי
בעת פיצול בית בנוי, חיוני לעמוד בדרישות בנייה ספציפיות. אלה כוללים הבטחת קיומו של בית בנוי נוסף בנכס עם זכויות בנייה של לפחות 160 מ"ר. נוסף על כך, שטחי הבינוי לפיצול המגרש צריכים לעמוד בדרישות ספציפיות, בדרך כלל 180 מ"ר לפחות, לשטח העיקרי ו-60 מ"ר לשטחי שירות (בכפוף להחלטות עדכניות של ועדות התכנון והבניה).
6. אימות מגורי החוכר בנחלה
חשוב לוודא כי החוכר הוא הבעלים של הקרקע ומתגורר בתוך הנחלה. היחידה שנותרה בנחלה צריכה להיות מנוצלת בפועל כמקום מגוריו של החוכר, בהתאם לדרישות שהותוו על ידי הרשויות הרלוונטיות.
7. קבלת הסכמה מאגודת המושב ומהוועד המקומי
לפני גיבוש הסכם מכר לפיצול, חשוב לקבל הסכמה בכתב הן מהוועד המקומי והן מהאגודה השיתופית. רצוי לבקש את הסכמתם ולברר מהן דרישותיהם מראש כדי להבטיח עסקה חלקה ככל האפשר.
סיכום
פיצול בית / מגרש מנחלה מחייב תשומת לב קפדנית לתקנות ולכללים שונים. הקפדה על שבעת כללי הזהב המפורטים בכתבה זו, תבטיח לבעלי הנכסים תהליך פיצול מוצלח ועסקת מכירה חלקה. לפני ביצוע העסקה מומלץ להתייעץ עם משפטנים העוסקים בדיני מקרקעין ובדיני קניין כדי לצלוח את האתגרים ולהבטיח עמידה בכל הדרישות הרלבנטיות. עם הכנה נכונה והקפדה על ההנחיות, בעלי נכסים יוכלו להשיג את התוצאות הרצויות להם בפיצול בית מנחלה.
עורך דין ארז גיל - בעל ניסיון של שנים רבות בייצוג בעלי נכסים במושבים ובמגזר הכפרי, דיני מקרקעין ותכנון ובנייה, ירושות, הסכמים בין יורשים, פיצולים מנחלות, מכר ורכישה המתמקדים בעסקאות במגזר החקלאי, במגזר הכפרי, מושבים קיבוצים, מיסוי מקרקעין, מיסוי מכר נחלות ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין ארז גיל - 053-6245549