שוק ההתחדשות העירונית נמצא בצמיחה עקבית והוא מהווה חלק מרכזי בפעילות ענף הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות. כיום פועלים כ-1,500 יזמים שונים בתחום וישנן כ-35,000 יח"ד של התחדשות עירונית הנמצאות בבניה, בשלבי ביצוע שונים, כאשר בשנת 2021 נספרו 14,236 התחלות בניה שהיוו כ -22% מכלל התחלות הבניה בישראל בשנת 2021 - מספר שיא הן ברמה הכמותית והן ברמת אחוזי בניה בפרויקטים של התחדשות עירונית אל מול כלל הדירות הנבנות בישראל. הצמיחה בענף גורמת לכך ששווי הבניה הכספי המצרפי של הפרויקטים בתחום בשנת 2022 עומד על למעלה מ-25 מיליארד שקל, אשר מהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים.
לכאורה, הנתונים אשר נמצאים במגמת צמיחה אמורים לבשר על מיצוי גבוה יותר של הפוטנציאל הטמון בהתחדשות העירונית ולהוות בשורה מעודדת לשוק הדיור בישראל. אולם, לאור הביקוש הגבוה ומצוקת הקרקעות במרכז הארץ, ולאור העובדה שהתחדשות עירונית אמורה לחזק בניינים ישנים ולתת מענה לקריסת בניינים הנובעת מעייפות החומר, אסון טבע כמו רעידת אדמה, או קריסה שעשויה להיגרם בעקבות פגיעת רקטות – הנתונים הללו מעוררים דאגה, שכן, עושה רושם שייקחו, במקרה הטוב, עשרות שנים להדביק את הפער במרכז הארץ, וזה עוד לפני שהתחלנו לדבר על הפריפריה. בהקשר הזה חשוב להוסיף נתון רקע שמדגיש עד כמה המצב בעייתי: ע"פ נתוני התאחדות בוני הארץ מעל למחצית מ 1.5 מיליון הדירות בישראל ללא ממ"ד. מדינת ישראל, הנמצאת תחת איומים משמעותיים עלולה לשלם מחיר כבד אם המצב לא ישתנה בקרוב, שכן כל המומחים טוענים שרעידת אדמה חזקה היא רק עניין של זמן, וכידוע, מדי תקופה נורים על ישראל מטחי טילים אשר חלקם פוגעים במבנים אזרחיים שחלקם כאמור אינם מוגנים.
ברקע הדברים מתמודד שוק ההתחדשות העירונית עם תקופה מאתגרת. אחרי תקופה של מחסור מתמשך בהיצע אל מול ביקושים גבוהים ששררו עד לאחרונה, מגמה שדחפה את המחירים למעלה, בחודשים אחרונים, על רקע עלית מחירי הדירות, עליית מס הרכישה למשקיעים והתייקרות המשכנתאות, חלה התמתנות בביקושים ולא מעט עסקים ממונפים נכנסו לקשיים. רמת הסיכון הגבוהה שמאפיינת את התחום ליוותה אותו גם בשנת 2022 כאשר על פי מדדי d&b אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. מאחר והרווחיות העודפת בקרב היזמים, כתוצאה מעליית מחירי הדירות, בד"כ לא מגולגלת על קבלני הביצוע - שהיו חשופים לעלייה במחירי התשומות ושרשרת האספקה – רמת הסיכון נשארה גובהה עבורם ומתחילת השנה כ 250 קבלנים בתחום נקלעו לקשיים, ועוד כ 300 קבלנים הפעילים בתחום נמצאים ברמת סיכון גבוהה.
במקביל, חוסר הוודאות שקיים במשק משתלב עם חוסר הוודאות לגבי המדיניות הלא ידועה של הממשלה הנכנסת, ותהייה מה מתוך התכנית של הממשלה היוצאת יישאר ומה ישתנה - בדגש על 'חלופת שקד' שתכליתה הגדלת זכויות הבנייה, הרחבת סמכותן של הועדות המקומיות, קיצור משך הוצאת ההיתר ועוד. בשוק ההתחדשות העירונית עוד לא 'עיכלו' את חלופת שקד במלואה, וכבר, פעם נוספת, צפויים שינויים וחידושים בעקבות חילופי השלטון. בשוק מקווים לשינויים שייטיבו עם השוק, בדגש על הגדלת ההיצע, ולא שינויים שיכניסו את השוק לסחרור נוסף כתוצאה מאי יציבות והעדר רציפות שלטונית.
בהמשך לפורום Duns 100 לבכירי ענף ההתחדשות העירונית שנערך בשבוע שעבר, התייחסו מספר מנהלים בכירים בחברות בולטות בענף לכמה מאתגרי השעה ולדרכים שיסייעו להתמודד עמם, כך שכל המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית יצאו מסופקים.
לכתבה התראיינו טל קידר, מנכ"ל קידר מבנים, עודד ורנר, מנכ"ל חברת פיק התחדשות ע.פ, משה שרון, בעלים ומנכ"ל סיטי פרויקטים יזמות והתחדשות עירונית בע"מ, דני כוכב, מנכ"ל משותף בחברת י. כוכב ובניו, דוד קפלן, מנכ"ל ולור ביירון, ורן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית ישראל
אנחנו נמצאים בתקופה של העלאת ריבית הגורמת לייקור המימון הבנקאי. האם המצב הנוכחי גורם לכם לנקוט בהתנהלות שונה מזו של השנים האחרונות. כיצד הדבר משליך בסופו של דבר על הדיירים?
טל קידר: "בתקופה בה הריבית עולה, ההתחדשות העירונית הופכת להיות עוד יותר רלוונטית בגלל שבהתחדשות אין את אלמנט הריבית על הקרקע, כמו בקניית קרקע במזומן, ולכן הדבר יחזק את תחום ההתחדשות העירונית".
עודד ורנר: "המצב המוניטרי אליו נכנס העולם כולו וישראל בפרט, ובו אנו חווים העלאות משמעותיות של הריביות ועלויות המימון, יש בו סיכון לחברות שתכננו "לצאת בזול" מעסקאות שהתבררו בדיעבד כיקרות הרבה יותר. אבל, יש גם ברכה בכך. אני צופה שהתהליך של נגיד בנק ישראל יביא לחיזוק של חברות יציבות עם יכולות מימון גבוהות והון עצמי רב, ויוציא משוק ההתחדשות העירונית את המאכערים, שנבנו בתוכנית המימון העסקית בעיקר על הלוואות שהובילו לפרויקטים תקועים ומסובכים וגרמו לשם רע לענף. צריך לזכור שמתחמי פינוי בינוי הם בתחום ה"מגה פרויקטים", בהיקפים של מליארדי שקלים. אנו כחברה עם יכולות מאד גבוהות בתחום המימון והביצוע לוקחים בחשבון תרחישים דומים ולפרויקטים שלנו ישנה יציבות איתנה, גם בימים אלו".
רן מלאך: "תחום ההתחדשות העירונית אינו דורש משאבים כספיים רבים בשלב הייזום והכנת התוכניות ובהתאם עלויות המימון אינן גבוהות. זאת בניגוד לחברות שרכשו קרקעות יקרות בשנתיים האחרונות ומימנו את הרכישה באשראי שהולך ומתייקר. בפעילות בתחום ההתחדשות העירונית אין כמעט חשיפה לריבית שהולכת ועולה. חברות שמיקדו את פעילותן בתחום זה כמו בוני התיכון, נהנות ממלאי יחידות דיור גדול ומשמעותי, באזורי הביקוש, במימון נמוך יחסית שאינו מצריך מינוף. בפעילות ההתחדשות העירונית, עלויות המימון יבואו לידי ביטוי עם הבשלת פרויקטים וכניסה לשלב הקמת הפרויקט החדש. אנו פועלים בשמרנות וערים לתנאי השוק המשתנים, ותמיד מתנהלים באסטרטגיה לטווח בינוני וארוך ולא לטווח קצר, ועל כן אנו ערוכים גם לתנודות בשוק".
משה שרון: "50% מכלל רוכשי הדירות הם משקיעים כך שנושא העלאת הריבית אינו שיקול עבורם. שאר הרוכשים הם משפרי דיור. לדעתי הממשלה מבצעת פעולות על מנת לקרר את שוק הנדל"ן אך היא לא תצליח מהסיבות הבאות: האוכלוסייה גדלה בעוד היתרי הבניה מצטמצמים, ולאורך זמן יש ביקוש יותר מהיצע. וכך, הפעולות שהממשלה פוגעות בזוגות הצעירים בלבד והפתרון של העלאת ריבית מכניס את כל משקי הבית לסחרחורת. יהיו אף בעלי משכנתאות שלא יוכלו לשלם את המשכנתא ויציפו את השוק בדירות, ושוב, מי שירוויח מכך הם המשקיעים שינצלו את ההזדמנות לקנות דירות נוספות. עצתי היא שמי שחושב לרכוש דירה עדיף לו שלא ימתין לדמיונות של ירידת מחירים כי זה לא יקרה ולכן עדיף לרכוש דירה"
דני כוכב: "עליית הריבית תייקר לנו את עלויות המימון של הפרויקטים, דבר זה יגרום להתייקרות הדירות וישליך על הדיירים".
דוד קפלן: "ייקור המימון הבנקאי גורם להעלאת עלויות הקמת פרויקטים, וכך מקטין ליזמים את הרווחיות המתלווה להם, תוך הקטנת שווי הנכסים המניבים המבוססים על תזרימי מזומנים. זאת ועוד, בכוחה של העלאת הריבית לפגוע בפעילות הכלכלית של הפירמות אשר מצדן יקטינו ביקושים. מעיני היזם, במידה ומגמת העלאת הריבית תישאר עמנו לטווח ארוך, עלולה להיות לכך השלכה שלילית על התמורות שיינתנו לבעלי נכסים בפרויקטים עתידיים. לכן, עלינו היזמים לגדר סיכונים עתידיים, להדק את הפיקוח על העלות הכוללת של הפרויקט, וכן לשפר את התכנון ושטח הבנייה שלו".
מה תמליץ לממשלה החדשה לעשות כדי להגביר את קצב בניית הפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז בתקופה מאתגרת זאת?
רן מלאך: "עתודות הקרקע שברשות מדינת ישראל מוגבלות, בדגש על אזורי הביקוש. אחד הפתרונות היעילים הוא שימוש בפורמט 'פינוי בינוי' המייצר עתודות קרקע באזורי הביקוש. בשנים האחרונות, אנו עדים להבנה ושינוי תפיסה של המדינה הכולל הכרה בתחום ההתחדשות העירונית כתחום שעתיד לפתור את מרבית מצוקת הדיור, הן בעניין הפיזי וחברתי והן בעניין הגדלת היצע הדירות החדשות באזורי הביקוש. בהתאם, המדינה משקיעה משאבים רבים בהסרת חסמים ועידוד מיזמי התחדשות עירונית. המלצתי לממשלה החדשה להמשיך את העשייה המבורכת שנעשתה עד היום, בין היתר באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במקביל, יש להגדיל את התקציבים הכספיים לתחום זה כך שיחולקו ויעניקו פתרון לכדאיות כלכלית של פרויקטים בפריפריה ולפרויקטים אחרים באזורי ביקוש, פרויקטים שכדי להוציאם לפועל יש לבצע פעולות, כגון: השלמת קרקעות ו/או פיצוי כספי ו/או העברת תקציבים משמעותיים לעיריות שיעודדו התחדשות עירונית. בסופו של יום, ראשי הערים הם אלו שיגזרו את דינם של פרויקטים משמעותיים ולכן חשוב מאוד לתמרץ אותם לקדם זאת בעירם.
במקביל יש להשקיע תקציבים נוספים בכוח האדם הציבורי המקצועי שמקדם פרויקטים אלו. אנו מצויים בנקודת זמן בה התהליכים ארוכים מדי ואין מספיק כוח אדם מקצועי בוועדות התכנון כאשר הכניסה כיום לותמ"ל הפכה בלתי אפשרית. צריך להגדיל את כוח האדם בוועדות ולפתוח את הפקק שנוצר שם".
משה שרון: "הממשלות מתהדרות כל פעם בתוכנית חדשה שתשפר את המצב ותייעל אותו, אבל התכניות לא באמת מיישרות קו עם הרשויות והצרכים שלהן באופן שירתום אותן לנושא, ולכן אין שום קיצור הליכים ותמיד הבירוקרטיה מעכבת את ההיתרים. יש לאפשר גם לבניין הבודד לבצע התחדשות עירונית ולא רק מתחמים שלמים. יש לקצר הליכים ולהציב תנאי לרשויות כי יש להוציא היתר עד שנה מיום הגשת התוכנית. אם זה אפשרי בעולם זה אפשרי גם בישראל".
דוד קפלן: "החסמים העיקריים הם מחסור בתיעדוף הפרויקטים מצד הרשויות המקומיות, וכן חסמים שהופכים את הליך קבלת ההיתר לארוך ומייגע. יש לטפל באופן ממוקד באותם החסמים על ידי שחרור "צוואר הבקבוק" הפוגש את היזמים בעת הגשת בקשה לאישור תוכניות והיתרי בנייה ברשויות המקומיות. בהתחשב בכך, ובמטרה להגביר את קצב הבנייה בישראל, על הממשלה לקבוע הוראה חדשה בחוק ההסדרים לשנת 2023, במסגרתה יבוצעו לטווח הארוך שורה של צעדים לטובת קידום קצב בניית פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ. הצעד הראשון הוא הקצבת תקציב ייעודי להגדלת כוח אדם המקצועי ברשויות המקומיות, שיהיה אמון על אישור תהליכי היתרי בנייה. כמו כן, יש לקבוע יעדים מדידים לכל רשות מקומית לקידום ואישור היתרי בנייה".
דני כוכב: "קצב אישורי הוועדות והרשויות לפרויקטים בהתחדשות עירונית הוא ארוך מאד, הפרוצדורה מתארכת על פני שנים. חייבים למצוא מנגנון אחר על מנת לקצר את תקופת מתן אישורי היתרי הבניה לפרויקטים".
עודד ורנר: "לכל הדעות התחדשות עירונית היא שחקן ראשי ומשמעותי בפתרונות מצוקת הדיור החריפה בארץ, הן מבחינת הגדלת ההיצע והן בתרומה להורדת ואיזון המחירים. אולם, עושה רושם שרשויות התכנון עדיין מערימות קשיים ובירוקרטיה ומוותרת על יזמים בתכנון מתחמים גדולים – ה'מגה פרויקטים'. אין ספק שלו המדינה והעיריות היו נרתמות לתהליך ורואות עין בעין את טובת הציבור, ניתן היה לתכנן מתחמי ענק במרכזי הערים שיחדשו את הערים המתיישנות ביעילות רבה יותר. לדוגמא: הליך הנקרא "הצרחה", כלומר: החלפת שטחים ציבוריים עם שטחי מגורים. תכנית שכזו תוכל ליצור מתחמים מדויקים שיתנו מענה מושלם לדיירים. על השטחים הציבוריים הריקים שבדרך כלל מצויים בהזנחה ושיממון, ייבנו הבניינים החדשים, ללא צורך בפינוי המעיק של הדיירים הקיימים, ולאחר אכלוס הדיירים, יהרסו הבניינים לטובת פארקים, מבני ציבור ותשתיות. לצורך כך צריך רק רצון טוב מצד רמ"י השולטת ומחזיקה את שטחי הציבור בארץ, וכמובן, מצד הרשויות המקומיות וועדות התכנון המחוזיות. ישנן עוד דוגמאות רבות התלויות ברשויות אשר יכולות להקל על דיירי המתחם הוותיקים ועל תכנון מיטבי. אמנה כמה מהן בקצרה: קיצור זמנים. אנו במצב שבכל אי התאמה מזערית בהגשת התכנון, אנו נזרקים שוב לסוף התור, גם במקרים בהם הערת בוחן הרישוי מינורית. דבר זה מצריך חודשים רבים ואף שנים אשר מתבזבזות לריק, וזאת במקום להמשיך בהליך הרישוי תוך כדי השלמת הדבר אשר טעון תיקון ועוד. דוגמה נוספת היא אתגר כוח האדם! הסחבת בתכנון נגרמת בראש ובראשונה מחוסר בכוח אדם במערכות הרישוי, וכל צעד שאמור להימשך יום יומיים, נדחה ואורך חודשים".
טל קידר: "בעיקר צריך לשחרר חסמים, להפחתי את הבירוקרטיה, לחזק את הרשויות המקומיות ולתת תמריצים כספיים להוצאת היתרים".
התחדשות עירונית בפריפריה – אילו צעדים נוספים יש לעשות כדי להגדיל את הבניה של פרויקטי התחדשות עירונית גם מחוץ לגבולות חדרה-אשקלון?
משה שרון: "פשוט מאוד: בהתחדשות עירונית בפריפריה המכפילים הכלכליים אמורים להיות פי שניים וצפונה מהמכפיל הכלכלי במרכז הארץ".
דוד קפלן: "התחדשות עירונית בפריפריה ובכלל, קשורה מטבעה לשיעור הכדאיות הכלכלית עבור היזמים בעת הוצאת התוכנית לפועל. בהינתן שהאטרקטיביות לכך פחותה בפריפריה, יש צורך בהשקעה ממשלתית רחבה לשיפור הקיים בערי ויישובי הפריפריה בהיבטי תשתיות, תחבורה ציבורית נגישה, עירוב שימושים ועוד. כמו כן, לשם מימוש המטרה, על הממשלה להקים צוות מומחים אינטרדיסציפלינרי ברשות שר בממשלה, בניית תוכנית השקעה ל- 10 שנים קדימה והשקעה בפיתוח מרכזי הערים בפריפריה".
דני כוכב: "ההמלצה שלי היא להגדיל באפן ניכר את יחס התמורות בין דירות הדיירים לדירות היזם ביחס של מינימום 1-7/8, אחרת, הפרויקטים לא רווחיים בפריפריה ולכן גם לא יצאו לפועל".
עודד ורנר: "התחדשות בפריפריה היא צו השעה .המצב כיום הוא אבסורדי. דווקא בתל אביב, שבה רוב הדיירים מתחזקים את הדירות הישנות ומסוגלים גם לחזק את הבניין בעצמם, הם מקבלים ללא תמורה את החיזוקים ואת הממ"ד מצילי החיים. לעומת זאת, בפריפריה עומדים מבנים מוזנחים הנמצאים בסכנת קריסה, ללא ממ"ד וחיזוק, הנמצאים בסכנה ברורה ומיידית, כאשר שם אין לצערנו היתכנות כלכלית ליוזמת החידוש והמצב נשאר בעינו. המדינה חייבת להכניס את היד עמוק לכיס לפני אסון גדול חלילה! הן בתקציבי איזון משמעותיים והן בהפחתת מיסוי על תשומות הבניה הנלוות כך שיתאפשר לבצע את מבצע ההצלה של הבניינים הנמצאים בחבלי הארץ היפים שלנו בדרום ובצפון".
רן מלאך: "עד היום לא יצאו לפועל פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה הרחוקה, כיוון שכמעט מכל זווית שנבחן פרויקטים כאלו, נמצא כי אין כדאיות כלכלית לקיומם, וזאת לנוכח שווי הקרקע הנמוך באזורים אלו. יחס הדירות הישנות לחדשות, היקף המכירות לעומת ההשקעה ושיקולים נוספים, מפרים את האיזון העדין המאפשר לצאת לדרך עם פרויקט כזה בפריפריה. בשל כך, יש למצוא פתרון מודולרי המותאם לתנאים השונים של הסביבה הגיאוגרפית שייתן מענה לסוגיה זו. הפתרון יכול להינתן באמצעות תכנית שלבים רוחבית, שתציע תמריצים שונים ליזמים כגון: מתן מענקים כספיים ליזמים המותאמים לגובה הפגיעה הכספית בכדאיות הכלכלית או מתן קרקע משלימה, הענקת הטבות מס, הענקת זכויות בניה נרחבות עם מכפילי יחידות דיור גבוהים uקיצור לוחות הזמנים לשלבי התכנון.
פתרון משלים נוסף הינו קבלת התחייבות מהמדינה לרכישת דירות שלא נמכרו. דבר זה יכול לייצר ביטחון עבור היזמים, שלא יוותרו עם דירות לא מכורות בפרויקטים, לנוכח ביקושים נמוכים באזורים אלו".
לפני כשנה קרס בניין בחולון והארץ רעשה בעקבות החשש שיש עוד עשרות אלפי בניינים הנמצאים במצב דומה ותושבי הבניינים נמצאים בסיכון. מאז, שכחה הפרשייה, ונראה שעל אף ההצהרות כי ישנם בניינים רבים בסכנת קריסה, עוד לא הגענו לקטסטרופה שכזאת כך שהנושא לכאורה מעט נשכח. להערכתך, האם אנחנו נמצאים תחת איום אמיתי ומיידי של קריסת אלפי בניינים ישנים או שמדובר בהערכות מוגזמות?
עודד ורנר: "לצערי, העיר חולון היא סמל לחידלון המתרחש בארץ. בתים רעועים במצבי סיכון ותשתיות מתפרקות עומדים ללא מושיע בשל סחבת מתמשכת של רשויות התכנון הגוררות שנים את תהליך הרישוי. חמור מכך הוא הליך רישוי בעיריות בהן צריך לגשת להליך כפול, קרי: תב"ע והיתר גם יחד, בהן משך זמן התכנון מגיע לחמש שנים ואף יותר. זו השערורייה הגדולה ביותר בישראל. הגיע הזמן שתוכנית תב"ע והיתר יתקבלו בתוך שנה או מקסימום שנתיים. אני בטוח שעם קיצור משמעותי של משך התכנון והסרת חסמים נוספים ייפתח שוק הדיור לעשרות אלפי דירות נוספות".
דני כוכב: "להערכתי אנו נמצאים תחת איום של קריסת מאות בנינים ישנים בתווך הזמן של חמש השנים הבאות, אלא אם יהיה אירוע חריג, כגון, רעידת אדמה, ואז יהיה מדובר בקריסה של אלפי בנינים".
רן מלאך: "להערכת גורמי המקצוע, הערכת הסיכון לקריסת בניינים אינה מוגזמת, הסיכון קיים ואף מחמיר בחלוף השנים. אנו מבקרים מדי יום בפרויקטים השונים ועדים למצב התחזוקה הגרוע של הבניינים הישנים והתשתיות שהוקמו לפני עשרות שנים. אותם פרויקטים ישנים הוקמו תחת לחץ לבניה מהירה בתקופות העליה השונות, בהן לא היו קיימים תקני רעידות אדמה ודרישות לממ"דים, כפי שהם היום. התחדשות עירונית אמיתית, מעבר לתרומתה להתחדשות העיר, לשיפור פניה ואיכות חייהם של התושבים, מחויבת להצלת בני אדם ויפה שעה אחת קודם, לפני האסון הבא, שעשוי, חלילה, להתרחש הן בעקבות רעידות אדמה, הן מהתפוררות טבעית של הבניינים והן ממלחמות".
טל קידר: "איום הקריסה בחולון היה הסנונית הראשונה, יש אלפי בניינים באותו מצב ובגלל זה אני חושב שצריך לתת קדימות להתחדשות עירונית שבה למעשה כולם מרוויחים. מוקם בניין חדש מחוזק המעניק הגנה מ]ני רעידות אדמה והתקפות טילים, גם הבעלים שברשותם דירות חדשות, גם נוצר הגדלת היצע של דירות במדינה, ומרוויחים גם היזמים שמבצעים את העסקאות ותורמים לכלכלה".
דוד קפלן: "בנייני המגורים הישנים בישראל אינם ערוכים ועמידים להתמודדות עם השלכותיהן של רעידות אדמה. היות וחלק ניכר מישראל נמצא באזור סיכון משמעותי על ציר קו השבר הסורי אפריקני, אכן מדובר בסכנה משמעותית ואמיתית, שמצריכה טיפול מיידי באותם בניינים, שכן הכתובת ברורה מאד על הקיר. ויפה שעה אחת קודם".
משה שרון: "יש סכנה אמיתית לקריסת בניינים בעת רעידת אדמה. ישנם בניינים רבים שנבנו לפני 1980 שלא לפי התקן הנהוג כיום ואשר מספק הגנה טובה מפני רעידות אדמה. מכיוון שהסכנה היא לא לנגד עיננו ואנו לא מרגישים אותה הנושא ירד מסדר היום, אולם הסכנה קיימת ולכן כל הנוגעים בדבר כולל האזרחים, בעלי הנכסים והרשויות חייבים לקדם את הנושא ולקדם קבלת היתרים כדי לצמצם את הפגיעה בנפש כשיגיע יום הדין".