המגורים בבית משותף כרוכים בקרבה רבה בין דייר אחד למשנהו. קרבה זו במקרים רבים מלווה בשלל מטרדים שגורמים השכנים זה לזה. המטרדים המוכרים כוללים בין היתר מטרדי רעש, רטיבות, ריח ועשן אשר עלולים לגרום לנזק בריאותי ולפגוע בהנאת הדיירים מהנכס שלהם. על כן נשאלת השאלה מהן האפשרויות שעומדות בפני דייר שסבור כי הוא נפגע בעקבות מטרד שנגרם לו על ידי שכן אחד או מספר שכנים בבית המשותף. מעבר לאי הנוחות הכרוכה בהתמודדות עם מטרד בבית המשותף, במקרים רבים המטרד עלול לפגוע בערך הדירה באופן משמעותי ואף לגרום הפסדים כספיים ניכרים לבעליה במועד מכירתה.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון רפי רפאלי, לחץ/י כאן
נזקי רטיבות בדירה
בשלב הראשון יש לבדוק מהו מקור הנזק, ואחרי שנשלל מצב שבו מקור הנזק הוא בצינורות דירתנו, יש לבחון האם מדובר בנזילה או ברטיבות שמקורה בצנרת המשותפת או שלחילופין מדובר ברטיבות שמקורה בדירת שכן בקומה העליונה או מדירת שכן סמוכה באותה קומה. נזקי רטיבות בדירה שנגרמים עקב נזילת מים או רטיבות שמקורה בדירה העליונה הם שכיחים ביותר בבתים משותפים. הרטיבות עלולה לנבוע מפריצת מים עקב שבר חלודה, התיישנות או בעקבות שיפוץ שבוצע בדירה העליונה. בסיטואציה כזו יש לפנות לבעל הדירה העליונה ולדרוש ממנו שיתקן את הליקוי הנובע מדירתו כמו גם את הנזק שנגרם לדירתכם.
לפי סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בעל דירה בבית משותף זכאי לבקש מבעלים של דירה אחרת בבניין שיבצע תיקון בדירתו בכפוף לכך שאי ביצוע התיקון עלול לגרום לפגיעה בדירת הדייר שדרש לבצע את התיקון. חובה זו היא מוחלטת ואינה תלויה באשמה. לפיכך, גם אם הקבלן אחראי לנזילה או לליקויי הרטיבות, בעל הדירה שמקור הליקוי בנכס שלו מחויב לתקנו ובהמשך יוכל לפנות לקבלן כדי לקבל החזר עבור הוצאותיו.
מה אפשר לעשות אם השכן מסרב לטפל בבעיה?
אם השכן מסרב לטפל בבעיה, מומלץ לפנות לעו"ד מנוסה ומקצועי שעוסק בתחום הבתים המשותפים כדי שייבחן את נסיבות המקרה, ינסח מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים ויעבירו לידי השכן הסרבן. אם השכן מסרב לתקן את הליקויים גם אחרי שקיבל מכתב התראה מעורך דין, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים ולדרוש צו עשה אשר יחייב את השכן לתקן את ליקויי הרטיבות. לצורך הגשת התביעה וקבלת צו עשה יש לצרף לתביעה חוות דעת של מומחה הנדסי שייבחן את הליקוי יחווה דעתו בנוגע למקורו ולהיקפו. אם ישנם פערים משמעותיים בין חוות דעת המומחים שהגישו הצדדים להליך השיפוטי הרי שהמפקחת על הבתים המשותפים תמנה מומחה מטעם בית המשפט שיחווה דעתו בדבר מקור הנזק והיקפו.
אם ישנו קושי באיתור מקור הנזילה, יש לפנות לנציגות הבית המשותף ולבקש ממנה להזמין בעל מקצוע שייבחן את הליקוי ויתחקה אחרי מקורו. אם יתברר כי מקור הנזק הוא בדירת השכן, בעל הדירה שניזוק יצטרך לשלם לבעל המקצוע עבור התיקון בדירתו ולפנות לשכן שמקור הרטיבות נובע מדירתו כדי לקבל החזר עבור התשלום שניתן לבעל המקצוע.
מטרד רעש בבית משותף
שוכרי דירות ובעלי דירות בבית משותף עלולים לגרום לרעש חזק ו/או בלתי סביר אשר פוגע משמעותית באיכות החיים של שכניהם בבית המשותף, בשלוות חייהם וביכולתם ליהנות מדירתם. הרעש בבית המשותף עלול לנבוע ממוזיקה רועשת, משחקי כדור, נביחות כלבים, גרירת ריהוט ברחבי הדירה, דיבור בקול רם וצעקות, רעש משאבות, מזגנים ועוד.
אם השכנים אינם מודעים לרמת הרעש שהם מפיקים ומפגינים חוסר אכפתיות לפניות בנושא או לחילופין ממשיכים להרעיש בכוונה גם לאחר בקשות חוזרות ונשנות בנושא, הרעש הבוקע מדירתם עלול לגרום למטרד משמעותי עבור שאר הדיירים בבית המשותף ובמיוחד עבור שכנים שמתגוררים בסמיכות, מעל או מתחת לדיירים הבעייתיים.
מטרד רעש עלול לפגוע באיכות החיים של השכנים, להפריע להם לישון, לגרום להם ולילדיהם לבהלה ואף במקרים חמורים עלול לפגוע במצב הרוח וביכולת התפקוד עקב מחסור מתמשך במנוחה ובשעות שינה ובתוך כך להוביל לתסכול ולתחושת חוסר אונים.
איך להתמודד ביעילות עם מטרד רעש?
הניסיון מלמד כי הגשת תלונה למשטרה בעניין הרעש לרוב לא תפתור את הבעיה והשוטרים יסתפקו במתן אזהרה לשכן המרעיש ותו לא. יובהר כי לשוטרים שנענים לקריאה אין אמצעים טכנולוגיים מתאימים שמאפשרים להם למדוד את עוצמת הרעש באופן מדויק, ובהתאם לקבוע האם השכן המרעיש אכן חרג מרמות הרעש המותרות שנקבעו בתקנות.
אם מטרד הרעש אינו פוסק גם לאחר פניה מנומסת לשכנים והזמנת שוטרים למקום, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מנוסה בתחום המטרדים בבתים המשותפים אשר ילווה את הדיירים וייעץ להם כיצד לנהוג כדי להביא להפסקת הרעש המטריד. דייר שסבור כי הוא נפגע עקב קיומו של מפגע רעש רשאי להגיש קובלנה פלילית נגד הגורם שמייצר את הרעש. עם זאת מדובר בהליך מורכב ולכן ההמלצה היא לרוב להגיש תביעה אזרחית נגד הגורם המרעיש ולבקש צו מניעה זמני ואף קבוע לצורך הפסקת הרעש יחד עם דרישת פיצוי כספי מכוח פקודת הנזיקין.
רעש שהופק בכוונה להטריד ממניעים אישיים, כדי לנקום או להפעיל לחץ
אם הרעש הופק בכוונה להטריד ממניעים אישים, כדי להפעיל לחץ או לנקום בשכן, האחרון יוכל לבקש צו למניעת הטרדה מאיימת שימנע מהשכן המרעיש להמשיך במעשיו. במקרה של הפרת הצו ניתן יהיה לפנות למשטרה ולפתוח בהליכי בזיון בית המשפט לצורך השתת קנס על השכן המרעיש. חשוב לציין כי במסגרת תביעה לבית המשפט, אם יוכח כי הרעש מהווה מטרד ליחיד, בית המשפט יהיה רשאי לפסוק לשכן שנפגע פיצויים בגין נזקים ממשיים שנגרמו לו כמו גם פיצוי בגין עוגמת נפש.
מכוח החוק למניעת מפגעים, אדם שהוכח לגביו שהרעיש בניגוד לתקנות, צפוי לשלם קנס ואף להישפט למאסר לתקופה של חצי שנה לכל היותר במקרים קיצוניים. כדי להוכיח שרמת הרעש היא מעבר לרמה המותרת בתקנות לרוב יהיה צורך לצרף לתביעה חוות דעת של מומחה בתחום האקוסטיקה.
מטרד ריח בבית משותף
חוש הריח מגיב לנוכחות של חלקיקים נדיפים הנישאים באוויר. מעל רמה מסוימת ריח עלול להוות מפגע סביבתי קשה ומטרד אשר השלכותיו עלולות להתבטא באזורי מגורים ומסחר כמו גם בקרב עובדים במפעלים תעשייתיים. החשיפה למפגע ריח גורמת חוסר נוחות ובמקרים מסוימים אף עלולה לגרום לנזק בריאותי ממשי.
הוראות חוק מחייבות לעניין מפגעי ריח ניתן למצוא בין היתר בחוק למניעת מפגעים ובתקנות שהותקנו מכוחו, בחוק למניעת מפגעים סביבתיים, בחוק העונשין ובפקודת בריאות העם.
לפי סעיף 3 לחוק למניעת מפגעים לאדם אסור לגרום לריח חזק או בלתי סביר מכל מקור שהוא אם הוא מפריע או עשוי להפריע לאדם שמצוי בקרבת מקום או לעוברים והשבים. לנוכח אי הוודאות בקביעה מה ייחשב למטרד ריח חזק או בלתי סביר עקב היעדר טכנולוגיה יעילה למדידה כמותית של מפגעי ריח מסוגים שונים ישנה בעייתיות בהוכחת מטרדי ריח בישראל.
פתרון אפשרי לבעיה הוא הסתייעות בצוות מריחים, כלומר קבוצת אנשים שעברו בדיקות ומבחנים אשר הוכשרו לתאר את עוצמת הריח באופן מילולי. עם זאת חשוב לציין כי צוות מריחים לא תמיד מסוגל לתת מענה ברור וחד משמעי בנוגע לקביעת עוצמת הריח או מקורו האפשרי. בעוד לצוות המריחים אין מעמד משפטי מחייב, ניתן להביא את ממצאיהם כראיה במסגרת הליך שיפוטי שינוהל נגד השכן המזיק.
מטרד עשן בבית משותף
בעוד החוק למניעת עישון במקומות ציבוריים והחשיפה לעישון אוסר על עישון במקומות ציבוריים כולל אולמות אירועים, בתי קולנוע, בריכות שחיה, מסעדות ושטחים פתוחים בקניון, אין עדיין חוק שאוסר עישון במרחב הפרטי דוגמת גינות ומרפסות בבתים משותפים.
חשוב לציין כי כל עוד אדם מעשן בביתו באופן שאינו מפריע לסביבה, אף אחד לא יוכל למנוע זאת ממנו, אך במקרה שעשן הסיגריות או המנגל מגיע לביתו של השכן וגורם לפגיעה משמעותית בבריאותו או באורח חייו הרי שהגורם המזיק יהיה חשוף לתביעה שעשויה להתבסס על ס' 44 לפקודת הנזיקין - מטרד ליחיד, כלומר גרימת הפרעה ממשית לשימוש סביר במקרקעין או להנאה סבירה מהם של אדם אחר, על החוק למניעת מפגעים סביבתיים (תביעות אזרחיות) ועל סעיף 13 לחוק המקרקעין שלפיו בעלות במקרקעין אינה מצדיקה ביצוע פעולות שגורמות אי נוחות או נזק לאחרים.
בהסכם פשרה שנחתם בין צדדים לאחר הגשת תביעה בבית משפט השלום בפתח תקווה בגין ירידת ערך של נכס ונזקים בריאותיים שנגרמו עקב העישון הכפוי נקבע כי שכנים מעשנים שעזבו את דירתם יפצו את שכניהם עבור נזקים בריאותיים וכלכליים שנגרמו להם בסך כולל של 28 אלף שקלים.
בית המשפט ייבחן את המטרד לפי מבחן האדם הסביר והתחשבות בנתונים סביבתיים
בפסיקה נקבע כי בית המשפט ייבחן את המטרד לפי מבחן האדם הסביר תוך התחשבות בנתונים סביבתיים. לצורך גיבוש קיומה של עוולת מטרד ליחיד נדרש כי ההפרעה שנגרמה עקב התנהגות הגורם המזיק תהיה הפרעה מוחשית שאינה קלת ערך, לא חולפת ומהותית. כמו כן נקבע בפסיקה כי מידתה, עוצמתה וקיומה של ההפרעה ייבחנו תוך זיקה לאדם אחר וזכותו לבצע שימוש סביר במקרקעין ולהפיק מהם הנאה סבירה.
כדי לזכות בפיצוי הנפגע יצטרך להוכיח את עצם קיום המפגע וכי נגרם לו נזק בעקבותיו. אם נגרם לאדם נזק בריאותי הוא יצטרך להביא חוות דעת של מומחה רפואי בתחום הרלבנטי כדי לבסס ולהוכיח את הנזק שנגרם לו במסגרת ההליך השיפוטי ואת הקשר הסיבתי בין המפגע לבין הנזק.
אם אתם מתמודדים עם מטרד בבית משותף, ההמלצה עבורכם היא לפנות בהקדם לעורך דין מקצועי, מנוסה ומיומן בהגשת תביעות נגד שכנים בגין מטרדי רטיבות, רעש, עשן וריח בבית המשותף. עורך הדין ייבחן את מכלול הנסיבות והנתונים הרלבנטיים ויגבש אסטרטגיית פעולה מיטבית למיצוי זכויות הלקוח.
עורך הדין רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי חיצוני לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ומתמחה בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים, ליקויי בניה ונזיקין. כמו כן משמש עורך הדין כיועץ משפטי חיצוני לשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות). ניתן להפנות אל עו"ד רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעו"ד רפי רפאלי - 050-9000145