בחוזה שכירות של נכס מקרקעין לרוב מופיעים סעיפים שתכליתם להעניק לבעל הנכס בטוחות ביחס למצבים שבהם ייגרמו לדירה נזקים על ידי השוכר ולמקרים שבהם אין באפשרותו לעמוד בתשלומי דמי השכירות.
במקרים רבים בעל הנכס אינו מודע לשלל התרחישים המשפטיים שעלולים להתממש במהלך תקופת השכירות. במקרים מסוימים השוכר מחליט להישאר בנכס בתום תקופת השכירות בניגוד להוראות החוזה שחתם מול בעל הנכס - המשכיר, ותוך כך גורם לו להפסדים כלכליים ולעוגמת נפש.
יש לכם שאלה בנושא פינוי שוכר מנכס נדל"ן? לחץ/י כאן
משכיר דירה אינו רשאי להפעיל אלימות כלפי שוכר סרבן
חשוב להדגיש כי לבעל הנכס אין זכות חוקית להפעיל כל סוג של אלימות או כוח כלפי שוכר סרבן שמסרב לפנות את הנכס. גם במקרים שבהם הוסדרו במסגרת החוזה אמצעי כפייה שונים כלפי השוכר, אסור למשכיר לפעול באלימות או בכוחניות כלפיו. לפיכך, דרך הפעולה החוקית במקרים של שוכר שמסרב לפנות את הנכס היא הגשת תביעה לבית המשפט.
לא אחת בתי המשפט חייבו משכיר לשלם פיצויים לשוכר שסירב להתפנות מהנכס. זאת לאחר שהמשכיר נכנס לנכס והפעיל כוח כלפי השוכר לצורך פינויו. גם אם קיימים בחוזה השכירות סעיפים שמתירים למשכיר להיכנס לנכס ולפנות ממנו את השוכר תוך הפעלת כוח, דינם יהיה בטלות ואילו משכיר שנכנס בכוח לנכס יסתכן בתביעה בגין הסגת גבול.
אסור לנקוט באמצעים אלימים וכוחניים נגד שוכר שמסרב להתפנות מהנכס
גישת בית המשפט כלפי בעלי נכסים כוחניים נועדה להעביר מסר חד-משמעי כי אסור לאדם לקחת את החוק לידיו ולנקוט באמצעים אלימים נגד השוכר על דעת עצמו. בעבר, משכיר שביקש לפנות שוכר סרבן מדירתו היה צריך להגיש נגדו תביעה במסגרת הליך של סדר דין מקוצר. בפועל, ההליך היה ממושך ומייגע כאשר בסופו בית המשפט חייב את השוכר להתפנות מהנכס ולשלם למשכיר את דמי השכירות.
בטוחות כספיות אינן יעילות לצורך הבטחת פינוי המושכר
רוב הסכמי השכירות כוללים סעיפים שבהם מוסדרים מנגנוני ביטחון ובטוחות מסוגים שונים שנועדו להבטיח את קבלת דמי השכירות גם במקרים שבהם השוכר מסרב לשלם אותם.
עם זאת, הבטוחות הכספיות הקבועות בחוזה השכירות לא מתירות לבעל הנכס לפנות שוכר שמסרב להתפנות מהנכס. בעקבות זאת וכדי להעניק פתרון ראוי לבעלי נכסים שנתקלים בשוכרים שמסרבים להתפנות מהנכסים כאמור, המחוקק יצר הליך מזורז שנקרא תביעה לפינוי מושכר אשר נועדה לאפשר למשכיר לפנות שוכר סרבן מנכס מקרקעין שבבעלותו.
תנאים להגשת תביעה לפינוי מושכר
לצורך הגשת תביעה לפינוי מושכר, המשכיר נדרש לעמוד במספר תנאים בסיסיים. ראשית את התביעה רשאי להגיש אדם שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו, כאשר בכותרת התביעה יירשם "תביעה לפינוי מושכר".
נוסף על כך, במסגרת תביעה לפינוי מושכר לא ניתן לבקש סעדים נוספים מלבד פינוי הנכס. יובהר כי המשכיר רשאי לתבוע סעדים נוספים על נזקים שנגרמו לו בשל הסירוב לפנות את הנכס במסגרת הליך נפרד, וזאת ללא צורך בקבלת היתר לכך מבית המשפט. בפועל, מדובר בהליך ישיר ומקוצר שנועד להביא לפינוי השוכר מהנכס תוך פרק זמן של חודשיים וחצי לכל היותר.
תביעה לפינוי מושכר - כיצד היא מתנהלת בפועל?
כדי להביא לכך שההליך אכן יהיה מהיר ויעיל, הדיון בהליך לפינוי מושכר ייקבע תוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. פסק הדין יינתן עם תום הדיון בתביעה ולכל המאוחר תוך 14 יום ממועד זה. הצדדים נדרשים לצרף לכתב התביעה ולכתב ההגנה מטעמם תצהירי עדות ראשית של העדים, אסמכתאות משפטיות ומסמכים הנוגעים לעניין שבמחלוקת.
במסגרת ההליך המזורז לפינוי מושכר, השוכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד נגד בעל הנכס או להגיש הודעות לצדדים שלישיים. הגבלות אלו נועדו לשמור על ההליך קצר ומהיר ככל האפשר ולמנוע מהשוכר את האפשרות להאריכו ולסרבלו באמצעות הגשת הודעות לצדדים שלישיים ו/או על ידי הגשת תביעה שכנגד.
כך תחסכו כסף, זמן ועוגמת נפש
בעלי דירות רבים סבורים כי לצורך עריכת חוזה שכירות אין צורך להיעזר בשירותיו של עורך דין מאחר שמדובר בחוזה פשוט ושכיח שאינו מחייב מומחיות משפטית. עם זאת, הניסיון מלמד כי חלק בלתי מבוטל מהפרות החוזה מתרחשות דווקא כאשר הצדדים לא נעזרו בעורך דין לצורך עריכת הסכם שכירות. חוזה שנערך על ידי עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום השכירות והמקרקעין ייתן מענה אופטימלי לשלל מצבים שעלולים להתרחש במהלך תקופת השכירות ויחסוך לצדדים זמן, כסף ועוגמת נפש.
הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין להסכמי שכירות לדירות ונכסים LawGuide
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.