המשבר בענף הנדל"ן מעמיק, והיזמים הגיעו למחלוקת: בענף הנדל"ן התריעו מפני המחסור בכוח אדם באתרי הבנייה במהלך פורום Duns לבכירי הענף. במסגרת הדיון, כמה מהיזמים והקבלנים הביעו תקווה לשובם של הפועלים הפלסטינים, שכניסתם הופסקה מאז 7 באוקטובר, בעוד שאחרים דרשו להתמקד בהגדלת מכסת העובדים הזרים המגיעים לישראל ולהמשיך במגמה הקיימת. ״המחסור בכוח אדם מורגש בכל הענף – הזמן הוא משאב יקר, ועיכובים בפרויקטים עולים לכולנו ביוקר", התריע מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים.
שלום שי, יו"ר ובעלים דונה חברה לבנייה הביעה תקווה כי שובם של הפלסטינים לאתרים יוחולל שינוי. "סיום המלחמה עשוי להוביל להתייצבות בכוח האדם בענף, ואני מקווה שהעובדים הפלסטינים יחזרו לעבודה", אמר. "למרות שקיימים תחליפים, ישנה סוגיה משמעותית של תמחור. כוח העבודה הפלסטיני נחשב עדיף מבחינת עלות ותפוקה בהשוואה לאלטרנטיבות".
לעומתו, עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר, קרא לשימור המגמה של הבאת העובדים הזרים. "נושא כוח האדם גם הוא משמעותי", אמר. "אני מתפלל שנראה איזון, עם הגעת עובדים איכותיים מחו"ל, שלא נצטרך להסתמך אך ורק על שכנינו. יש לכך השפעה אדירה על עלויות הפרויקטים, על יעילות הבנייה ועל קידום הענף כולו".
גיל שנהב, מנכ"ל ובעלים כנען שנהב אדריכלים, הציע לפתור את משבר כוח האדם על ידי צמצום פעילויות הבנייה באתרים עצמם, והעברה של חלקן למפעלים חיצוניים. "אם שוק הביצוע הישראלי יעבור לביצוע של המאה ה-21 כאשר מייצרים את חלקי הבניין במפעלים ורק מרכיבים אותם באתר בעזרת צוות מצומצם ומיומן... נשתחרר מהצורך בכמויות גדולות של פועלי בניין לעבודות רטובות ונייצר בניינים יותר מהר, יותר בזול והרבה יותר איכותיים. בואו ניקח את משבר כוח האדם ונהפוך אותו להזדמנות לצעוד ל'כיפת ברזל לבניין' של 2025", אמר.
לצד משבר כח האדם בענף, הבכירים דנו גם בחשש של בנק ישראל מעלייה ברמת הסיכון של רוכשי הדירות על רקע מבצעי המימון, בעליית תשומות הבנייה ובנושאים בוערים נוספים שעל סדר היום. בתחילת הדיון, קיבלו המשתתפים סקירה על תמונת המצב בענף משילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100. "למרות סימני גמישות בענף הנדל״ן בישראל, האתגרים הנוכחיים מעלים את רמת הסיכון עבור הקבלנים והיזמים, במיוחד קטנים ובינוניים", היא אמרה. "יש למצוא פתרון למחסור בכוח אדם, על מנת לייצר ודאות עסקית. בנוסף, ייתכן ובהמשך השנה יבשילו התנאים להורדת הריבית, מה שיוכל לתרום ליציבות בענף".
דן פרנס, מנכ״ל קרסו נדל"ן, אמר כי על אף המשברים, הענף הפגין חוסן במהלך המלחמה. "כבר בנובמבר 2023 נרשמה התאוששות משמעותית, והמגמה נמשכה מאז - לכן, איני מזהה השפעה שלילית מובהקת של המלחמה על הענף", הוא הסביר. "עם זאת, כשמדובר על אתגרי הענף לאורך השנים, אנחנו עדים לחזרה על אותן בעיות ולחוסר התקדמות. עשרות שנים אנו מדברים על הפתרונות, אך בפועל, הדברים לא קורים. ממשלות לדורותיהן לא העניקו את הטיפול הנדרש. למעשה, הפרויקטור האחרון שמונה לטפל במשבר היה השר כחלון. אחד הפתרונות החשובים שיצאו לדרך הוא מהלך הרישוי העצמי, ואני רואה בו הזדמנות אדירה. רישוי עצמי מאפשר לקצר משמעותית את הליכי הוצאת היתר בנייה".
עמי פליישר, משנה למנכ"ל תדהר ייזום וסמנכ"ל פיתוח עסקי מגורים: "יש תחושת סינוור בענף מכך שמשרדי המכירות מלאים, אך בפועל מדובר ברכישת אופציות ולא במכירות אמיתיות. רוכשים רבים מהמרים על השוק עם חלק מהסכום הנדרש לדירה, בעוד היזמים סופגים את עליית המדד – תמריץ שאינו בר-קיימא. הריבית הגבוהה והמבצעים מכבידים על השוק, והיזמים נאלצים להעלות מחירים כדי לכסות עלויות. עם זאת, המחירים ממשיכים לעלות, אך יותר רוכשים מתקשים לעמוד בהחזרים. אם המצב לא ייבלם, ייתכן גל של דירות שייפלטו לשוק בעוד כמה שנים. בסוף המשבר, אנו צפויים לראות ביקושים גבוהים, גם בארץ וגם מחו"ל, שיחזירו את האופטימיות ויזניקו את המחירים. כיום, התחלות הבנייה נמוכות, במיוחד אצל יזמים קטנים ובינוניים, והחברות הגדולות מתמודדות עם עלויות תשומות גבוהות. עלינו להעז ולפתוח פרויקטים חדשים, כי תמיד יהיו קונים. המשבר ייגמר, ואנחנו חייבים להישאר אופטימיים".
אבישי קימלדורף, משנה למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, אמר בדיון כי לשיטתו החסם המרכזי כיום הוא "היכולת להוציא לפועל פרויקטים ולהפוך קרקעות לדירות, הן בקרקעות מדינה והן בקרקעות שהושבחו". לדבריו, "המדינה החלה להפעיל מענקי איזון בפריפריה החברתית והגיאוגרפית, אבל התהליך הזה עדיין מוגבל ומקרטע, על אף הפוטנציאל שלו להציל פרויקטים רבים. אני חושב שצריך לראות בשנת 2025 את שנת ההוצאה לפועל – שנה שבה סוף סוף נפתור את המכשולים שמנעו את התקדמותם של פרויקטים תקועים מזה זמן רב".
צאלה רוזנבלום-עמור, מנכ"לית מרדכי אביב תעשיות בניה, הסבירה כי הקושי בהקמת פרויקטים נובע מהריבית הגבוהה, שמכבידה על עלויות המימון והבנייה. "אנו רואים כיום קושי בהקמת פרויקטים - מצד אחד מחירי הדירות עולים, מצוקת כוח האדם לא באה לידי ביטוי רק בעובדים זרים, אלא גם במהנדסים, מנהלי פרויקטים, שהם חלק אינטגרל בהקמת הפרויקטים והם חסרים כיום. מצד שני, כוח הקנייה של הצעירים, שנלחמים עבורנו כיום בכל הגזרות, הולך ונחלש", היא אמרה. "לאחר סיום מלחמת חרבות ברזל ייתכן שנראה עלייה נוספת במחירים בשל הביקוש הגובר והמחסור בהיצע".
רותי שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, סיפקה תמונת מצב מפתיעה בנוגע לבנייה בעיר בצל המלחמה. "למרות המלחמה, השנה מחוז חיפה הוא בשיא של יחידות דיור ברמה התכנונית, בשיא של התחדשות עירונית, דבר מאוד מתקדם אצלנו במחוז", אמרה. "בנוסף, רישוי עצמי נכנס - מנהל התכנון מלווה את הסוגייה הזאתי, זה משהו שבעיניי יפתח ויצמצם לוחות זמנים באופן משמעותי. הדבר השני - נושא תוכניות עיצוב ובינוי - הוועדות המחוזיות הן אלה הדורשות תוכניות אלה. יצאה הנחיה איפה כן ואיפה לא לדרוש, במטרה להקל על התהליך".
חוה מיכאלי, מנכ"לית קבוצת יוקה פארק דיברה בדיון על תחום התעשייה בשימושים מעורבים, ש"מוביל מהפכה בענף", כדבריה. "מדובר בשילוב חדשני בין תשתיות תעשייה, שטחי אחסון, משרדים ושטחי תצוגה במבנה אחד, המותאם לעסקים קטנים ובינוניים. התחום מציע מענה לצרכים מודרניים של עסקים, משדרג אזורי תעשייה ישנים ומייצר קהילה עסקית ואקו-סיסטם שמעצימים את שיתופי הפעולה והצמיחה. הביקוש למבנים מסוג זה גבוה מאוד, בעיקר בשל מחסור בהיצע קרקעות מתאימות, ומגמה זו צפויה להתחזק. יוקה פארק, עם 13 פרויקטים בפריסה ארצית, מובילה את התחום בישראל, תוך שילוב חשיבה חדשנית ואיכות בנייה גבוהה".