ירידת ערך של נכס מקרקעין היא למעשה ההפרש שבין המחיר שבעל נכס יכול לקבל עבורו מקונה פוטנציאלי בשוק החופשי עקב קיומם של ליקויי בנייה, שאינם ניתנים לתיקון או שאין כדאיות לתקנם, וזאת לעומת המחיר שהיה ניתן לקבל עבור דירה דומה באותה סביבה.
ירידת ערך בעקבות ליקויי בניה מבוססת על הנזק שצפוי להיגרם לשווי של דירה עקב ליקויים שאין אפשרות לתקן. בחינת משמעות הליקוי תיעשה לפי אופי הליקוי ומידת פגיעתו באסתטיות, במראה של הדירה וביכולתו של בעל הדירה ליהנות ממנה ולהשתמש בה.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד מיכאל מלכה, לחץ/י כאן
הגשת תביעת פיצויים בגין ירידת ערך כתוצאה מליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון
אם קיימים בנכס ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון, בעל הנכס רשאי להגיש תביעת פיצויים בגין ליקויי בנייה ולדרוש מהקבלן או היזם פיצויים עבור ירידת הערך של הנכס.
באופן רגיל, ירידת ערך שנובעת מליקוי שלא תוקן נאמדת על ידי שמאי מקרקעין שנותן לבית המשפט תוצאה מספרית לאחר שחישב את ירידת הערך לפי המבחנים המקובלים בתחום שמאות המקרקעין. השמאי ייבחן את הרכיבים השונים ויחשב את ההפרש בין המחיר שבעל הדירה יכול לקבל עבורה עם ליקויי הבנייה שמצויים בה, לעומת המחיר שהיה מקבל אם לא היו מצויים בה ליקויים.
בסופו של דבר, בית המשפט הוא הגורם שיחליט האם ליקויי הבנייה בנכס אכן גורמים לירידה בערכו. בתוך כך בית המשפט יצטרך להכריע האם ליקויי הבנייה בנכס מצריכים תיקון או שלחילופין מגיע לבעל הנכס פיצוי עקב הבדלים בין הפרטים והמידע שצוינו במפרט של הנכס לבין הנכס שנבנה בפועל.
בית המשפט יפסוק פיצויים לבעל הנכס אם אין אפשרות מעשית לתקן את הליקויים
עמדת הפסיקה בנושא היא כי במקרים שבהם קיימים ליקויים בנכס אשר לא קיימת אפשרות מעשית לתקנם, או שתיקונם כרוך בעלות גבוהה שאינה סבירה, יש לפסוק לטובת בעל הנכס פיצויים שישקפו את ירידת הערך שנגרמה לנכס בעקבות ליקויי הבנייה וזאת במקום פסיקת פיצויים שמשקפים את עלות תיקון הליקויים.
בפסיקה נקבע גם כי במצב שבו תיקון ליקוי בנכס הוא אינו סביר או אינו אפשרי, בית המשפט לא יורה על תיקון הליקוי ולא יפסוק פיצוי בגין העלות הכרוכה בתיקון הליקוי. במקרה כזה במקום פסיקת פיצוי בגין עלות התיקון בפועל ייפסק לטובת בעל הנכס פיצוי שמשקף את ירידת הערך של הנכס בעקבות קיומו של הליקוי.
דוגמאות לליקויי בניה שעשויים לגרום לירידת ערך כוללות בין היתר אי התאמה בגובה מפלסים בדירה, שטח מרפסת בפועל קטן מהמתוכנן, אי התאמה בין המפרט שהקבלן נתן לבין הדירה, ירידת ערך כתוצאה ממטרד רעש של רוחות, בעיות אקוסטיקה בנכס, ליקויי איטום שלא ניתנים לתיקון ועוד.
בעלים של דירה שאינה מתאימה למפרט ולחוזה המכר יכול לקבל פיצויים בגין ירידת ערך
גם ליקויי בניה שניתן לתקן, אבל לא באופן סופי ומוחלט כגון רעש קבוע או רטיבות חוזרת, עלולים לגרום לירידת ערך של דירה. לא רק ליקויי בניה יכולים להוות עילת תביעה לירידת ערך, גם בניה תקינה שאינה מתאימה למפרט ולחוזה. אי התאמה בגובה התקרה למשל, יכולה לזכות את בעל הנכס בפיצוי כספי. ליקויי בנייה בלתי הפיכים, יכולים להתבטא בין היתר גם בבניית חלון בשטח הנמוך ממידת המינימום ביחס לשטח החדר עצמו, בבניית פרוזדור צר במידה קטנה ממידת המינימום, או בבניית תקרה נמוכה מהתקן המחייב מרחק מינימלי של לפחות שניים וחצי מטרים מהרצפה לתקרה.
תקרה נמוכה בנכס מגבילה את השימוש בו וגורמת לירידה בשוויו
תקרה נמוכה גורמת לירידת ערך, מאחר שבנייה שבוצעה מבלי לשמור על גובה פנים סטנדרטי ותקני עלולה לפגום באופן משמעותי ברווחתם ובהנאתם של הדיירים מהנכס. בנייה כזו אף מגבילה את אפשרויות השימוש בנכס ועלולה להוביל לירידה בשוויו עקב היעדר אפשרות להתקין מערכות חיוניות שונות, כגון: מערכות לכיבוי אש, ספרינקלרים, הנמכות תקרה דקורטיביות, מיזוג אוויר מרכזי ועוד. ברוב המקרים, ליקויי בניה שניתן לתקן באופן סביר לא יזכו את בעל הנכס בפיצויים בגין ירידת ערך. כדי לקבל פיצויים בגין ירידת ערך של נכס עקב ליקויי בניה, יש לצרף לכתב התביעה חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.
איך מתבצעת הערכת שווי של נכס מקרקעין על ידי שמאי מוסמך?
שמאי מקרקעין יבחן את שוויו של כל רכיב אשר בגינו מוגשת תביעת פיצויים כאשר בחלק מהמקרים, ההערכה תצריך מחקר מעמיק שבהתאם לממצאיו השמאי ינסה לכמת את הנזק בסכום ברור ומובהק באמצעות השוואת הדירה לדירות דומות בסביבה. אם שווי הדירה בפועל, נמוך יותר ביחס לשווי הדירה לפי נתוניה בהסכם המכר, יש סיכוי סביר שבעל נכס שיגיש תביעת פיצויים נגד קבלן יזכה בסופה בפיצוי עבור ירידת הערך.
נוסף על כך, חשוב לציין כי גם ליקויים בלתי הפיכים ואי התאמות שלא ניתן לתקן עלולים לגרום לירידת ערך קבועה של הנכס. שיעור ירידת הערך ייקבע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך שרשום בפנקס שמאי המקרקעין. לאחר ביצוע בדיקות בנכס, השמאי ייקבע אם הנכס ניזוק בעקבות בניה לא תקנית. עם זאת חשוב להדגיש כי ליקויי בניה רגילים, אשר ניתנים לתיקון בצורה סבירה ומעשית, לרוב לא יגרמו לירידת ערכו של הנכס.
לסיכום הדברים ניתן לומר כי בעל נכס שמבקש לקבל פיצויים בגין ירידת ערך בדירה, יידרש לצרף לתביעתו נגד הקבלן חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך ולהוכיח באמצעותה כי ערכה של הדירה אכן נפגע עקב ליקויי בניה. יובהר כי בסופו של דבר בית המשפט הוא הגורם המוסמך להכריע האם יש מקום לקבוע ירידת ערך של הנכס, ולפסוק פיצויים לבעל הנכס בהתאם.
עורך דין מיכאל מלכה מייצג רוכשי דירות, בתביעות נגד יזמים בגין איחור במסירת דירה ובתביעות בגין ליקויי בנייה, לרבות ירידת ערך. את משרדנו מלווים שמאי מקרקעין מקצועיים ומנוסים בתחום ליקוי הבניה לצורך עריכת חוות דעת שמאית בגין ירידת ערך. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.