ממשלה חדשה, שרי אוצר, פנים, בינוי ושיכון חדשים, וכמובן גם אג'נדות חדשות. אם מישהו חושב שכל השינויים הללו לא משפיעים על עולם הנדל"ן, שיחשוב שוב. ענף הנדל"ן משווע למדיניות מושכלת, מחוברת לשטח, וכזו שתייצר ודאות ויציבות בשוק שבשנים האחרונות סובל מחוסר יציבות ומתכניות גרנדיוזיות אשר מגיעות ביוזמת ממשלה אחת, מוחלפות ביוזמה גרנדיוזית של ממשלה אחרת, וחוזר חלילה.
עד כמה מושפע המשק מחוסר היציבות בענף הנדל"ן, שיחד עם ענף ההייטק, נחשב כקטר הצמיחה של המשק הישראלי?
התשובה היא ברורה: ההשפעה היא עצומה.
חלקו של ענף הנדל"ן בתמ"ג של ישראל בשנת 2021 נאמד בכ-12% כאשר שווי הבניה הכספי המצרפי של הפרויקטים בתחום בשנת 2021 – עומד על כ-165 מיליארד ₪. באופן טבעי, ענף הנדל"ן מעסיק עובדים רבים. במאגרי דן אנד ברדסטריט קיימים למעלה מ-30,000 עסקים בענף הנדל"ן מתוכם כ-15,000 קבלנים רשומים ברשם הקבלנים. נכון להיום יש 165.000 יחידות דיור בבנייה בכל רחבי הארץ הנמצאות בשלבי ביצוע שונים. 46% מהתחלות הבניה בשנים 21-22 היו במחוז המרכז ובתל אביב, כלומר כמעט חצי מכלל התחלות הבניה בישראל היו באזור המרכז. שאר התחלות הבניה מתחלקות באופן הבא: מחוז הדרום 17%, מחוז הצפון 12%, מחוז ירושלים 12%, מחוז חיפה 9%, יהודה ושומרון 4%. הנתונים מצביעים על מגמה מעודדת של עליה בהתחלות הבניה: בשנת 2020 היו 56.000 התחלות בניה, ב 2021 כבר 64.000 התחלות בניה, בחצי הראשון של 2022 היו 37.000 התחלות בניה. אך האם המגמה תימשך לאור ההתפתחויות האחרונות בענף הבניה?
לא בטוח. משבר הנדל"ן אותו חווה המשק הישראלי בשנים האחרונות לובש כל פעם תוצרה מעט שונה. לא מדובר רק על עליית מחירים, בעיית היצע באזורי ביקוש, וניהול מדיניות פנים ישראלית - ישנם גם פקטורים גלובליים עם השפעות מקומיות. פעם אחת מדובר במשבר הקורונה, פעם אחרת מדובר במלחמה של רוסיה באוקראינה, ובתקופה האחרונה הגיע תוצר לוואי גלובלי ומקומי חדש בדמות אינפלציה גבוהה. הפעולות לריסון הצריכה במסגרת המלחמה באינפלציה גוררות העלאת ריבית, מה שמוביל להתייקרות המימון הבנקאי, לירידה בלקיחת המשכנתאות וברכישת דירות, וזאת על אף שהביקוש האמיתי לדירה בישראל לא קטן. המציאות הנוכחית מכניסה את ענף הבינוי פעם נוספת למצב המתנה המלווה בחוסר ודאות שעשוי להוביל להקטנת היקפי התחלות הבניה ולגל התייקרויות נוספות שיגיע כאשר הרוכשים הפוטנציאלים יחזרו להציף את השוק עם גל רכישות אינטנסיבי.
במקביל, המשבר הנוכחי בשוק הדיור ומעבר הרוכשים ל'ישיבה על הגדר' בציפייה להורדת מחירים או ירידה בשיעורי הריבית מייצר סיכונים מידיים עבור חברות רבות הפעולות בשוק אשר מינפו את עצמן, ולא ציפו להעלאת הריבית והתייקרות המימון. הרווחיות העודפת בקרב היזמים, כתוצאה מעליית מחירי הדירות, בד"כ לא מגולגלת על קבלני הביצוע, שהיו גם חשופים לעלייה במחירי התשומות ושרשרת האספקה. על פי מדדי d&b, בדומה לשנת 2021, גם בשנת 2022 למעלה מ-1,000 קבלנים נקלעו לכשל פיננסי, כאשר הדבר בלט יותר במקטעי ביצוע ותשתיות. להערכת דן אנד ברדסטריט המגמות האחרונות בענף הכוללות כאמור עליות הריבית, ירידה במכירות ואי-הוודאות התכנונית, עלולות לתת אותותיהן על רמת הסיכון בענף בשנת 2023.
דירה להשכיר?
בענף מבינים שעליית מחירים נוספת עלולה להיות צעד אחד יותר מדי עבור רוכשי דירות פוטנציאלים שכבר עתה מתקשים מאוד לעמוד בעלויות הגבוהות של רכישת דירה, מה שמעלה את האפשרות למצות את ההזדמנויות בשוק השכירות. כבר עתה, יותר אנשים מחפשים מפלט בשוק השכירות: על פי נתוני הלמ"ס, כ-30% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות כאשר בעיר ת"א קרוב למחצית מהתושבים מתגוררים בשכירות. אולם, גם כאן המחסור בהיצע ועליית הריבית נותנים את השפעתם. בתקופה האחרונה נרשמה עליית מחירים משמעותיות גם בשוק השכירות, בדגש על אזורי הביקוש. בשנים האחרונות חברות נדל"ן רבות נכנסו לפעילות של שכירות ארוכת-טווח אולם בשונה ממדינות מפותחות רבות ברחבי העולם, שוק השכירות בישראל עדיין אינו מפוקח דיו, תוך יתרון למשכיר ביחסי הכוחות מול השוכר, מה שפוגע באטרקטיביות של שוק השכירות עבור השוכר. מעת לעת נבחנת תכנית רגולטורית שתאזן את זכויות השוכרים ותאפשר להם מגורים בכבוד, אולם עוד לא ברורים פרטיה הסופיים. בסוף שנת 2023 צפוי להיכנס לתוקף חוק עידוד השקעות הון החדש ("שכירות מוסדית") למתן הטבות ליזמים כנגד עמידה בקריטריונים, במטרה להגדיל את היצע הדירות להשכרה ולהאריך את תקופת השכרתן.
לאן מועדות פני הענף?
לאחר שהוכרעו הבחירות, על הממשלה הנכנסת לבצע צעדים נרחבים יותר, בעיקר בצד ההיצע, במטרה לתת מענה לביקושים שנוצרו במרוצת השנים. בשוק מאמינים שכבר במדד הנוכחי, של מחירי ספטמבר-אוקטובר 2022, תסתמן התמתנות בקצב עליית מחירי הדיור, שתימשך גם בחודשים שלאחר מכן, אולם לכולם ברור שכדי להשתלט על מחירי הדיור יש צורך בתכנית מקיפה, ועליית הריבית לבדה לא תהיה הגורם שיוריד לאורך זמן את מחירי הדירות בישראל.
בהמשך לפורום בכירי ענף הנדל"ן של Duns 100 שנערך החודש, מסבירים בן תורג'מן, סמנכ"ל בכיר בחברת אמירי זכרון יעקב בע"מ ועפר אודלס, מנהל פיתוח עסקי, תחום ייעוץ ובעלים בחברת אודלס קינן בע"מ, אילו צעדים צריכה המדינה לנקוט כדי להתגבר על אתגרי משבר הדיור, לאן מועדות פני הענף בשנים הבאות, כיצד על חברות הבניה להתנהל בכדי להתגבר על תקופת הביניים ואתגרי השוק בעת הנוכחית, ומה הם הגורמים שיסייעו להפוך את הפריפריה לאטרקטיבית למגורים עבור צעירים.
כ 1,000 חברות הגיעו השנה לכשל פיננסי בענף, מרביתן ממקטע הביצוע, כולל קבלנים גדולים, ונראה שלאור עליית הריבית והתייקרות המימון המגמה אף עלולה להחריף. מה היית ממליץ לחברות לעשות בתקופה הזאת כדי לשמור על יציבות פיננסית?
בן תורג'מן: "בתקופה זו של אי וודאות ויציבות כלכלית הייתי ממליץ לכל החברות להקטין את רמת המינוף של החברה. כלומר, שאחוז ההלוואות בחברה יהיה נמוך לעומת אחוז ההון העצמי, ועל ידי לקיחת פרויקטים ועבודות בטוחות יותר".
עפר אודלס: "נכון שמי שעסקו בעיקר בקבלנות ובביצוע, חשופים כיום יותר לשינויים הדרמטיים בריבית ובעלויות המימון הגואות, שינויים המשפיעים באופן ישיר על מרכיב תשומות הבניה. מנגד, מי שעסקו גם בייזום ונותרו עם עודפי מלאי אשר הצטברו להם בשנים האחרונות, ייהנו ממעין כרית ביטחון וזאת כתוצאה מזינוק במחירי מכירת הדירות ושווי המלאי".
זו היא השנה השנייה ברציפות בה קצב התחלות הבניה צפוי לעבור את 60 אלף יחידות הדיור, דבר המשקף עליה של כ-15% מ-5 השנים שקדמו להן. כיצד ניתן לשמר את המגמה ולהגדיל את קצב הבניה, על אף חוסר הוודאות הקיים בשוק בעת הנוכחית?
עפר אודלס: "אין מחלוקת כי בישראל קיים עדיים עודף ביקוש על היצע. השאלה היא שאלת המחיר: מה הוא הרף העליון של מחירי דיור אותו יכול לספוג הציבור. בהינתן ציפייה שהעלייה במחירי הדיור תיבלם, אינני רואה בעיה לשמר את קצב שיווק הקרקעות שציינת. יש לוודא כמובן שהדירות אשר פורסם כי שווקו הן בעלות זמינות אפקטיבית, ולא דירות ששוחררו ל"מדף" וממתינות לפתרון חסמים תכנוניים ורגולטוריים".
בן תורג'מן: "ישנם מספר פתרונות להגדלת קצב הבניה. אתייחס לפתרון אחד חשוב ועיקרי שהינו "זירוז תהליכי רישוי וצמצום הליכי בירוקרטיה להוצאת היתרי בניה". כיום, זמן ממוצע של הוצאת היתר בנייה הינו 3 שנים. על ידי צמצום זמן הוצאת ההיתרים נראה הרבה יותר התחלות בניה. ניתן לעשות זאת על-ידי העלאת שכר לעובדי ועדות, תגבור נושא הסמכות של מתן היתרים על-ידי אדריכלים, טיפול בנושא מערכת "רישוי זמין" על-ידי קביעת מועד לדיון באופן מיידי ואוטומטי במידה והוועדה איננה דנה בזמן המוקצב לה (45 יום) למתן היתר, ועוד".
בעקבות קושי לרכוש דירה במרכז הארץ, צעירים רבים רוכשים דירות בפריפריה למטרת השקעה. כיצד ניתן להפוך את הפריפריה לאטרקטיבית גם למגורים ולא רק להשקעה?
בן תורג'מן: "תגבור מקומות עבודה, מתחמי בילוי, תשתיות בתי ספר, גנים, ומתן הטבות מס לצעירים אשר בחרו לגור בפריפריה".
עפר אודלס: "כבר כיום נעשים מאמצים לפיזור הביקושים ולפיתוח הוליסטי של אזורי מגורים המשולבים באזורי תעסוקה ומסחר, מתחמי בילוי, חינוך ופנאי. כמובן שחובה לתמוך זאת בהאצה של פיתוח תשתיות תחבורתיות זמינות ויעילות. אני סבור כי המונח פריפריה יכול וצריך להתחלף ב"אזור ביקוש חדש" עם ביצוע פתרונות תשתיות נכונים".
לאחר שנים בהן עליית מחירי השכירות הייתה איטית בהשוואה לקצב עליית מחירי הדירות, בשנה החולפת מחירי השכירות בישראל האמירו, וזאת על אף תוכניות כמו דירה להשכיר והחוק לעידוד השקעות הון. כיצד לדעתך ניתן לעודד יותר יזמים להיכנס לפרויקטים לשכירות לטווח ארוך?
עפר אודלס: "ראשית, למרות העלייה במחירי השכירות בשנה האחרונה, הם טרם הדביקו את שיעור עליית מחירי הדירות, ולכן הצפי הוא שמחירי השכירות עלולים להמשיך לטפס. שנית, שוק השכירות המוסדית ארוכת הטווח מבוסס ברובו על מרווחי ריבית הנוצרים ליזמים בין שיעור התשואה המקובלת עבור שירותי דיור לבין עלות גיוס ההון לאותם מיזמים. עליות הריבית שאפיינה את החודשים האחרונים, הפכה את המודל ללא כדאי. בסביבת הריבית הקיימת, הממשלה תצטרך ליזום חבילת תמריצים והטבות ליזמים על מנת להשיב את רף הכדאיות ליזמים".
בן תורג'מן: "יש לשים את הנושא תחת פיקוח מדיני מבוקר כדי שלא יווצר מצב שכל בעל דירה יכול להעלות ביום אחד את מחיר השכירות ב40%, ובמידה והשוכר לא מוכן לשלם את ההעלאה, להוציא אותו לרחוב".
בשנים האחרונות מתנהל דיון מתוקשר בנושא מציאת פתרונות מהירים למצוקת הדיור, אך במבט קדימה, התחזיות צופות שעד שנת 2040 אוכלוסיית ישראל תמנה כ - 12 מיליון תושבים. היכן יגורו אנשים, אם כיום, עם כ-9.5 מיליון תושבים, המדינה מתקשה להתמודד עם הבעיה?
בן תורג'מן: "ראשית, ככל הנראה המדינה מתקשה להתמודד עם הבעיה או לחילופין לא רוצה לפתור אותה בצורה מספקת. יש למנות לבעיה זו פרויקטור אשר ישב עם כל המנכ"לים והבעלים של חברות הבנייה, יהיה כפוף לראש הממשלה ויציג לו את הבעיות והפתרונות לסוגיה זו. יש לראות בבעיה זו משבר ממשי מאחר ולאנשים אין איפה לגור, יהודים רבים עוזבים את הארץ ומתבוללים בחו"ל כי אין להם את הדבר הבסיסי שנקרא מגורים. לגופו של עניין ישנם מספר פתרונות להורדת מחירי הדיור, קצרה היריעה מלהרחיב, אך בקצרה: הגדלת ההיצע אל מול הביקוש וזאת על-ידי קיצור זמני רישוי, מתן הטבות לגרים בפריפריה, מתן סמכויות לאדריכלים להוצאת היתרי בניה, עירוב בתי המשפט באופן מיידי בהוצאת היתר בניה במידה והוועדות אינן דנות בזמן המוקצב והוצאת יותר ויותר קרקעות למכרזים על ידי מנהל מקרקעי ישראל".
עפר אודלס: "הנושא ידוע למקבלי ההחלטות ולא מהיום. אכן הורגלנו עד כה לניסיונות למציאת פתרונות מהירים למצוקת הדיור כדוגמת 'מע"מ אפס' ו'מחיר למשתכן'. ברם, ניסיונות אלו שקולים ל"דיאטה" בעוד הפתרון האמיתי הנדרש הנו שינוי ב"הרגלי תזונה". כלומר, יצירת תהליכים עמוקים, שורשיים, ארוכי טווח, שבבסיסם שיפור וייעול תהליכים רגולטורים וקיצור ציר הזמן להבשלת פרויקט, וזאת לצד הגדלת מלאי הקרקעות הזמין בישראל.
לדעתי הסוגיה צריכה לקבל תעדוף של משימה ברמת פרויקט לאומי הרותמת לנושא את כל המוסדות וגורמי הממשל".