השקעה בנדל"ן לרוב מהווה אפיק השקעה סולידי שמניב למשכיר הנכס תשואה גבוהה. הדברים נכונים כל עוד השוכר משלם למשכיר את דמי השכירות באופן עקבי, ממלא את התחייבויותיו לפי הסכם השכירות ומתפנה מהנכס עם תום תקופת השכירות.
במצב שבו השוכר מסרב לשלם את דמי השכירות החודשיים המוסכמים בין הצדדים, כאשר הוא אינו משלם את דמי האחזקה בהתאם להסכם השכירות או אם הוא מסרב להתפנות מהדירה עם תום תקופת השכירות, למשכיר הנכס עלול להיגרם הפסד כספי משמעותי ועוגמת נפש.
יש לכם שאלה בנושא פינוי שוכר ומקרקעין? לחץ/י כאן
הפעלת כוח כלפי שוכר שמסרב להתפנות מהנכס היא אסורה
בעלי נכסים רבים אינם מודעים לכך שהפעלת כוח נגד שוכר שלא משלם את דמי השכירות במועד ומסרב להתפנות מהנכס היא אסורה. חשוב להבהיר כי פינוי שוכר מנכס יכול להיעשות אך ורק על ידי פניה לערכאות משפטיות. על כן, משכיר נכס שהחליט לפרוץ לנכס בבעלותו ייחשב כפולש ומסיג גבול, תביעתו לפינוי המושכר תידחה ובמקרים מסוימים הוא אף יחויב בתשלום פיצויים לשוכר. יובהר כי גם סעיפים בחוזה שכירות שמתירים לבעל הנכס לפעול בכוח כלפי השוכר נחשבים לבטלים וחסרי תוקף משפטי מחייב.
בעוד בהסכמי שכירות רבים מקובל לעגן מנגנוני ביטחון שתכליתם לוודא שהמשכיר יקבל את דמי השכירות גם אם השוכר לא משלם את דמי השכירות או את הוצאות האחזקה, גורם נזק לנכס או לא מפנה את הנכס עם תום תקופת השכירות. יחד עם זאת, בטוחות כאלו אינן מאפשרות לבעל הנכס לפנות שוכר שמסרב לשלם את דמי השכירות ואת הוצאות האחזקה או שוכר שמסרב להתפנות מהנכס. לצורך מתן מענה לבעיה זו, המחוקק קבע הליך ייעודי לפינוי מושכר שבנוי ממספר צעדים משמעותיים שבעל הנכס צריך לבצע לצורך קבלת הסעד המבוקש.
הגשת תביעה לפינוי מושכר - איך מתחילים?
בעל נכס שסבור כי השוכר הפר את הסכם השכירות שכרת עימו, רשאי להגיש נגדו תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום הממוקם במחוז שבו מצוי הנכס. אם יש צורך בהגשת תביעה לפינוי מושכר מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום המקרקעין והנדל"ן כדי שיכין כתב תביעה שמפרט את השתלשלות המאורעות שמהווה הפרה של הסכם השכירות על ידי השוכר.
לתביעה לפינוי מושכר עורך הדין יצרף מסמכים שתומכים בה דוגמת הסכם שכירות, התראות שהמשכיר שלח לשוכר לפני נקיטת הליכים משפטיים, תצהיר שתומך בעובדות כתב התביעה, נסח טאבו להוכחת בעלות בנכס ואישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל לפי הצורך. השוכר מצידו מחויב למסור לבעלי הדין ולבית המשפט את כתב הגנתו תוך 30 יום מהמועד שקיבל את התביעה לפינוי המושכר. לכתב ההגנה השוכר יידרש לצרף מסמכים שתומכים בטענותיו, כולל חוות דעת מומחה ותצהירי עדות ראשית של עדים מטעמו.
תביעה לפינוי מושכר - לוח זמנים והגבלות
לאחר שקיבל את כתב התביעה ואת כתב ההגנה על נספחיהם, בית המשפט יקבע מועד דיון תוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. ברוב המקרים, הדיון המשפטי בתביעה יסתיים תוך יום אחד בלבד, אך במקרים המצריכים זאת, בית המשפט רשאי לקבוע ימי דיון נוספים לפי הצורך, בכפוף לכך שדיון ההמשך לא יידחה מעבר לשבועיים מיום הדיון האחרון, אלא אם התקבל אישור לכך מטעם נשיא בית המשפט או סגנו.
לשוכר שנתבע בתביעה לפינוי מושכר אסור להגיש תביעה שכנגד או הודעת צד ג'. הטעם לכך הוא רצונו של המחוקק לקצר, לזרז ולייעל את ההליך הייעודי לפינוי מושכר ככל שניתן תוך צמצום משמעותי של האפשרות להאריכו ולסרבלו באמצעות הגדלת מספר המשתתפים בו עקב מסירת הודעות לצדדים שלישיים.
השוכר לא הגיש כתב הגנה - מה אפשר לעשות?
אם שוכר נכס לא מגיש כתב הגנה מטעמו במענה לתביעה לפינוי מושכר שהגיש בעל הנכס, בחלוף פרק הזמן המוגדר להגשת כתב ההגנה, המשכיר יהיה רשאי לבקש קבלת פסק דין בהיעדר הגנה יחד עם פסיקתא שהיא למעשה תמצית של פסק דין אשר כוללת רק את ההוראות האופרטיביות בלי ההנמקה המשפטית. משכיר הנכס יהיה מחויב להמציא במסירה אישית לשוכר הנכס את פסק הדין בתביעה לפינוי מושכר.
במסגרת תביעה לפינוי מושכר ניתן לתבוע אך ורק סעד של פינוי שוכר מהנכס יחד עם הוצאות משפט. במקרה שהפרתו של השוכר גרמה למשכיר נזקים מסוגים נוספים, הוא יצטרך לפתוח בהליך משפטי נפרד, להגיש תביעה לבית המשפט המוסמך וכל זאת מבלי לבקש אישור לפיצול הליכים מבית המשפט.
בעל נכס שקיבל פסק דין שלפיו השוכר מחויב לפנות את הנכס, יוכל לפעול נגד שוכר שמסרב לפנות את הנכס על ידי הגשת בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר בלשכת ההוצאה לפועל.
עורך דין אלדד אמת, מנהל את פורום פינוי שוכר ומקרקעין באתר עורכי הדין LawGuide, עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן לרבות בתביעות לפינוי מושכר, רכישת דירה ומכירה, רישום זכויות, פירוק שיתוף, סכסוכי שכנים בבתים משותפים, הסכמי שכירות ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.