מחירי הדיור במדינת ישראל זינקו בחודש פברואר האחרון ב-2.1 אחוזים. מדובר בזינוק דרמטי – העלייה הבודדת החדה ביותר מאז שנת 2009. בתל אביב ובירושלים, בחיפה ובבאר שבע: מחירי הדירות בישראל מאמירים לשיאים חדשים. בממשלה מצהירים שוב ושוב על כך שהעלייה במחירי הדיור מהווה משבר של ממש – המנפח את יוקר המחיה לגבהים חדשים ומקשה על זוגות צעירים ומבוגרים כאחד לרכוש דירה למגורים. אז איך קרה שדווקא בעיצומה של עליית מחירים דרמטית הוחלט לבטל את תכנית תמ"א 38 שמייצרת אלפי יחידות דיור בשנה?
לבטל תוכנית עובדת ?
בזמן שקצב ביצוע תמ"א 38 הגיע לשיא, הוחלט על "אי-הארכה" של התמ"א וביטולה בפועל. מאחורי ההחלטה עומדת מנהלת התכנון, החלטה שככל הנראה נלקחה באופן המנותק מהמציאות בארץ, מנותק מצרכי הציבור, מצרכי היזמים ומהמשמעויות האדירות על מלאי הדירות. תוך שהמנהלת שולחת את שוק הדיור המסוחרר לעלייה נוספת.
חייבים להבין, הוותק של תכנית תמ"א 38 הוא יתרון. במשך 17 שנים יזמים ודיירים למדו להכיר את תכנית תמ"א 38 ולעבוד בתוך הכללים המוסדרים שלה. תהליך הלמידה הזה לא היה פשוט. לדוגמא, כאשר אושרה התכנית בשנת 2005, הוענקו ליזמים זכויות בנייה של קומה וחצי בלבד, מה שיצר המון פשיטות רגל ופחות דירות. עם הניסיון ראו שהעסק לא עובד, נכנס "תיקון 2", שהעניק זכויות בנייה של קומה נוספת ונעשו עוד התאמות שהתבססו על הניסיון שנצבר עם התוכנית.
קבלנים למדו איך מתחילים ומסיימים פרויקטים, בנקים למדו לממן, עורכי דין התקבעו על חוזים ורואי חשבון למדו את הפן המיסויי .לקח זמן רב והרבה "השתפשפות" על מנת לחבר את כל מרכיבי הפרויקט לכדי הצלחה. בשנת 2022, שעה שהגענו למספר שיא של דירות בהתחדשות עירונית לפי תמ"א 38, הוחלט לעוצרה.
לאן עכשיו?
תכנית תמ"א 38 נמצאת כעת בישורת האחרונה שלה כאשר שרת הפנים איילת שקד הכריזה כי התכנית תסתיים באוקטובר 2023. אם לא יהיו הפתעות ודחיות של הרגע האחרון זוהי סופה של תכנית תמ"א 38. המשמעות של ביטול התכנית היא הקפאה של ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ. מעבר לפגיעה הכלכלית בבעלי הדירות וביזמים מדובר כאן במכה קשה להיצע הדירות החדשות שזמינות לאזרחי מדינת ישראל.
כיום אין תכנית חלופית לתמ"א 38. הממשלה אומנם אישרה את "חלופת שקד" אבל זו עדיין כפופה לאישור הכנסת. בתסריט, לא דמיוני, שבו הממשלה הנוכחית תיפול ,סביר להניח ש"חלופת שקד" תבוטל. זה יותיר אותנו בחוסר ודאות ועם פרויקטים שלמים תלויים על בלימה.
התכנית החלופית של שרת הפנים היא מגדלים באוויר.
גם במקרה ש"חלופת שקד" תעבור, היא אינה מביאה בשורה. על פי החלופה, כל רשות מקומית נדרשת להתחיל לתכנן בעצמה תכנית התחדשות עירונית. המילים החשובות כאן הן "להתחיל לתכנן". התכנית החדשה קובעת כי תהליך התכנון הזה יכול להימשך שלוש שנים, מה שאומר שכל מיזמי ההתחדשות העירונית ייעצרו בתקופת הביניים עד לגמר התכנון.
אז עצרנו לשלוש שנים, ומה אז? קודם כל, כל רשות מקומית תנהל את תהליכי התכנון בצורה אחרת, הן מבחינת זכויות הבנייה והן מבחינת חלוקת העיר לאזורים. איך יזם או דייר יוכלו לדעת כיצד לנהוג? יזמים יפזרו הבטחות בלי כיסוי, דיירים יתאכזבו וזמן יקר יתבזבז. לא תהיה שום ודאות תכנונית של מה מותר או אסור. מדינה שלמה תיכנס לתקופת הרצה נוספת שתימשך מספר שנים עד שנבין איך לעבוד עם התוכנית החדשה.
בתקשורת פורסמו בשבועות האחרונים כותרות דרמטיות על תוספת בנייה של 400 אחוזים ואף 550 אחוזים – לכאורה הישגים גדולים מאוד שנכללים ב"חלופת שקד". אולם צריך לקרוא את האותיות הקטנות. כל תוספות הבנייה הללו ייכנסו לתוקף רק אם לא תעבור תכנית חדשה בשלוש השנים הקרובות וגם אז יהיו כפופות לאישור הוועדה המחוזית.
כלומר, תוספת הבנייה שבהן מתהדרת השרה שקד יהפכו לאפשריות רק בתרחיש בלתי-סביר, בעוד שלוש שנים, ולאחר תהליך מתיש ומעייף מול הוועדה המחוזית.
אז מה היה צריך לקרות?
בתור התחלה, מדינת ישראל צריכה להפנים את הפתגם העתיק מעולם הרפואה: "קודם כל, אל תזיק". כל עוד אין חלופה ראויה ומוכחת, מאושרת, בתוקף ועובדת את תכנית תמ"א 38 חובה היה להאריך.
את ההארכה הזו, ניתן וצריך היה לנצל כדי לתת לראשי הערים זמן לנסח ולאשר תכניות חדשות, אך לעשות זאת בהתאם לקווים מנחים ארציים. הממשלה יכלה לקבוע שתמ"א 38 תסתיים בכל עיר רק עם אישור התכנית החלופית המקומית. כך ניתן היה לייצר ודאות תכנית, לשמור על רצף הבנייה ,ובעיקר למנוע עיכוב של בניית אלפי יחידות דיור.
בשעה של משבר דיור בקנה מידה היסטורי ממשלת ישראל הייתה צריכה למנוע הקפאה הרסנית של ענף ההתחדשות העירונית. כעת ניתן רק לקוות שהרשויות המקומיות יאשרו בהקדם תכניות התחדשות עירונית סבירות, אחרת, את המחיר על טעויות הממשלה ישלמו כל אותם אזרחים שכורעים תחת חוב תשלומי משכנתא מפלצתיים ואלו שאפילו לא מסוגלים לחלום על דירה בבעלותם.
מאת אושרי מנקריז, עו"ד ומנכ"ל חברת אלמגורים