דו"ח שהוציא לאחרונה תחת ידו הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מעלה תמונה מדאיגה, גם אם לא מפתיעה במיוחד: קיימת עליה ניכרת וכלל ארצית בתלונות בגין איחורים במסירה של דירות חדשות, ולמעשה נכון למועד כתיבת הדו"ח רוב הדירות שנרכשו בתקופה שנבדקה בדו"ח (בין השנים 2016-2020) נמסרו באיחור ולא במועד המסירה שנקבע בחוזה. עוד עולה מהדו"ח, כי 87% מהדירות שנמסרו באיחור – שהן מרבית הדירות שנרכשו באותה תקופה כאמור – נמסרו באיחור של למעלה מתשעה חודשים תמימים מהמועד עליו סוכם בחוזה בין היזם לבין הרוכשים.
דו"ח הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון שם זרקור על תופעה רחבת היקף של איחורים במסירה של דירות חדשות, אבל הוא רלוונטי לכלל המסירות של נכסי נדל"ן חדשים הנרכשים מיזם, לרבות לאיחורים במסירת משרד חדש, מרכזים לוגיסטיים, נדל"ן מסחרי ועוד.
לפניה ישירה לפנייה למשרד עורכי הדין-רבי, גילר ושות', לחץ/י כאן
תירוצים מתירוצים שונים לאיחורים וגלגול אחריות לגורמים שלישיים
כידוע, בהתאם להוראות חוק המכר, ניתנת ליזם תקופת גרייס בת 60 ימים בה יכול הוא לאחר במסירת דירה חדשה (או כל נכס נדל"ן אחר שנבנה על ידו) מהמועד שנקבע בחוזה בין הצדדים וזאת מבלי לשאת בתשלום כספי כלשהו. מנגד, ככל שהאיחור במסירת דירה חדשה עולה על 60 ימים, על היזם לפצות את הרוכש בדמי שכירות כבר ממועד המסירה שנקבע בחוזה – פיצוי השווה לדמי שכירות של הדירה במכפלת 1.5 עבור כל חודש איחור למשך תקופה של שמונה חודשים, ופיצוי השווה לדמי שכירות של הדירה במכפלת 1.25 עבור חודש האיחור התשיעי ועד למועד מסירת הדירה בפועל.
אלא, שכעולה מהדו"ח של הממונה על חוק המכר, יזמים רבים מנסים לחמוק מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה וזאת בטענות ותואנות שונות ומשונות, שתכליתן העיקרית הינה לגלגל את האחריות על האיחור במסירה לגורם שלישי.
כך, כעולה מהדו"ח, ניתן להבין כי מהתלונות שהצטברו אצל הממונה על חוק המכר עסקינן בטענות מצד יזמים לאיחורים במסירה שנגרמו בשל התנהלות של רשויות המדינה כביכול, טענות הקשורות לעיכובים בקרב הקבלן המבצע, ועוד. נציין, כי ניסיוננו בייצוג בתביעות מטעם רוכשי דירות מלמד שלאחרונה עולות טענות מצד יזמים לעיכובים הקשורים במשבר השילוח העולמי, בקבלת חומרי בניה, במחסור בעובדים, ועוד. כל זאת, לצד טענות הקשורות לאיחור במסירה בשל מגפת הקורונה, וזאת על אף שדו"ח הממונה על חוק המכר מלמד – בשים לב לתקופות שנסקרו בו (2016-2020) – כי תופעת האיחורים הענפה במסירת דירות חדשות או נדל"ן בכלל קדמה למגפת הקורונה.
זכויות רוכש דירה חדשה בגין איחור במסירה - הלכה למעשה
זכויותיהם של רוכשי דירות חדשות או נכסי נדל"ן אחרים הנרכשים מיזם שבונה אותם, מעוגנים בחוק המכר דירות. החוק, מחייב כאמור מתן פיצוי בעד איחור במסירה וזאת ככל שהאיחור עולה על 60 ימים ממועד המסירה שנקבע בחוזה.
חשוב להדגיש, כי בהקשר זה, נסיבות האיחור אינן מעניינו של הרוכש ואין היזם יכול לגלגל את האחריות לאיחור כלפי צדדים שלישיים ולחמוק מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה. כך עולה מפסיקה ענפה של בתי המשפט, וכך עולה גם מעמדת הממונה על חוק המכר. בהקשר זה, ככל שליזם יש טענות מוצדקות ביחס לאיחור הנובעים מהתנהלותו של צד ג', על היזם לפצות את הרוכש בגין האיחור במסירה בהתאם להוראות חוק המכר ובד בבד לפעול לתביעת הגורם שהוביל לאותו עיכוב בגינו נאלץ לשלם פיצוי לרוכש. הרוכש, כאמור, אינו צד לסכסוך המשפטי המתגלע בין היזם לבין מי שגרם לעיכוב, וזכותו לקבל את הפיצוי הקבוע בחוק בלי קשר לנסיבות העיכוב או הגורם לו.
הכנסת תנאים דרקוניים להסכמי מכר
עניין נוסף הנוגע לזכות הרוכשים לקבל פיצוי בגין איחור במסירה נוגע לתנאים דרקוניים שונים אותם מכניסים לא אחת יזמים מלכתחילה להסכם המכר, תנאים אשר נועדו לגדר או לסייג את חובתם בתשלום פיצוי במקרה של איחור במסירה. כך, לדוגמא, לא אחת אנו עדים לתניות שונות בהסכם הרכישה הקובעות כי ליזם או מי מטעמו ניתנת הסמכות לקבוע האם האיחור הינו באשמת היזם או באשמת גורם שלישי, וכן הכנסת תניות הנוגעות לאי חובתו של היזם לשאת בתשלום במקרה שהאיחור לא היה צפוי או לא תלוי בו. כאמור, בשים לב לכך שהוראות חוק המכר הינן הוראות חוק שלא ניתן להתנות עליהן, הרי שמדובר בסעיפים והתניות בלתי חוקיים ומשכך בטלים. לרוכש קיימת הזכות לקבל את מלוא הפיצוי בגין איחור במסירה גם במקרים בהם נכללות התניות שונות בהסכם אשר נוגדות, מסייגות או מתנות על הוראות חוק המכר.
ליווי משפטי של עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה יסייע לקבל פיצוי בגין איחור במסירה
כבר עם קבלת הודעה מאת היזם על איחור צפוי במסירה, המלצתנו היא לפנות לעורך דין המתמחה בתחום, על מנת שיבדוק את זכאות הרוכש לקבל פיצוי בגין איחור במסירה ויפעל לדרוש את הפיצוי מהיזם ללא דיחוי. לא אחת, בשלב זה חב היזם לשאת במקביל ובבת אחת בעלויות נכבדות לדיירים רבים בפרויקט בגין איחור במסירה, ולכן צפוי שיפעל לדחות דרישות לפיצוי ממי מהרוכשים כמעט באופן אוטומטי. ליווי מצד עורך דין הבקיא בתחום, יסייע לכם לקבל את הפיצוי המגיע לכם בחוק, לרבות במידת הצורך דרך חילוט ערבויות או קיזוז כספים. בנוסף, בחינה של עורך דין במקרה של איחור במסירה חיונית גם על מנת לבחון היבטים נוספים בחוזה הנגזרים מאיחור במסירה, כדוגמת שינוי במועדי תשלום, הארכת תוקף של ערבויות שונות, קיזוזים שונים וכיוצ"ב.
עו"ד דוד רבי מתמחה במשפט מסחרי. מנהל מחלקת ליטיגציה מסחרית במשרד עורכי הדין 'רבי, גילר ושות' המייצג בתביעות מורכבות במקרקעין. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.