עוד מערכת בחירות חלפה לה ושוק הנדל"ן ממשיך להיות אחד הנושאים שנמצאים בראש סדר היום בישראל. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קצב התייקרות הדירות זינק ל-19.8% בשנה ועושה רושם שמגמת העלייה תימשך גם ב-2023.
רו"ח רותם סול, מנהל מקצועי בכיר בפירמת רואי חשבון שטיינמץ עמינח, עוזר לנו להבין את המושגים והמספרים. "חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק טריטוריאלי החל על מקרקעין המצויים בשטח מדינת ישראל. זאת אומרת אם יש לי נדל"ן בחו"ל הוא לא חוסה תחת חוק מיסוי מקרקעין. הוא בא למסות את הנדל"ן במדינת ישראל".
איזה מידע חשוב לדעת קודם כל?
"יש שני נכסים עיקריים: נכס שהוא דירת מגורים ונכס מסחרי שנקרא "נדל"ן מניב", למשל משרד. על פי סוגי הנכסים נקבעים השיקולים המיסויים שיש לקחת בחשבון. לקוחות באים אלינו ושואלים איך כדאי לרכוש – האם באופן אישי, מה שנקרא - כיחיד, או באמצעות חברה. בדרך כלל זו הנקודה הראשונה הקריטית שיש לבחון טרם הרכישה.
אתה יכול לעשות לנו סדר במספרים?
בחברה זה תמיד מס חברות אך אצל יחיד ישנו הבדל במיסוי. בנכס שאינו דירת מגורים המס שבח מחושב ליניארית; עד 7.11.2001 זה מס שולי, עד 47%. מ-7.11.2001 עד 1.1.2012 זה 20. זה השתנה בעקבות ועדת טרכטנברג והמחאה הציבורית. ומ-1.1.2012 זה עובר ל-25%".
"בדירת מגורים יש כל מיני הטבות מס של יחיד שאין לחברה. למשל, אם אתה מחזיק בדירת מגורים יחידה, כלומר אין בבעלותך דירות מגורים נוספות בישראל, אתה מחזיק בה 18 חודשים והיא משמשת כדירת מגורים, אתה יכול למכור אותה בפטור ממס כל עוד מכרת אותה בפחות מ-4.6 מיליון שקלים. אם זו לא דירה יחידה, שאלו המקרים בהם אנו נתקלים בדרך כלל במשרד, כלומר זו דירה להשקעה ממנה אתה רוצה להניב תשואה. אז אתה משלם מס שבח בשיעור 25% מהרווח שלך. אבל, השאלה מתי קנית אותה. אם קנית אותה לפני 1.1.2014, עושים ליניאריות לימים. רואים מה התאריך בו קנית את הדירה עד היום וכל החלק מבחינת ימים עד 1.1.2014 הוא פטור ממס. רק החלק מ-1.1.2014 עד מועד המכירה חייב במס של 25%".
למה קבעו את תאריך החתך הזה?
"החוק השתנה בתאריך הזה ועשו נקודת מעבר. לפני כן לא הייתה תקרה. היית יכול למכור דירה גם ב-100 מיליון ולהיות פטור ממס כל עוד לא מכרת בארבע השנים האחרונות. הגבילו את זה בעקבות מכירה של אהוד ברק במגדלי אקירוב ב-26.5 מיליון בשנת 2012. הייתה ביקורת ציבורית איך יכול להיות שהוא פטור ממס. זה התחיל להתבשל שם עד להגבלת השווי הפטור ממס החל משנת 2014".
אז מס שבח הוא מס שמשלם המוכר. איזה מס משלם הרוכש?
"מנקודת המבט של הרוכש, עולה השאלה האם מדובר בדירה מגורים יחידה. אם זו דירה יחידה, אז יש מדרגות מס. עד 1.8 מיליון הוא לא משלם מס בכלל. ואז מתחילות מדרגות מס. עד 2.1 מיליון זה 3.5% וכן הלאה. מעל 18.4 מיליון משלמים 10% מס רכישה. אם זו דירה שנייה, אז כבר מהשקל הראשון משלמים 8% עד תקרה של 18.4 מיליון ומעל זה משלמים 10%. אם חברה קונה, זה לא רלוונטי אם זו דירה יחידה או לא. חברה משלמת כמו שיחיד משלם על דירה שנייה - 8% מהשקל הראשון, בנכס שהוא לא דירת מגורים, במס רכישה משלמים 6% אין יותר מדרגות או פטור ואין הבדל בין יחיד לחברה".
מושג שחשוב להכיר: עסקת פליפ
לקוח מגיע אליך ושואל אם כדאי לקנות נכס מסחרי כיחיד או כחברה. מה אתה עונה לו?
"מבחינת המסים, בהכנסות השוטפות כחברה אתה משלם 23% מס חברות, אבל הכסף שמתקבל בשוטף עדיין נמצא בחברה. כדי לקבל אותו לכיס שלך אתה צריך לחלק דיבידנד בשיעור של 30% אחרי התשלום של 23% בחברה. זה אומר שפחות או יותר אתה מגיע ל-50% מס עד שאתה מקבל את זה לכיס שלך".
ואם אתה קונה כאדם פרטי?
"אם אתה קונה על השם שלך משרד, ואתה בן פחות מ-60, אתה מתחיל ממדרגת מס של 31% בגין ההכנסות השוטפות, אך זה אטרקטיבי בעת המכירה. בעיקר כאשר אתה רוכש את המשרד לצורך מכירה בטווח הקצר,, מה שנקרא "פליפ". בפליפים כדאי להחזיק את הנכס כיחיד. למה? כי כשאתה מוכר אותו כיחיד אתה משלם 25% מס (או מיסוי ליניארי אם רכשת לפני 2012 כאמור) והכסף אצלך בכיס. אבל אם החברה מחזיקה בו והיא מוכרת, על מכירה היא משלמת 23% ואז צריך דיבידנד כדי למשוך אליך אישית וכך מגיעים ל-50%".
מתי כדאי להשאיר את זה בחברה?
"יש שתי סיבות עיקריות. אחת היא לא סיבה מיסויית אלא משפטית. בחברה יש לך מסך הגנה. זו ישות משפטית נפרדת ואם חס וחלילה קורה משהו, תמיד יש יתרון משפטי להחזיק בחברה. לא יכולים להגיע אליך ולא יכולים לתבוע אותך באופן אישי. שתיים, יש יתרון מבחינת מיסוי. אם לקוח מגיע לשטיינמץ עמינח ואומר לנו אני קונה משרד ואני רוצה להחזיק בו עשרות רבות של שנים כך שיעבור לדורות הבאים גם. במקרה כזה נמליץ על רכישה ע"י חברה. הוא לא רוצה את הכסף בכיס עכשיו. הוא רוצה שזה יהיה בחברה. החברה במהלך השנים משלמת רק 23% וזה עדיף מ-31% שהוא היה משלם כיחיד. כשאתה מסתכל על הלונג ראן, עדיף לרכוש בחברה כדי שיישאר יותר הון זמין לביצוע השקעות נוספות. אז כאשר לקוח מתכוון לרכוש משרד השאלה הבסיסית ביותר שצריכה להישראל היא מה אתה מייעד למשרד הזה. האם אתה רוצה לעשות בו פליפים ולמכור אותו בטווח הקצר או שאתה מתכוון להשאיר אותו אצלך לתקופה ארוכה ולהנות מדמי השכירות שלו".
מה עוד צריך לדעת על פליפ?
"בפליפים צריך להיות עם יד על הדופק. אם תקנה דירה ותמכור לאחר זמן קצר, תקנה שוב ותמכור אחרי זמן קצר וחוזר חלילה, רשות המסים כבר תגיד לך שזו הכנסה מעסק. ואז זה כבר לא יהיה מס שבח רגיל אלא מיסוי עד לשיעור של 50% מס ובנוסף לזה גם מע"מ יצוץ ויבקש את חלקו. לכן צריך לעשות את זה בצורה חכמה, לרווח את הזמנים בין המכירות ובעיקר להתייעץ מראש עם מומחים".
דיברנו על מכירה ורכישה, מה לגבי מיסוי על השכרת דירה?
"לדירת מגורים, כשאתה מחזיק כיחיד, יש לך שלושה מסלולים. אם הסכום קטן מ-5,525 שקלים לחודש אתה פטור ממס. חוקקו את החוק הזה בשנות ה-90 בעקבות העלייה הגדולה מברית המועצות. מעל הסכום הזה, אתה יכול לבחור במסלול נוסף ובו לשלם 10% מהמחזור ולא מהרווח. ויש מסלול שלישי של מס שולי החל מ- 31% מהרווח. אנחנו כרואי חשבון עושים אופטימיזציה. בוחרים ללקוח את המסלול הטוב עבורו. ובכל שנה זה יכול להשתנות. יש גם ישות שקופה - חברה שנותנת הגנה משפטית אבל המיסוי הוא מיסוי יחיד. למשל חברה משפחתית. אתה מקבל את הגנה המשפטית אבל משלם מס כיחיד. עם זאת לאור פסק דין לא ניתן לקבל במכירה פטור של דירת מגורים יחידה של עד 4.6 מיליון".
יש לך המלצה לממשלה החדשה - איך ניתן לצנן את השוק?
"כיום החוק מסובך ומהווה כר פורה לתכנוני מס רבים. אפשר לפשט אותו אם יגידו שאין את הליניאריות לדירות מגורים. נניח שיגידו שמעוד חצי שנה, אין יותר את הפטור ממס עד ה-1.1.2014 אלא כל הרווח למוכרים הוא 25% אבל במקביל לבטל את מס הרכישה, שהוא לא כל כך הוגן, או להוריד אותו למספר זניח של 2% מה שזה יגרום, בחצי שנה עד היישום, משקיעים שיש להם הרבה נכסים ירצו למכור את הדירות. ההיצע יגדל בכמויות גדולות, אך מנגד הרוכשים לא ירצו לקנות כי עוד חצי שנה מס הרכישה יירד או יבוטל. תיווצר סיטואציה בה הרוכשים יסכימו לקנות רק אם המחיר יהיה ממש אטרקטיבי וברור שהמוכרים יסכימו להוריד ככל הניתן. כך אפשר להשתמש בכלי המיסויי לירידת מחירים".