רכישת דירה היא לרוב העסקה החשובה ביותר בחייהם של זוגות רבים שמשקיעים את מלוא הונם וחסכונותיהם עבור דירה חדשה מקבלן שתשמש בית חם עבורם ועבור ילדיהם. במסגרת עסקת הרכישה הקונים חותמים על הסכם מכר מול הקבלן ועל מפרט טכני שמתייחס לרכיבים הטכניים של העסקה. במפרט הטכני יצוינו בין היתר החומרים שמשמשים לבניית הדירה, סוגים ומידות של פרופילי אלומיניום, מרצפות, כלים סניטריים ועוד. במפרט יפורטו גם ההוראות ההנדסיות והאדריכליות של הדירה, שטחה הכולל ומספר החדרים בה.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון רפי רפאלי, לחץ/י כאן
גילוי ליקויי בניה מסוגים שונים בדירה חדשה מקבלן
קונים שנכנסו להתגורר בדירה חדשה מקבלן לעיתים קרובות מגלים בה ליקויי בנייה מסוגים שונים, אשר חלק מהם לא מאפשר לנהל חיים סבירים בדירה וגורם לרוכשים לחוש תסכול, כעס, מרמור ועוגמת נפש. ליקויי בניה בדירה חדשה עלולים להתבטא בנזילות מים, בעיות רטיבות, סדקים בקירות הדירה, שקיעות של מרצפות, פגמים בריצוף ובכלים הסניטריים ועוד שלל ליקויי בניה מסוגים שונים. ליקויי בניה אלו במקרים רבים הופכים את המגורים בדירה לבלתי אפשריים ואף עלולים לפגוע משמעותית בערכה הכספי של הדירה.
מטבע הדברים, הסכם מכר שנחתם בין קבלן לבין רוכשי דירה לרוב יהיה מנוסח לטובת הקבלן ולכן גם יקל עליו בסוגיית האחריות כלפי רוכשי דירה לאחר מסירתה. יובהר כי הוראות שפוטרות קבלן מאחריות לליקויים בדירה חדשה עומדות במקרים רבים בניגוד להוראות חוק המכר (דירות) (להלן: "החוק"). בחוק מוגדר באופן מדויק היקף אחריותו של הקבלן כלפי רוכשי הדירה בעת מסירתה ולאחר מכן במהלך תקופות הבדק והאחריות.
מהם גבולות האחריות של הקבלן לליקויי בניה בדירה לפי החוק?
לפי החוק, אחריות הקבלן לליקויי בניה בדירה נחלקת לשתי תקופות, כאשר התקופה הראשונה נקראת תקופת הבדק ואילו התקופה השנייה נקראת תקופת האחריות. במהלך תקופת הבדק הקבלן מחויב לתקן את הליקויים בדירה אלא אם הצליח להוכיח שהליקוי נגרם באשמתו של בעל הדירה. תקופת הבדק תתחיל להימנות ממועד מסירת החזקה בדירה ומשכה נע בין שנה אחת לבין שבע שנים בהתאם לסוג ומהות ליקוי הבניה.
לעומת זאת, במהלך תקופת האחריות שמתחילה עם סיום של תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים, רוכש הדירה הוא זה שמחויב להוכיח שהליקוי נובע מהעבודה, מהחומרים או מהתכנון של הקבלן. לאחר תום תקופות הבדק והאחריות, הקבלן יישא באחריות לליקויים בדירה אך ורק במצב של אי יציבות בבניין או במקרה של בעיית בטיחות שמקורה ביסודות הבניין או בשלד.
התמודדות יעילה עם ליקויי בניה בדירה חדשה
הניסיון מלמד כי הדרך המיטבית לשמירה על זכויות רוכשי דירה חדשה מתחילה כבר בשלב רכישת הדירה. על כן, כבר בשלב החתימה על הסכם המכר רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מיומן ומנוסה בליווי עסקאות מכר ובטיפול בליקויי בניה, אשר יתלווה לרוכש, ייבחן את הוראות הסכם המכר ויגן על האינטרסים והזכויות שלו. מטבע הדברים עורך דינו של הקבלן מגן בראש ובראשונה על האינטרסים של הקבלן ששכר את שירותיו ומשלם את שכר טרחתו ולא על האינטרסים של רוכשי הדירות.
מעבר לכך, במועד חתימת הסכם המכר חשוב לעמוד על זכותו של רוכש הדירה להסתייע במהנדס או במומחה אחר מטעמו אשר ייבחן את הדירה במועד המסירה ויערוך חוות דעת בנוגע להימצאם של ליקויי בניה. במקרה של איתור ליקויי בניה בדירה, חוות הדעת תוכל לשמש את רוכש הדירה כדי לבסס פנייה בכתב לקבלן אודות הימצאות ליקויי בניה בדירה.
רוכש דירה רשאי לסרב לקבל את הדירה עד שהקבלן יתקן את הליקויים
חשוב לציין כי בשלב מסירת הדירה הרוכש רשאי לסרב לקבל את הדירה עד לתיקון הליקויים. לחילופין הרוכש רשאי להתנות את כניסתו לדירה בכך שהקבלן יתחייב בכתב לתקן את הליקויים תוך פרק זמן סביר.
במהלך שנת הבדק רוכש הדירה מחויב ליידע את הקבלן בדבר ליקויי בניה שמצויים בדירה ולדרוש ממנו את תיקון הליקוי בהקדם האפשרי. בכל הקשור לתקשורת מול הקבלן מומלץ להסתייע בעורך דין מקצועי שילווה את רוכש הדירה, יפנה בשמו לקבלן, יבקר את התנהלות הקבלן ובמקרה של חוסר היענות מצידו יוכל להגיש תביעה נגדו בבית המשפט, לדרוש במסגרתה את תיקון הליקויים או לבקש פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לרוכשי הדירה.
נקודה נוספת ראויה לציון הינה כי מרבית רוכשי דירה יוכלו להבחין בליקויים בולטים לעיין אולם אין להם את המיומנות ו/או הניסיון לבדוק האם בניה נעשתה בהתאם לתקנים, דבר אשר על נקלה יתגלה בבדיקה של מומחים בתחום, ליקויים אלה שווים במקרים רבים פיצוי של אלפי או עשרות אלפי שקלים! ובמקרים מסוימים כגון מסירת שטח קטן יותר אף פיצוי העשוי להגיע למאות אלפי שקלים!.
הימצאות ליקויי בניה ברכוש המשותף
ליקויי בניה אינם מצויים בדירות בלבד אלא עלולים להימצא גם ברכוש המשותף. לא אחת בניינים רבים נמסרים לדיירים כאשר קיים חוסר התאמה משמעותי בין המפרט הטכני לבין המצב בשטח. ליקויי בניה ברכוש המשותף עלולים להימצא בין היתר במערכת החשמל, בחניות, בגדר המקיפה את הבניין, בחדר המדרגות, באיטום הבניין, בחדר המשאבות, במרצפות, בחיפוי הלובי, בחיפוי החיצוני של המבנה ועוד.
כיצד נציגות הבית המשותף יכולה להתמודד עם ליקויי בניה ברכוש משותף?
לאחר האכלוס ההמלצה עבור חברת הניהול או נציגות הבית המשותף היא להזמין חוות דעת הנדסית מפורטת וכוללת לצורך בחינת הליקויים המצויים ברכוש המשותף. הנציגות מחויבת ליידע את הקבלן כבר במועד קבלת החזקה בבית המשותף בדבר הימצאות ליקויים ולדרוש ממנו לתקנם באופן מידי. חובת הנציגות לפעול לתיקון הליקויים מעוגנת בסעיף 69 לחוק המקרקעין מכיוון שעניינים אלו נחשבים ל"החזקתו התקינה" של הרכוש המשותף.
אם הקבלן מסרב לתקן את הליקויים ברכוש המשותף או מתקן את הליקויים באופן בלתי ראוי ובלתי מקצועי אזי אין מנוס מהגשת תביעה לבית המשפט אשר במסגרתה הנציגות תבקש לתקן את הליקויים או לקבל פיצוי כספי בגינם.
** גם בקבלת דירה וגם ברכוש המשותף אין לחתום באופן אוטומטי על קבלת הדירה או במקרה של נציגות הבית המשותף קבלת הרכוש המשותף, אלא יש לבדוק היטב על מה אתם חותמים ובמקרה הצורך להוסיף הערה כי חתימתכם הינה אך ורק על קבלת הדירה או הרכוש המשותף מהקבלן, ללא אישור על תקינות ועל שביעות רצון.
עורך הדין רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ומתמחה בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים ליקויי בניה ונזיקין. כמו כן משמש עורך הדין כיועץ משפטי לשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות). הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.