סוגיית החניות היא סוגיה מהותית ומורכבת בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי).
מחד, דורשים בעלי הדירות מהיזם שיעניק לכל דירת בעלים חדשה חניה רגילה בבניין החדש.
מנגד, מספר החניות שיבנו בבניין החדש נקבע בתקן החניה והיזם דורש להצמיד לכל דירת יזם חניה אחת לפחות (הדירות המיוחדות- פנטהאוזים, דירות גן, דופלקסים וכד' נמכרות לרוב עם שתי חניות).
לכל אלה יש להוסיף מגבלות תכנון לא פשוטות (כשהמגרש קטן ואין בו די מקום לתכנון חניון 'קונבנציונאלי' ראוי הכולל רמפות כניסה ויציאה, עצים שלא ניתן להעתיק או להזיז המשפיעים על קיומו/אופיו של החניון, אילוצים הנגרמים על ידי גרעין וממ"דים הצומחים מתת הקרקע, מי תהום, שטח חלחול, תכנון חניון במתחם פינוי בינוי הדורש שיוך חניה לכל בעלים בבניין בו ישובץ ועוד ועוד).
אילוצים כלכליים ותכנוניים מכתיבים את אופיו של החניון.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין ונוטריון דן הלפרט, לחץ/י כאן
פתרונות חניה שונים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי
לצד הפתרון המיטבי- חניון רגיל ('קונבנציונאלי') במרתף חניה, קיימים פתרונות נוספים כגון מתקנים רובוטיים, אוטומטיים ומכאניים.
מתקני חניה מכאניים הם מתקנים המאפשרים חניית מספר מכוניות זו מעל זו במתקן המונח על גבי פיסת קרקע מסוימת בתחומי המגרש או החניון. מתקני החניה המכאניים מחייבים תחזוקה אשר בצידה עלויות נוספות.
לעיתים, כולל הבניין החדש שילוב של מספר פתרונות חניה, כגון חניון 'קונבנציונאלי' המשלב בתוכו מכפילי חניה מכאניים.
מי יישא בעלות תחזוקת מכפילי החניה?
במקרים כגון אלה, עולה תמיד השאלה, על מי יש להטיל את עלויות תחזוקת מכפילי החניה- האם רק על הדירות שלהן הוקצו מכפילי החניה או על כלל הדירות בבניין (היינו גם הדירות שלהן הוקצו חניות רגילות ולא מכפילי חניה)?
מקרה מסוג זה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת ערעור על החלטת המפקחת על המקרקעין, בעניין בניין ברחוב הסנה 9 רמת גן אשר נהרס ונבנה מחדש במסגרת פרויקט תמ"א 38/2. ניתן לגזור גזירה שווה מפסק הדין גם לפרויקטים של פינוי בינוי.
בבניין החדש נבנו 21 דירות. ל-14 דירות הוקצתה חניה במכפיל חניה ואילו ל-7 הדירות האחרות הוקצו חניות רגילות.
האם מכפילי החניה נחשבים לרכוש משותף?
המערערים, שלהם הוקצו חניות במכפיל חניה, טענו בפני המפקחת על המקרקעין (ולאחר מכן בערעור במחוזי), כי מכפילי החניה הם למעשה מערכת משותפת שהינה חלק מהרכוש המשותף של הבניין המשרתת את רוב הדירות בבניין (14 מתוך 21) ולכן, גם המשיבים (שלהם הוקצו חניות רגילות ולא במכפיל) צריכים לשאת בהוצאותיה למרות שהם לא עושים בה שימוש.
המערערים הוסיפו וטענו, כי המשיבים, אשר רכשו מהיזם דירה חדשה בבניין, התחייבו במסגרת הסכמי הרכישה להשתתף בעלויות תחזוקת מכפילי החניה והדבר אף הוסבר להם על ידי היזם עוד קודם לרכישה.
מנגד, טענו המשיבים, כי החניות במכפילי החניה הן חניות פרטיות אשר הוצמדו לדירות המערערים ורק המערערים עושים בהן שימוש ולכן חניות אלה אינן מהוות רכוש משותף ולפיכך רק המערערים (שלהם מוצמדות החניות הללו) צריכים לשאת בעלויות הנובעות מתפעול מכפילי החניה.
המפקחת קבעה כי מכפילי החניה הוצמדו לדירות המערערים
לאחר בחינת טענות הצדדים, דחתה המפקחת את התביעה וקבעה, כי מכפילי החניה נגרעו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות המערערים.
נקבע על ידי המפקחת (בערכאה הראשונה), כי על פי הוראות החוק כדי לחייב את המשיבים להשתתף בהוצאות מכפילי החניה שאינם רכוש משותף (אלא מוצמדים למערערים), היה צורך לקבוע זאת באופן מפורש בהסכמי הרכישה עליהם חתמו המשיבים, אולם קביעה מפורשת כזו לא קיימת.
משנדחתה התביעה, עתרו המערערים בערעור לבית המשפט המחוזי אשר בתורו דחה את הערעור וקבע כי פסק הדין של המפקחת יוותר על כנו.
בית המשפט המחוזי חתם וקבע, כי אין להשית על המשיבים לשאת בהוצאות מכפילי החניה (לבד מהוצאות החשמל השוטפות בגין המכפילים).
מי יישא בעלויות תפעול ותחזוקה של מכפילי חניה שהוצמדו לדירות?
נמצאנו למדים, כי עלויות הנובעות מתפעול, תחזוקה, ביטוח וכד' של מכפילי החניה אשר הוצמדו לדירות מסוימות, יחולו וישולמו רק על ידי בעלי הדירות שלהן הוצמדו המכפילים ולא על כלל בעלי הדירות בבניין.
על מנת למנוע מחלוקות מיותרות מסוג זה, חשוב שהסכם ההתקשרות בין היזם ובין בעלי הדירות (הסכם התמ"א/ פינוי בינוי) יעגן הסכמות במגוון הנושאים הרחב ולרבות בסוגיית החניות - אופן חלוקתן בין בעלי הדירות ורוכשי דירות היזם ואופן חלוקת עלויות התפעול והתחזוקה של מכפילי החניה.
עורך דין דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOWER בני ברק). הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.