היה מרענן לשמוע את שר השיכון המיועד יצחק גולדקנופף אומר:"אני לא יודע שיש משבר דיור". זה היה כל כך תמוה שהאמירה הדהדה בכל כותרות. זה תמוה כי אנחנו בישראל אוהבים לדבר במשברים, ידוע ששרים חדשים צריכים לצאת בהצהרה על איך הם הולכים לרסק את המחירים, את הקבלנים, את השוק ומה לא. ראה "מע"מ אפס" של יאיר לפיד או תוכנית "ההגרלות" של משה כחלון.
האמירה הייתה כל כך חריגה כי היא הייתה נורמאלית ומרגיעה. שוק הנדל"ן נוסק כבר קרוב ל 20 שנה, שמענו אין ספור פוליטיקאים מבטיחים שאוטוטו דברים משתנים, אבל בפועל, בראיה של שנים אחורה, מעט מאוד קרה.
לכן, בתור התחלה, ההצעה החכמה והנכונה מכולם היא: תרגיעו ואל תזיקו. העדיפות העליונה שהממשלה לא תפריעו לשוק הקיים במהלכים קצרי טווח פופוליסטיים – שברוב המקרים יעשו יותר נזק מתועלת. שוק הנדל"ן צמא בעיקר ליציבות. יציבות מאפשרת תכנון לטווח ארוך והנעת תהליכים.
אחרי שאמרנו זאת, אם בכל זאת מתערבים, יש להקפיד שההתערבות תעשה בצורה שתוריד את המחירים – ולא תטה את השוק בצורה מגושמת.
להתחיל לחשוב לטווח ארוך
ההצעה הראשונה היא להקים גוף, מנהלת, שתחזיק בסמכות ובאחריות לקבוע יעד פשוט מאוד: כמה דירות אנחנו רוצים לבנות בישראל בשנה הקרובה, בחמש השנים הקרובות ובעשור הקרוב. מוזר ככל שזה יהיה, כיום אין שום יד מכוונת (עם סמכות ואחריות) שמגדירה יעדים ברורים בכל הקשור לכמות הדירות שאנו רוצים לבנות בישראל: 100 אלף דירות, מאתיים אלף או חצי מיליון יחידות דיור. לכן, חייבים להתחיל בהגדרת יעדים ומטרות ולייצר הבנה שאם רוצים לבנות דירות, צריך להתחיל לתכנן את השוק, ולא רק להגביל אותו.
במה דברים אמורים ? פרויקטים של פינוי בינוי הם העתיד. אבל הסטנדרט לשיוך זכויות בניה בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי הוא ביצוע בדיקה כלכלית, של מינימום כמות יחידות הדיור שניתן לבנות ושעדיין הפרויקט יהיה ריווחי. מדובר במדיניות חלמאית מהסוג הגרוע ביותר. תחשבו על זה, ככל שמחירי הדירות עולים, כך מורידים את כמות יחידות הדיור בפרויקט – ובעצם מנציחים את המצב. המחיר עולה ולכן הרווח עולה - מה שגורם להורדת כמות הדירות לפי התקן החדש. התוצאה היא היצע קטן יותר, עלייה במחירים, עלייה ברווחים – והמעגל המזיק נמשך.
במשך עשרות שנים יושבים פקידים בוועדות התכנון ומקצצים מידי שנה את הפרויקטים לפי המחירים העדכניים, עד שרק שבריר מגיעים לשוק. לאחר עשרות שנים של תכנון, היזמים מותשים אחרי שמרטו אותם מכל הצדדים, עם תקורות של שנים על גבי שנים שמועמסות על הפרויקט.
מדוע כל החשיבה על היתרי בניה במיזמי פינוי בינוי מתבצעת לפי בדיקה כלכלית בלבד? מדוע כל הבניה בישראל מוטה מתוך החשש שהקבלן "ירוויח יותר מידי"? זו הסיבה למצבו העגום של שוק הדיור במדינת ישראל. במדינה מתוקנת צריך לתת לאנשים שבונים את הארץ, לבנות כמה שצריך, לפי צרכים שמוגדרים על ידי המדינה.
מנגד, אם הקבלן מרוויח יותר מידי - אפשר וצריך להטיל מיסוי עודף על חברות שמקבלות זכויות בניה עודפות מעבר לתקן מסוים. ניתן לגבות היטלי השבחה מוגדלים, מס חברות מוגדל ועוד אלף ואחד כלים אחרים להתמודד עם "רווחי יתר" – אבל במקביל צריך אבל לתת ליזמים לבנות. לבנות, להרוויח ולשלם מיסים.
המפתח לפתרון המשבר בשוק הוא הגדרה של כמות הדירות שאנו רוצים לבנות. רק כאשר נדע כמה דירות חדשות נדרשות– נוכל להתקדם, לתקצב אותן, לעודד את הקמתן ולבנות אותן וגם למסות את הקבלנים בהתאם ככל ונדרש.
שנית, המדינה צריכה לענות גם על השאלה הגיאוגרפית. איפה אנחנו רוצים לבנות את הדירות החדשות? אם המדינה רוצה למלא את היצע הדירות באזור שבין רוטשילד 3 לרוטשילד 7 בתל אביב – זה דבר אחד. בנייה בירוחם או בקריית שמונה – זה דבר אחר לגמרי. דירה לא יכולה לעמוד לבד: יש צורך במוסדות חינוך, גני ילדים, בתי ספר, מקומות עבודה ואמצעי תחבורה (עדיף ציבורית). המדינה חייבת לבדוק מצד אחד שניתן בכלל להוסיף כמות מספקת של דירות באזורים הנבחרים – ומנגד לוודא שקיימים בהם מרכזי תעסוקה, תשתיות מתאימות ונגישות תחבורתית. אי אפשר להקים 200 אלף דירות ברדיוס של 400 מטרים במרכז תל אביב – ומנגד אי אפשר גם לבנות את אותן הדירות ביישובים מרוחקים שיהפכו להיות שיכוני עוני.
רק אחרי שהמדינה תענה על שתי השאלות הללו – שאלת הכמה ושאלת האיפה – ניתן יהיה להתניע מהלך.
מה כן אפשר לעשות בטווח הקצר?
הדבר הכי נכון לעשות הוא לא לנסות להמציא את הגלגל מחדש. כיום יש עשרות אלפי בקשות להיתר בנייה שממתינות לאישור במשך שנים על גבי שנים. לפי נתוני מנהל התכנון מחודש מרץ 2022, לא פחות מ-120 אלף יחידות דיור ממתינות כיום לקבלת היתר בנייה. זו סחבת בירוקרטית שאין לה אח ורע. לפני כל דבר אחר, יש לעשות את הצעד המתבקש ולזרז את הפקת היתרי הבנייה לתוכניות הקיימות בצנרת. איך עושים זאת?
כדי להבין כיצד לפתור את הפקק הזה ברשויות המקומיות – עלינו להבין איך הוא נוצר בכלל. כל דירה חדשה שנבנית במדינת ישראל היא דירה גירעונית. כלומר, העלויות של תושב חדש לרשות המקומית – יותר גבוהות מהארנונה שהוא משלם. סכום הארנונה למגורים פשוט לא מממן את בתי הספר, גני הילדים, פינוי הזבל והתשתיות שכל תושב זקוק להם. כתוצאה מכך, ראשי הערים והרשויות המקומיות מעדיפים שלא לקיים בנייה ולא לפתח את הערים שלהם. אחרי הכל, למה להם להכניס את קופת העירייה לגירעון?
עוד תושבים הם למעשה "לקוחות חדשים" עבור הרשות המקומית – ועוד לקוחות פרושו עוד גרעון ועוד עומס על נותני השירותים בעירייה. הרי כל אחד מהלקוחות הללו דורש חינוך, תרבות, ניקיון ועוד אינספור שירותים אחרים – וראש העיר אינו יכול לגבות את סכומי הארנונה הנחוצים לממן את כל אלו. ניתן להעלות על הדעת חברה מסחרית שהייתה מגייסת עוד לקוחות כאשר היא יודעת שכל לקוח פוגע במאזן שלה?
בעולם אידיאלי, את הארנונה למגורים צריך להגדיל כדי להפוך את הבנייה החדשה למשתלמת – אבל נטל המיסים בישראל הוא כבר קטסטרופלי, ולא ניתן לתמוך בהעלאת הארנונה והוספת נטל נוסף על הציבור. לכן, מה הפתרון הריאלי? בכל מקום שבו המדינה החליטה להקים דירות – יש להעניק תמריץ דיפרנציאלי לרשות המקומית דרך קופת המדינה. הממשלה צריכה להתחייב לשלם לכל רשות מקומית תשלום חודשי משמעותי למשך עשר שנים (זה משך זמן שראש עיר רואה קדימה) – בעבור כל דירה חדשה שתיבנה בשנה הקרובה. כך ראשי הערים יזכו בתמריץ לקדם את היתרי הבנייה: הם יידעו שכל דירה חדשה תעשיר את קופת העירייה באופן מיידי.
כאשר ראש עיר ידע שמתווספים לו "לקוחות" שבצידם מענקים כספיים משמעותיים - נראה את הבירוקרטיה מתקצרת פלאים. זו הדבר הפשוט הפרקטי והקצר להגדיל את ההיצע: למפות את הצרכים ואת אזורי הבנייה החדשים – ולתת לרשויות המקומיות את התמריצים הנכונים לקדם בנייה חדשה. אני מאמין שכך ניתן יהיה לצמצם את הבעיה – ולעשות את הצעד המשמעותי הראשון לקראת פתרון "משבר" הדיור.
מאת אושרי מנקריז, עו"ד ומנכ"ל חברת אלמגורים
d&b – לדעת להחליט