רוכשי דירות רבים נדהמים לגלות שלל ליקויי בניה בדירות חדשות שעבורן שילמו במיטב כספם. ליקויי בניה בנכס יכולים לבוא לידי ביטוי בין היתר בפגמים בריצוף הדירה, בעיות רטיבות ונזילות בכל רחבי הדירה, קירות עקומים, חריגות בניה, חלונות פגומים ועוד. בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) יזם או קבלן שמכר דירה לרוכשים מחויב לתקן את ליקויי הבניה שהתגלו בדירה אחרי מסירתה לרוכשים תוך פרק זמן סביר שמשתנה בהתאם לחומרת הליקוי.
לא פעם, קבלנים שמעוניינים לצמצם הוצאות מנסים להתנער מאחריותם לתיקון ליקויי בניה בדירות חדשות באמצעות שלל סעיפים שניסחו בהסכמי המכר. מאחר שהוראותיו של חוק המכר (דירות) הן קוגנטיות, לקבלן אסור להתנות עליהן. לפיכך, סעיפים שמנוגדים להוראות החוק בהסכם המכר אינם תקפים. איסור זה הוא בעל משמעות רבה עבור רוכשי דירה שנתקלים בליקויי בניה בדירתם החדשה, מכיוון שהוא למעשה מחייב את הקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים למרות האמור בהסכם המכר.
אם נתקלתם בליקויי בניה בדירה חדשה והקבלן ניסה להתנער מאחריותו לתקן את הליקויים, מומלץ לפנות מוקדם ככל האפשר לעורך דין מנוסה ומקצועי בתחום ליקויי הבניה כדי שייבחן את הוראות חוזה המכר מול הוראות חוק המכר (דירות), ייבחן האם התנהלות הקבלן עולה בקנה אחד עם דרישות החוק והפסיקה בנושא, ויסייע לרוכש הדירה למצות את זכויותיו מול הקבלן באמצעות הכנת מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים ובמקרה הצורך גם על ידי הגשת תביעה נגד הקבלן.
לפניה ישירה אל עורך דין אוראל הרשקוביץ, לחץ/י כאן
מהם ליקויי בניה בנכס?
ליקויי בניה בדירה מתייחסים למצבה הפיזי של הדירה לאחר מסירתה לידי הרוכשים ולפערים ואי התאמות שבין מצב הדירה בפועל לבין מצב הדירה שהובטח במפרט הטכני של הנכס אשר צורף להסכם המכר. במקרים רבים רוכש הדירה יגלה חלק מליקויי הבניה כבר במועד קבלת החזקה בנכס אך במקרים אחרים הוא עלול לגלות ליקויי בניה נוספים בהמשך כגון בעיות חשמל, בעיות צנרת, חריגות בניה ועוד.
מה המשמעות המעשית של "תקופת בדק" ושל "תקופת אחריות"?
תקופת בדק היא למעשה פרק הזמן שבמהלכו הקבלן מחויב לתקן את הליקויים בנכס. במשך תקופה זו הקבלן נושא באחריות לתקן כל ליקוי שמתגלה בנכס חוץ ממקרים שבהם הוא יצליח להוכיח שהליקוי נגרם באשמתו של רוכש הנכס. משך תקופת הבדק נע בין שנה אחת ועד לשבע שנים, כאשר התקופות הרלבנטיות מפורטות בתוספת לחוק המכר (דירות) ותלויות בסוג הליקוי שנמצא בנכס. חשוב לציין כי קבלן שטוען במהלך תקופת הבדק כי הליקוי בנכס לא עונה להגדרה של ליקוי בניה או לחילופין שהליקוי בנכס נגרם בעקבות מעשים שביצע רוכש הנכס, יחויב להוכיח זאת בבית המשפט.
האם רוכש דירה מחויב ליידע את הקבלן אודות ליקויי הבניה שמצא בנכס?
הקבלן הוא הגורם שאחראי לתקן ליקויי בניה בנכס בתקופת הבדק, אך רוכש הנכס מצידו מחויב ליידע את הקבלן אודות ליקויים שגילה בדירה. אם רוכש הדירה יידע את הקבלן אודות ליקויים בדירה תוך תקופה של שנה ממועד מסירת החזקה בנכס, הוא יהיה זכאי לכך שהקבלן יתקן את הליקויים בנכס. לאחר שחלפה שנה ממועד מסירת החזקה בדירה, הרוכש יהיה מחויב להודיע לקבלן על כל ליקוי שהתגלה בדירה ולא היה ניתן לגלות באמצעות בדיקה סבירה.
ההודעה ליזם נועדה לאפשר לו לתקן את הליקויים באופן עצמאי ובכך לחסוך בעלויות. מעבר לכך, עיקרון הקטנת הנזק מחייב את רוכש הדירה להקדים וליידע את הקבלן על הליקוי כדי למנוע את החמרתו ואת התייקרות עלויות התיקון.
האם רוכש דירה מחויב לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בנכס?
בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) רוכש דירה מחויב ליידע את הקבלן בדבר כל ליקוי בניה שהוא מצא בנכס ולהעניק לו אפשרות או "הזדמנות נאותה" לבצע בו תיקונים תוך פרק זמן סביר לפני הגשת תביעת פיצויים בגין ליקויי בניה. אם רוכש הנכס נתקל בסירוב מצד הקבלן או שהקבלן לא תיקן את הליקויים כראוי, הרוכש יורשה להגיש תביעה לבית משפט נגד הקבלן.
מנגד, קבלן שקיבל תלונה בדבר ליקויי בניה בדירה יהיה מחויב לבדוק את טענות הרוכש לעומק ובמקרה שעלה כי הטענות מוצדקות, הקבלן יצטרך לטפל בתלונה בהקדם כדי להימנע מהתמודדות עם תביעה בבית המשפט.
ליווי משפטי של עו"ד מקצועי ומנוסה יסייע לרוכש הנכס למצות את זכויותיו מול הקבלן
ההמלצה לרוכש דירה חדשה מקבלן אשר נתקל בליקויי בניה בנכס היא להקדים ולפנות לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום ליקויי הבניה בסמוך לאחר גילוי הליקויים בנכס. כך, הרוכש יוכל להיערך באופן מיטבי להליך משפטי מול קבלן שנהנה מיתרון על פניו בהיבטים של ניסיון, משאבים ומומחיות.
חשוב לציין שאת התביעה נגד הקבלן יש לבסס באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין או מהנדס בתחום הבניה. מאחר שרוכש הדירה מחויב להוכיח את נזקיו כדי לקבל פיצויים מהקבלן בבית המשפט, חוות דעת זו מאפשרת לרוכש הנכס להוכיח את הנזק שנגרם לו בעקבות ליקויי הבניה בנכס.
עורך דין אוראל הרשקוביץ עוסק בתחום המקרקעין בדגש על ליקויי בניה, עסקאות מכר, העברה ללא תמורה, היתרי בניה, חריגות בניה, הפקעות מקרקעין, ניהול ורישום זכויות. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.