לאחרונה, החלו להתעורר ספקות באשר לאפקטיביות של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38, בטענה שהיא משרתת בעיקר את היזמים ובעלי הדירות, אך אינה מספקת מענה מלא לצורכי העיר ותושביה. בתגובה לכך, פרויקטי פינוי-בינוי צברו תאוצה בשנים האחרונות והפכו לנושא מרכזי בשיח ההתחדשות העירונית. שנת השיא בהוצאת היתרי הבנייה בפרויקטים של פינוי בינוי הייתה שנת 2022 בה התקבלו היתרים לבניית יותר מ־11 אלף דירות, שיעור שהיווה עלייה של 56% לעומת שנת 2021 שבה הונפקו היתרים לבניית כ־7,200 דירות בלבד.
מנתוני הרשות להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2023 עלה כי גם שנה זו המשיכה את המגמה עם כ-9,000 היתרי בנייה שהתקבלו לפרויקטים מסוג פינוי בינוי. לשם ההשוואה בשנים 2017 ו־2018 הוצאו כ־2,900 היתרים, ב־2019 3,139 היתרים, וב־2020 — בתקופת הקורונה, הוצאו רק 2,197 היתרים.
ואכן, מרבית הרשויות המקומיות מעדיפות כיום לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במסלול של פינוי בינוי רחב היקף לעומת תמ"א 38. בדרך כלל מדובר על מתחמים גדולים הכוללים לפחות ארבעה בניינים או שטח של שני דונם, ולעתים אף נדרשת תוכנית נרחבת של רחוב שלם, וזאת על פני פרויקט נקודתי של בניין בודד במסלול של תמ"א 38.
לבחירה בפינוי בינוי יש אכן יתרונות רבים: ראשית, פרויקטים מסוג זה מספקים פתרון כולל לדיירים בהשוואה לפתרונות נקודתיים בהם העדר תכנון חכם מראש או אילוצי תכנון כאלו ואחרים עלולים להביא להעמסה על התשתיות הציבוריות ולמחסור בשטחים ציבוריים פתוחים ו/או בנויים הנדרשים לצרכי התושבים. בפינוי בינוי לעומת זאת היזם מקצה קרקע נוספת ו/או מקצה שטחים בפרויקט עצמו ודואג להרחבת כבישים, הקמת גני ילדים, אזורי מסחר ובילוי בשטחים פתוחים, מבני ציבור כמו מתנ"סים וספריות, מגרשי ספורט, תחנות לאם ולילד ועוד.
שנית, נוכח השטח הרחב עליו פרויקטים במסגרת פינוי בינוי משתרעים יזמי הפינוי בינוי בונים לרוב במודל של עירוב שימושים, המשלב בין מבנים לדיור יחד עם שטחי מסחר ומשרדים, כך שהדיירים יכולים להישאר לעבוד בשכונה ולחסוך זמן נסיעות ופקקים, כשסביב הבניינים מוקמים מרכזי קניות, בילוי, תרבות ופנאי. סיבה נוספת נוגעת לרשויות עצמן שיכולות לגבות במסגרת התוכנית היטל השבחה (מס שמשולם לקופת העירייה בגין השבחת המקרקעין).
למרות היתרונות הרבים שצוינו לעיל, ודחיפת הרשויות לתכנון של מתחמי פינוי בינוי עם סיסמאות כמו "אנו חושבים על התחדשות מתחמית עם פתרון תכנוני רחב והצורך בשטחי ציבור שהולך וגובר" הרי שתהליכי פינוי בינוי הינם ארוכים ומסורבלים ביותר ולעיתים "תמ"א 38 חיזוק" היא האופציה היחידה והמהירה ביותר העומדת בפני בניינים מסוימים. כמו כן, לעיתים מדובר על מבנים שמבחינה הנדסית וכלכלית אינם יכולים להכיל את העלויות הכרוכות בהליך של הריסה ובנייה מחדש כגון דמי שכירות לדיירים הקיימים, עלויות פינוי והובלה, ערבויות שונות וחניונים גדולים יותר. לעיתים מדובר גם בבניינים המעוניינים בהתחדשות אך הבניינים השכנים להם אינם מעוניינים בכך או שהם פשוט חדשים יחסית כך שהתוכנית כלל לא נוגעת להם.
וכאן צריך לזכור, "תמ"א 38 חיזוק" אין משמעותה רק שדרוג הבניין, הוספת מרפסות ומעליות, אלא בעיקר הליך המעניק לבניין את העמידות מפני רעידות אדמה, ובתוך כך הוספת ממ"דים כהגנה שקיבלה חשיבות עליונה עוד מהשבת השחורה של 7 באוקטובר.
לעניין רעידות האדמה, המומחים סבורים כי זה עניין של זמן ושאין מדובר בשאלה של האם אלא מתי. כאן ראוי לציין את דו"ח מבקר המדינה שפורסם בתחילת השנה. הדוח קבע כי בחלוף 18 שנה מאז שתוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 – יצאה לדרך, היא עדיין לא השיגה את מטרתה. בדוח הסביר המבקר כי רעידת אדמה חזקה בישראל היא רק עניין של זמן, ולכן יש חשיבות רבה להיערכות אליה. על פי הדוח, עד סוף שנת 2022 אושרו חיזוקם של 4,755 מבני מגורים בלבד מתוך 80 אלף, שהם כ-6% מכלל המבנים המחייבים חיזוק בישראל. כך שמלאכה רבה עוד לפנינו.
בנוגע לאיום הטילים, הצורך בממ"דים ובמבנים מחוזקים ברור לחלוטין והרי שכאן לא באמת צריך להכביר במילים שכן ישראל של לפני 7 באוקטובר וישראל של אחרי היא לא אותה מדינה. במהלך מלחמת חרבות ברזל המתמשכת ניצבו וניצבים בתים רבים בישראל בפני איום הטילים מעזה ומלבנון, ולאור ההסלמה בחזית הצפון, התרחבו הטווחים הגיאוגרפיים של ערי ישראל הניצבות תחת איום.
לסיכומו של דבר, על אף היתרונות הברורים של הפינוי-בינוי, ישנם מקרים בהם תמ"א 38 חיזוק ותוספת בניה הוא הפתרון הנכון והמהיר ביותר שכן הוא מספק מענה יעיל ובטוח הרבה יותר מהמצב הקיים, במיוחד לאור הסיכונים הגוברים. לכן, על הרשויות המקומיות לא לזנוח לגמרי את ההתחדשות העירונית במסלול תמ"א 38 חיזוק ולקדמה במקרים הנקודתיים בהם היא מתאימה יותר מכל פיתרון אחר.
מאת אריק מנדלבאום, סמנכ"ל הייזום של מור (י.ז.) השקעות ואחזקות בע"מ
***
כתבה שיווקית בחסות מור (י.ז.) השקעות ואחזקות בע"מ; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.