השנה האחרונה, הייתה שנה מאתגרת ומטלטלת בכל התחומים, אך דבר אחד נותר בעינו – כולנו זקוקים לקורת גג לגור תחתיה. אך גם עולם הנדל"ן הוא חווה שינויים, כשאחד המרכזיים שבהם הוא ההתפתחות המואצת של פרויקטי התחדשות עירונית.
היצע הקרקעות הנמוך באזורי הביקוש, במיוחד במרכזי העריםד, מוביל לכך שהאופציה הטובה ביותר לבנייה באזורים אלו הוא במסגרת הריסת המבנים הישנים ובניית פרויקטים חדשים במקומם. חלופה זו היא מהווה Win Win לכל הצדדים: התושבים מקבלים דירות חדשות ומודרניות וסביבת מגורים איכותית וירוקה, הרשות המקומית מרוויחה תשתיות חדשות ומתן מענה לביקושי הדירות במרכזי הערים ואילו היזם בונה פרויקט שכולל מאות ואלפי דירות בלב אזורי הביקוש.
לצד היתרונות בהליכים אלו, ישנן גם ביקורות לגביהם, כחלקן נוגעות לאוכלוסיות הוותיקות, ולאוכלוסיות החלשות במתחמים אלו, למחסור בהליכים אלו בפריפריה הגאו-חברתית, ולתמורות לא נכונות לצרכים ולרצונות של בעלי הדירות.
חברת אזורים כחברה מובילת פעילות בתחום של התחדשות העירונית, מבינה שכחברה מובילה יש לה גם אחריות לבצע את הפעילות בצורה נכונה עבור בעלי הדירות. אזורים חרטה על דגלה שותפות עם בעלי הדירות, ומבינה שהפעילות העסקית חייבת להיות משולבת עם פעילות חברתית.
אזורים גם מבינה שניתן להשתמש בהליכי התחדשות עירונית דווקא בכדי לחזק את הפריפריה ואת האוכלוסיות הקיימות במתחמים אלו, משום שבמנגנון ההתחדשות העירונית טמון פוטנציאל חברתי עצום שחובה עלינו למצות.
מודל התמורות הגמיש אשר אזורים השיקה בשנה אחרונה, בשמו השיווקי "פינוי זיכוי", נועד בדיוק על מנת לתת את הפיתרון הנכון לבעלי הדירות. בעלי הדירות יכולים להתאים את הדירה החדשה לצרכים ולרצונות שלהם ללא הגבלה. בין יתר האפשרויות הם יכולים לקבל דירה קטנה בפרויקט והפרש כספי, יכולים לעבור לדירה בפרויקט אחר של אזורים בעיר מגוריהם, יכולים לעבור לדירה של אזורים בעיר אחרת, יכולים לקבל דירה מוכנה של אזורים.
המנגנון נותן פתרון נכון לאוכלוסייה מבוגרת, לאוכלוסיה חלשה ולאחרים. למדנו גם שהמודל מאפשר לנו גם ללכד את בעלי הדירות לקבוצה מאוחדת, ולצאת לדרך של שיתוף אמיתי.
גם את הפעילות העסקית של ההתחדשות העירונית בפריפריה ניתן וצריך לעודד באמצעות השקעת מאמצים ופעילות חברתית. הרעיון שעומד מאחורי הליכי ההתחדשות העירונית הוא הרי חברתי – לאפשר לאנשים שמתגוררים בשכונות ובדירות ישנות לקבל דירות חדשות בשכונות חדשות ולכן הרעיון הזה חייב להתקיים גם בפריפריה.
קידום תהליכים של התחדשות עירונית לוקח כמה וכמה שנים. היזמים, יחד עם הרשויות המקומיות צריכים להשקיע כספים ומאמצים במהלך השנים האלו, לא רק בהליכים הבירוקרטיים ובקבלת האישורים להקמת הפרויקט, אלא גם להשקיע בפעולות לשם שדרוג איכות חייהם של התושבים ולמעשה להתחיל תהליך של התחדשות לפני שהטרקטור הראשון נראה בשטח. ניתן לחזק את השכונה עצמה, בין היתר, על ידי השקעה בפעילויות החברתיות בשכונה. באופן זה, ימשכו שכונות אלו בתוך תקופה קצרה אוכלוסיות חזקות, ובאופן טבעי יגדלו הביקושים למגורים בהן.
כך, כולם מרוויחים – הרשות המקומית מקבלת פתרון אמיתי לשכונות קשות והופכת את האזור לאיכותי יותר עבור תושביה, הדיירים הוותיקים נהנים מקהילתיות ועליית ערך של נכסיהם ואילו היזם זוכה להקים פרויקט רווחי ומבוקש בהתחדשות עירונית, מבלי להיגרר להשקעות עתק בתשתיות ולבזבוז של קרקע פנויה.
עד היום, שכונות שלמות בעיקר בפריפריה, לא זכו להנות מהליכי התחדשות עירונית מכיוון שאלו היו גורמים להפסדים משמעותיים בקרב היזמים, לאור היעדר הביקוש למגורים, ולאור מחירים נמוכים של הנדל"ן בהן. אזורים בחרה ליישם את הרעיונות האלו ולהשקיע מאמצים בפיתוח השכונה ואופייה, ולא רק בפיתוח והקמת הבניינים עצמם. בדרך זאת נצליח לבצע הליכים של התחדשות עירונית גם הפריפריה. לאור המצב הנוכחי, אין לי ספק כי זה העתיד של עולם הנדל"ן בישראל.
משה קורן הוא סמנכ"ל הפיתוח העסקי וההתחדשות העירונית בחברת "אזורים"