מלחמת חרבות ברזל תפסה את ענף הנדל"ן כשהוא כבר במשבר, שרק העמיק בעקבות פרוץ הלחימה, ירידת הביקושים ועליית העלויות ומעל לכל העיכובים בבנייה עכב מחסור בידיים עובדות. אלא שלצד זאת, העלייה במודעות לחשיבות של מיגון בתים האיצה קידום של תוכניות להתחדשות עירונית. מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, אמר אתמול (רביעי) בכנס של בכירי ענף ההתחדשות העירונית בפורום Duns 100 מבית דן אנד ברדסטריט כי "נכון לעשרת החודשים הראשונים של 2024 התמונה היא מאוד מעודדת. יש היקפי תכנון והוצאת בנייה גדולים מאוד, יכול להיות שבאופן קצת אבסורדי זו תהיה שנת שיא מבחינת הוצאת היתרים". במברגר העריך השנה עשויה להסתיים בקרוב ל-14 אלף היתרי בנייה בפרוייקטים של פינוי-בינוי - הכי הרבה שהיה בישראל בשנה אחת - וכ-14 אלף היתרים בתמ"א 38.
במברגר אמר בכנס כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת בשנתיים האחרונות מהלך רחב היקף שמטרתו לאפשר התחדשות עירונית בפריפריה. "במסגרת המהלך איתרו צוותי התכנון שלנו 110 מתחמים בערים מרכזיות בנגב ובגליל שנמצאו מתאימים לקידום תהליכי פינוי בינוי, וכוללים למעלה מאלף מבנים כאשר על פי הפוטנציאל התכנוני, ניתן לבנות במתחמים אלה כ-37 אלף דירות חדשות", ציין במברגר. "מדובר במהלך משנה מציאות עבור הערים הללו, השכונות והקהילות שלהן, הן מבחינה חברתית וכלכלית וכמובן מבחינה בטיחותית, בעיקר כאשר מדובר ביישובים קרובי גבול שבימים אלה מטווחים ותושביהם חשופים לאיומי המלחמה. אותם תושבים סובלים ממחסור משווע במרחבים מוגנים, ממ"דים ובכלל במיגון ראוי. קידום התכנון של מתחמים אלה יתוקצב במסגרת תכנית רב-שנתית, שתכלול סבסוד ממשלתי של מאות מיליוני שקלים בכל שנה".
בתחילת הכנס קיבלו המשתתפים סקירה על תמונת המצב בענף מאת שילה זברו וייס, ראש מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט. "ענף ההתחדשות העירונית עובר כיום טרנספורמציה משמעותית, כשהמעבר מתמ"א 38 למסלולים חדשים מייצר הזדמנות לחשיבה תכנונית מעמיקה יותר, המתחשבת במרקם העירוני הכולל וכזו שתעניק וודאות תכנונית גבוהה יותר", היא אמרה. "אנו רואים התקדמות מרשימה, במיוחד בערי המרכז והשרון שכבר גיבשו מדיניות ברורה, ועם הזמן צפויה להתפתח ודאות תכנונית גם ביישום חלופת שקד ברשויות נוספות. האתגר המרכזי כעת הוא לגשר על הפער בין התכנון לביצוע, במיוחד בפריפריה, תוך יצירת איזון נכון בין צרכי הדיירים, היזמים והרשויות המקומיות. במקביל, המצב הביטחוני, סביבת הריבית הגבוהה והמחסור בכוח אדם מגבירים את רמת הסיכון בענף ומחייבים את כל השחקנים להקפיד על ניהול סיכונים מושכל".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, אמרה בכנס כי על אף האתגרים הרבים שהשנה האחרונה הציבה, הענף הראה חוסן משמעותי "שאני לא חושבת שמישהו דמיין". היא ציינה כי "חסרים עשרות אלפי פועלים היום, אנחנו נתקלים בזה בכל רמות הביצוע", אך הדגישה כי על אף זאת קצב הביצוע נשמר. "אנחנו רואים התגייסות משמעותית של הרשויות וזה קשור לרצון של כולנו לקדם פרויקטים. באשר למלחמה יש הרבה מאוד אתגרים, ויש אתגר נוסף שהוא המימון, שמציב קשיים רבים ליזמים. למרות כל אלו, הענף הולך ומתעצם, שכן הוא אבן החוסן של מדינת ישראל - אנחנו נותנים תקווה לאנשים שבעת אזעקה לא יודעים לאן ללכת ואני צופה כי הענף ילך וימשיך ויתחזק".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אשדר חברה לבנייה בע"מ - מקבוצת אשטרום, התייחס לפער המשמעותי בין מספר הפרוייקטים במרכז הארץ לעומת הפריפריה. "רמות המחירים הן נמוכות יותר משמעותית, הבעיה היא שכדי לעשות פרויקט מחוץ למרכז אתה צריך מעט יחידות דיור במצב הנכנס ומגרשים מאוד גדולים, אחרת אתה חופר את עצמך לדעת, והיום עלויות הבנייה, בייחוד של המרתפים, גבוהות מאוד וקשה לצאת מזה. הבעיה הזו היא עוד אחת מהבעיות שהמדינה שלנו סובלת ממנה, בגלל היעדר תשתיות. אני רוצה להאמין שאנחנו נצא המשבר הביטחוני וממשבר הריבית לצמיחה, והיא תהיה לא רק באזור המרכז אלא בכל הארץ. אני מאמין שפרויקטים שהיום מתחממים יגיעו להבשלה ואני מאוד מקווה שהרשויות יבינו שלבדוק תקן כלכלה לפי 14% רווח במרכז או 18% בירושלים זה לא עובד - הכל על המינימום. שהרשויות עושות איתנו הסכמי פיתוח ומקבלות פרויקט שנותן להן הרבה יותר ממה שהסביבה צריכה, אין סיבה שהפרויקטים לא יקומו".
חיים חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי נבוטיק, קרסו נדל"ן, אמר בכנס: "כשישנה וודאות ניתן לקדם ולעשות ולבנות ולתכנן. בהיעדר וודאות, זה מאוד קשה, דבר המתקשר לנושא הרשויות המקומיות, שרק התבשרנו לפני מספר ימים על נושא של אדריכל רישוי שעבר לאחרונה, דבר שאולי יביא אותנו לקידום בנושא הרישוי, שאנחנו יודעים שהוא אחד החסמים הגדולים. בחודשיים האחרונים הסתיימה התמ"א 38, שהייתה אבן מאוד חזקה, ואני חושב שאנחנו נכנסים לתקופה חדשה בחלק מהרשויות. הדבר הזה טרם מוטמע לצערי ברשות גדולה כמו תל אביב, שעדיין נמצאת בתהליך קשה בנושא הוודאות התכנונית, שאני לא יודע מתי יסתיים. אני כן חושב שאנחנו צריכים להיות אופטימיים אבל אנחנו מזהים אצל החברות החלשות יותר קשיים אדירים".
אייל טישל, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אזורים: "את השנה האחרונה מאפיינים שני וקטורים הפוכים: מצד אחד אנחנו רואים התגייסות של בעלי דירות שנוהרים לחתום על הסכמי פינוי בינוי ואנחנו רואים את ההבנה של הרשויות שצריך לקדם במהירות פרויקטים של התחדשות עירונית. הווקטור ההפוך הוא שיש בעיה חמורה מאוד של כוח אדם בנושאי התכנון וכמובן היעדר תקציבים. כי אני מניח שכולנו במינים שבשנים הקרובות במקום שנוכל להוסיף תקציבים לתחום ההתחדשות הרבה תקציבים ילכו לביטחון. אני חושב שכל מה שקשור בהתחדשות עירונית בפריפריה, אני מסתכל על זה כמו רפואה מונעת – אם המדינה תשקיע בהתחדשות עירונית בפריפריה, זה לא נותן רק מענה לבתי המגורים שיהיו בהם ממ"דים אלא ייבנו גם מבני ציבור, בתי ספר, מתנ"סים, כל מיני פסיליטיז לטובת בעלי הדירות והרוכשים - והדבר הזה ששווה פי כמה וכמה מכל השקעה של המדינה. באשר לפעולות שצריך לעשות כדי להגדיל את הוודאות, אין מנוס, צריך להשקיע יותר כסף בנושא התכנון ואנו רואים פעם אחר פעם שמה שמעכב אותנו זה היעדר תקציבים שלא מאפשרים לקדם את התכנון".
אבישי קימלדורף, משנה למנכ"ל, שיכון ובינוי: "אנחנו אומנם נלחמים ומנצחים ביחד, אבל אנחנו תחום שחושב לטווח ארוך. אני מזהה העצמה של מספר דברים שאפשר לסייע להם בתחום - נושא אחד שנמצא בחיתוליו, עובד אבל לא מספיק, הוא מענקי האיזון שניתנים לפרויקטים באזורים שהרווחיות שלהם לא מספקת. אלה מענקים מאוד חשובים כי הם מסייעים לפריפריה הגאוגרפית והחברתית להוציא את פרויקטים מהכוח אל הפועל. זה נושא שחייבים להרחיב אותו, זה לא מותרות ולא פריבילגיה - בעיני זו חובה ברמה הלאומית, וזה מאפשר לנו היזמים להתרחב צפונה ודרומה ולהעמיק באזורים האלה, שהם דורשי מיגון וחידוש. אנחנו נצטרך את העזרה הזו, אי אפשר להגיע למכפילים הנדרשים בלי העזרה הלאומית, שחייבת לבוא לכדי ביטוי גם בתשתיות עירונית, הרשויות מתקשות לתת לנו את התשתיות שנדרשות לביצוע הפרויקטים הגדולים של ההתחדשות העירונית - התשתיות ההיקפיות, מרתפים, כבישים וכו' ובלי תקציב לאומי זה לא יקרה. אנחנו הרבה פעמים אנו נתקעים בשלב התב"ע ומתקשים להוציא היתרים - כל עוד לא יהיו תשתיות מספקות, לא נקבל היתרים, וכל עוד לא יהיו היתרים, לא יהיו פרויקטים. אני מבקש להאיץ את הנושא הזה".
אלון וייזנברג, מנכ״ל ושותף, יגאל אלון ליווי ופיקוח דיירים: ״התחדשות עירונית בצורותיה השונות כבר מזמן חלק מחיי כולנו וקיבלה משנה תוקף עם מלחמת חרבות ברזל. אך מנגד אתגרים רבים עולים ללא סוף מצד הרשויות שאמורות להיות קטליזטור חיובי ומעודד לפרויקטים מסוג זה. החל מרשויות אשר משנות בדיעבד את מדיניותן ומתנות קידום תכניות להתחדשות עירונית על גבם של בעלי הדירות הלכודים בעסקה עם יזם מחד וחיים בצל איום הטילים מאידך. דרך הקושי הכלכלי ההולך וגובר בשוק ובו היעדר תזרים מזומנים בקרב היזמים מייצר מוסר תשלומים נמוך הפוגע בכל העוסקים בהתחדשות העירונית, לרוב הנוח ביותר ליזמים הוא להתחיל לדחות תשלומים ליועצי הדיירים בהם עו"ד, מפרחי בניה, שמאים ובעיקר מארגנים אשר עמלים במשך שנים לקידום פרויקט ומוצאים את עצמם כעת מול שוקת שבורה".
מריו זוזל, בעלים משותף באלמוגים החזקות בע"מ: ״אחד הצעדים הראשונים שיש לנקוט הוא לשכלל את כל תהליכי הרישוי שמעכבים את תהליך ייצור הדירות. כיום זה לוקח מספר שנים, יש לצמצם פרק זמן זה לכדי מינימום. במצב הנוכחי, ההיצע והביקוש לא נפגשים מה שמוביל לעליית מחירים".