איתנות פיננסית
מאחר ומדובר בעסקת נדל"ן בהיקף משמעותי המתמשכת זמן רב, אחד הנושאים החשובים ביותר בבחירת החברה לביצוע פרויקט מסוג פינוי בינוי הינו האיתנות הפיננסית של החברה. לפני שהדיירים חותמים עם חברה מסוימת על כל מסמך מחייב, על הדיירים לבדוק ולהיות בטוחים כי לחברה יש את היכולת הכספית להשלים את התהליך ולהוציא את הפרויקט לפועל. אחת הדרכים הפשוטות והנגישות שקיימת בפני בעלי דירות בכדי לאמוד את חוסנה הפיננסי של חברה היא לבחון את היקף הפרויקטים שהחברה השלימה ואכלסה בהצלחה בתקופה האחרונה וכן את היקף הפרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע כיום.
אולי זה נשמע מובן מאליו, אך הניסיון מלמד שבעלי דירות רבים התקשרו בהסכמים מחייבים עם חברות שאין להן את החוסן הפיננסי הנדרש כדי להשלים את הפרויקט, דבר שגרם לפרויקטים רבים להיתקע, להסתבך ולבסוף להיכשל ולהסב עוגמת נפש רבה לבעלי הדירות. בהקשר זה ראוי לציין כי, לעיתים בעלי דירות נוטים לחשוב כי לחברות ציבוריות (שמניותיהן נסחרות בבורסה) חוסן פיננסי גבוה יותר לעומת חברות שאינן ציבוריות ולכן עדיפות. בהקשר זה חשוב להדגיש כי, עצם העובדה שמדובר בחברה ציבורית אינה מעידה כלל על חוסנה הפיננסי של החברה וכי, לצערנו גם חברות ציבוריות רבות לא פעם נקלעו לקשיים פיננסים שהובילו להסדרי חוב, תספורות ומצבים פיננסים מורכבים, לרבות אי יכולת לעמוד בהתחייבויות ופירעון חובות.
ניסיון החברה
ישנן חברות המציגות באתר החברה הדמיות מרשימות ומידע על פרויקטים נחשקים, אולם אם נבחן את המידע לעומק, לעיתים נגלה שהמציאות פחות ורודה ממה שמתואר. לכן חשוב מאוד לבדוק לעומק את הניסיון שיש לחברה בעבר הקרוב ובהווה, האם החברה מתמחה ביזום והקמת בנייני מגורים? מה היה היקף הפעילות של החברה בשנים האחרונות? כמה דירות החברה סיימה ואכלסה בהצלחה לאחרונה? האם יש לחברה כיום פרויקטים בשלבי ביצוע? בנוסף, חשוב לבחון את המגמה בה נמצאת החברה האם החברה בתהליך חיובי של צמיחה, התפתחות והשתפרות עקבית ומתמדת? או שלהיפך היקף הפרוייקטים בחברה מצטמצם משנה לשנה ו/או איכות הבניה במגמת ירידה. אחת הדרכים היעילות לאמוד את הניסיון, היכולות והאיכויות של החברה המיועדת היא פשוט לבקר באתרים ולהתרשם מפרויקטים שהחברה מקימה בימים אלו וכן מבניינים שהסתיימו ואוכלסו ע"י החברה לאחרונה.
האם החברה היזמית היא גם חברה מבצעת?
בחירת יזם שהוא גם קבלן מבצע הינה האופציה המועדפת ביותר, שילוב כוחות זה מייצר ערך רב עבור בעלי הדירות ועשוי לשפר משמעותית את הצלחתו של פרויקט פינוי בינוי. הסיבות לכך הן רבות ומגוונות באופן עקרוני במקרה בו היזם הינו גם קבלן סביר כי, שיעור הרווחיות שלו בפרוייקט יהיה גבוה יותר עובדה העשויה לשפר את התמורות לבעלי הדירות מבלי להפחית את שיעור הרווחיות לרמה הפוגעת בהיתכנות הכלכלית של הפרוייקט עד כדי סיכון שהפרויקט לא יצא לפועל. היבט נוסף ליתרון של יזם שהוא גם קבלן ניתן ללמוד ממקרים בהם מתעוררות מחלוקות בין החברה היזמית לבין הקבלן המבצע סביב נושאים שונים ומגוונים, מחלוקות אלו עשויות לגרום לא רק לפגיעה באיכות הבניה, אלא גם לגרום לסיבוכים ולעיכובים בפרוייקט וכל זאת דווקא בשלב הקריטי של הביצוע בו בעלי הדירות מתגוררים בדירות זמניות ומייחלים כבר להגיע לרגע בו יכנסו לדירתם החדשה.
מסיבות אלו ונוספות ובעיקר כדי להימנע ממצב בו בעלי דירות משלמים מחיר יקר בשל חילופי האשמות ו/או אחריות בין היזם לבין הקבלן ולהיפך ישנו יתרון משמעותי עבור בעלי הדירות בהעדפת חברה יזמית שהינה גם חברה קבלנית מבצעת בנוסף לכך מדובר במצב נוח ויעיל עבור בעלי הדירות בו יש להם כתובת אחת לכל פניה בכל נושא מהשלב הראשוני ועד למסירת מפתח לדירה החדשה ואף לאחר מכן, בתקופת הבדק. גם אם לבסוף החלטתם לבחור בחברה יזמית שאינה קבלנית מבצעת, חשוב לבדוק עם אילו קבלנים החברה עבדה בתקופה האחרונה ולבחון את איכות הבניה, היכולות וההתמחות של הקבלנים איתם עבדה. בנוסף, מומלץ גם לבדוק את הסיווג הקבלני של הקבלן המיועד, סיווג "ג' 5" למשל זהו סיווג קבלני בלתי מוגבל ונחשב לסיווג הגבוה ביותר.
מהו היקף הפרויקטים העתידיים של החברה נכון להיום
בענף ההתחדשות העירונית ישנם יזמים וחברות מסוימות שהצליחו מאוד בהחתמת דיירים ומחזיקים בצבר גדול מאוד של חתימות לפרויקטים רבים הכוללים אלפי ולעיתים עשרות אלפי יח"ד עתידיות. בהקשר זה חשוב לשים לב, כי צבר גדול מידי של פרויקטים עתידיים בהיקפים כה גדולים אמנם משרת את האינטרס של החברה עצמה, אך עשוי להוות חסרון משמעותי לדיירים. זאת מאחר והוצאה לפועל של פרויקטים רבים בהיקפים גדולים עשוי לעכב מתחמים מסוימים על חשבון מתחמים אחרים בשל תיעדוף פנימי ו/או אי יכולתה של החברה לקדם ולבצע מספר גדול מידי של פרויקטים במקביל, דבר שעשוי במקרים מסוימים אף לגרום לביטולו של פרויקט. לכן, חשוב מאוד לוודא שמספר היחידות העתידיות הנמצאות כיום בחברה המיועדת תואם את היכולות של החברה: מבחינה פיננסית, היכולות לתכנן ולקדם תכניות מול מוסדות התכנון, יכולות הביצוע וכו'.
פגישת היכרות ורושם ראשוני
בפגישת ההיכרות שימו לב עם אילו דרגים בחברה אתם נפגשים. האם יושב מולכם דרג זוטר או שהחברה מתייחסת אליכם ברצינות הראויה ואתם נפגשים עם ההנהלה הבכירה בחברה. הרושם הראשוני כולל את כל ההיבטים: האם האווירה בפגישה טובה, האם מבטיחים לכם הבטחות שלא ניתנות למימוש, האם המידע שקיבלתם אמין ומדויק וכו’.
לסיכום, אין חולק כי פרויקטים מסוג פינוי בינוי הינם צורך השעה ועשויים לתרום רבות להתמודדות עם מצוקת הדיור ואף ליצור תיקון וצדק חברתי לצד שדרוג רמת החיים והשבחת ערך הנכס של בעלי דירות המתגוררים באזורים ישנים, אך יש לזכור כי מדובר בפרויקטים מורכבים עם אתגרים ומשימות רבות. המשימה הראשונה של בעלי הדירות ובעלת ההשפעה הגדולה ביותר להצלחת הפרויקט היא כאמור בחירה נכונה של החברה שתיזום ושתבצע את הפרויקט. לכן מומלץ מאוד לבחון היטב את הנושאים שהוזכרו בכדי לבחור באופן מושכל את החברה המתאימה ביותר עבורכם ושתעניק לכם את הביטחון כי הבית, הרכוש והעתיד הכלכלי שלכם נמצאים בידיים טובות.
רו"ח אושרי יאיר סמנכ"ל בחברת צפריר וזוהר שרבט מנהל תחום ההתחדשות העירונית בחברה.