בכירים רבים בענף ההתחדשות העירונית מתחו ביקורת נגד הרשויות בישראל, על מה שהגדירו כ"חוסר שיתוף פעולה" עם היזמים, לנוכח מצבו הקשה של ענף הנדל"ן והמכשולים במיזמים השונים. הבכירים, התכנסו במסגרת פורום Duns 100 השנתי של דן אנד ברדסטריט בו הוצגה תמונת המצב בענף והועלו הסוגיות הבוערות בתחום.
"ענף הנדל״ן וההתחדשות העירונית היה במצב קשה עוד לפני המלחמה", הסבירה שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns100 בדן אנד ברדסטריט."במהלך השנים האחרונות ובמיוחד בשנה האחרונה, היזמים נתקלו בקשיים רבים ברמה הכלכלית, שיצרו עלויות גבוהות שהביאו לעליות מחירים ועצרו את הביקושים. ענף ההתחדשות העירונית סבל וממשיך לסבול מחוסר ודאות תכנונית, עיכובים במתן היתרי בניה או גיבוש תב״ע מפורטות המאפשרות מימוש פרויקטים. יש צורך בצעדים נרחבים בצד ההיצע על מנת לתת מענה לביקושים ובלימת עליית מחירים. ברגע שתהיה יותר ודאות ברמה התכנונית, נוכל לקדם הרבה יותר פרויקטים ולתת מענה לשוק״.
הריבית, החסמים, ומשבר הממ"דים
בפורום עסקו בריבית במשק והמשמעות עבור היזמים ועבור רוכשי הדירות, זאת לאחר העלאה דרמטית והורדה מתונה לאחרונה, חשיבות הממ״ד במציאות הישראלית והעובדה שמעל מיליון וחצי דירות בישראל אינן ממוגנות, קידום ואישור תוכניות בתחום ההתחדשות העירונית, הירידה בכמות ההיתרים, החסמים העיקריים שמונעים מההתחדשות העירונית להוות פתרון מרכזי למשבר הדיור וכמובן מחירי הדיור ומה צפוי לנו ב-2024.
״צריך לשנות משהו בחשיבה"' אמר עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אשדר חברה לבנייה בע"מ - מקבוצת אשטרום. "היום כדי להגיע לתב״ע לוקח לצערי הרב שנים רבות, וזה לא צריך להיות ככה. צריך לשנות את התפיסה והחשיבה ולבחון 3-4 חלופות לתהליכים הקיימים כיום. אנחנו רואים שהמציאות משתנה, פעם השוק עולה ופעם לא, הריביות עולות ואין פועלים. הדרך לטפל בנושא בעייני היא צמצום זמן אישור התוכניות ושלא ייכנסו לכיס של היזם. קשה לנבא את 2024, התזמון והאירועים הם כל כך תזזיתיים והכל בעוצמות גדולות, מחאות ולחימה. הביקושים תמיד קיימים וחוסר היצע או ההאטה בקצב ההיצע עלולה להביא לעליית מחירים נוספת״.
סמי מצלואי, בעלים מצלאוי חברה לבנין בע"מ: ״אנחנו היום נקלענו למצב הכי קשה במדינת ישראל וצריך לקחת את נושא פינוי בינוי ולהריץ את זה אחרת לגמרי. לכל היזמים יש את אותן הבעיות, חייב להיות פורום שיוכל לקדם אצת נושא פינוי בינוי בצורה מסודרת ונכונה. חייב לקום גוף שידחוף את המדיניות בצורה אחרת לגמרי על מנת שנוכל לקבל מענה, פתרונות ותשובות לפרויקטים שאנחנו מגלגלים. לא הגיוני שאנחנו מגלגלים פרויקטים 14 שנה״.
חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק קרסו נדל"ן: "הצורך במגורים לא דועך וכשהתנאים הסביבתיים הביטחוניים והמדיניים ישתפרו, גם במעט, אז אנחנו נראה גידול ברכישת הדירות. להערכתי גם השנה לא צפוי שינוי משמעותי בהתחלות הבנייה, וברשויות המקומיות לא ממש השתנו דברים. במחלקות הרישוי והתכנון עדיין קיים מחסור בכח אדם ולכן תהליך הוצאת היתר בישראל לא עתיד להתקצר".
נתי גלבוע משיכון ובינוי בע"מ: ״אפשר לראות אצלנו וגם עם כמה מהקולגות שאנשים חזרו לפקוד את משרדי המכירות כחלק מחזרה הזויה לשגרה. זה לא הקצבים הגבוהים של אחרי הקורונה ומי שציפה שה יקרה זו הזיה. אפשר להתלונן על הכל אבל זה המצב, התלונות לא יעזרו, זו השיטה ואם מישהו רוצה להשפיע על השיטה שילך לפוליטיקה. לא ניתן לשנות את נושא תכנון ובנייה, מותר לראש עיר חדש לראות את העיר שלו עם צביון אחר ולא כל עיר במרכז צריכה להיות עם מגדלים, צריך להסתכל על זה באופן רציונלי״.
רונית אשד לוי, מנכ''לית אפריקה התחדשות עירונית בע"מ: ״התחדשות עירונית היום היא התחום הכי צומח בנדל״ן בישראל והוא ימשיך להיות כזה, הוא נותן מענה לבעיות מהיסוד, נותן היצע דירות ממוגנות שהיום אנחנו מבינים את הצורך בו יותר ויותר ומסות של יחידות דיור. לבוא ולהגיד שהתוכניות שאושרו הן הבשורה - בעייני לא. יש לייצר וודאות תכנונית, לא יכול להיות שכשמחליפים ראשי ערים צריך להתחיל את הכל מחדש. ״אפריקה התחדשות הגיעה לשנת 2023 במצב מאוד טוב מבחינת היקף המכירות והיינו עם מלאי מצומצם. כשמתנהלים באחריות אתה יודע לפתוח אתרים ולעלות על הקרקע גם בתקופות קשות, אין שני לחוסן הישראלי, אנשים מחפשים דירות וגם כשיש קשיים מצליחים להתגבר על זה״.
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר פרויקטים בע"מ: ״אני אופטימי לגבי 2024 - הביקוש לא נגמר הוא נעצר. יש התעוררות משמעותית באזור תל אביב, לאנשים נגמרה הסבלנות ורוכשים פוטנציאלים מחכים מעל שנה לקנות דירות. לקראת יולי אוגוסט אני חושב שיהיו בחירות, שלא תהיה מלחמה בצפון ועוד קצת ירידה בריבית תביא להתאוששות פנטסטית. בנוסף, אני צופה עליה נוספת במחירים בשנת 2025״.
נחמה בוגין, בעלים נחמה בוגין בע״מ שמאות וייעוץ מקרעין: ״נושא תקן 21 הוא בעייתי מאוד וכולנו מרגישים שהדיון על כך מעכב וגורם לפרויקטים לא לצאת לפועל. אנו בלשכת השמאים יוזמים בימים אלה פתרון בנושא הזה, שאני מקווה שיקרום עור וגידים במהרה, שמטרתו לייצר תהליך מוסדר של דיון על תקן 21. וזה תהליך שאפשר לפתור בצורה רציונלית״.
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית, אזורים: ״תחום ההתחדשות העירונית לא משופע נקודתית מהמצב המלחמתי, הכלכלי או הפוליטי שקיים היום בארץ. זה תחום שנמשך על פני זמן רב, עם תהליכים ארוכים. יש המשך מגמה של התווספות פרויקטים והכנסת פרויקטים חדשים, ככה שאני לא רואה שהמצב הנוכחי משפיע באיזושהי צורה. לגבי העתיד, אין ספק שהנושא הזה צובר עוד ועוד תאוצה ונראה כי בשנים הקרובות פרויקטי התחדשות עירונית חוצים את הרף של מעל 50 אחוז מתחום הפעילות של כל חברת נדל״ן, בינונית וגדולה וזה הופך להיות הדבר המשמעותי מבחינת החברה״.
אסף כהנר,מנכ"ל Ewave Nadlan בהתייחסות לפלח משקיעי הנדלן: "המשקיעים הם המנוע של הענף, ממשלת ישראל עדיין עמוק בקונספציה שמשקיעי נדל"ן הם נטל. במקום להוריד מס רכישה, לעודד פעילות של משקיעים בפרט בעת הזאת, דבר שיגדיל היצע דיור - בפרט בשוק השכירות, אז הממשלה עושה הפוך וממשיכה את ההכבדה על המשקיעים. ככה לא מוציאים את ענף הנדל"ן מהמשבר של המלחמה."
גילי פייגלין, סמנכ"לית התחדשות עירונית, צמח המרמן:"במקום לתת לנו לעבוד במשוואה עם המון נעלמים, המדינה יכולה לפתור את הבעיה בפשטות ולייצר מצב שבו התמורות לדיירים קבועות למשל 12 מ״ר, הרווח היזמי קבוע 20%, כמה אחוז שטחים העירייה מקבלת ואז נשאר רק הנעלם של המכפיל והוא נגזר בהתאם לשאר המשתנים. בבת אחת כל התהליך יתקצר ולא יהיו מלחמות כלכליות בין דיירים ליזם לעירייה."
נוי דותן, סמנכ"לית התחדשות עירונית ופיתוח עסקי, אלמוגים: "צריך להודות שאנחנו בבעיה לאומית ולאחר מכן להבין שאנחנו במשימה לאומית. הרשויות והמדינה צריכות ללכת עם היזמים יד ביד ולקדם תוכניות מהירות עם זמנים מקוצרים על מנת למגן את הדירות בישראל. יש לתת מענה למקומות על מפת ישראל שמישהו שכח אותם. המלחמה גרמה לכולנו להבין שהתחדשות עירונית היא לא מותרות, זה צורך בסיסי שחייבים למלא אותו ויפה שעה אחת קודם. ברגע שיפנימו את הדבר הזה ויקדמו תוכניות פינוי בינוי במסלולים מקוצרים בייחוד בערים בפריפריה שלא מקבלות "יחס" מיזמים, מייד תתחיל לפרוח ההתחדשות העירונית גם במקומות פחות "סקסיים", במקומות בהם באמת קיים צורך במיגון הדירות שמטות ליפול ומהוות סכנה קיומית ובטיחותית לאלו הגרים בהם."
ערן שקד וערן לשם, מנכ"לים ומייסדים, CityBee אדריכלים: "השילוב בין התחדשות עירונית למחיר מטרה יאפשר למדינה לעודד את פרויקטים של התחדשות עירונית. לספק דירות באיזורי ביקוש ולחזק את ״מחיר מטרה״ שכרגע סובל מהעינות חלקית למכרזים ומצד שני לאפשר התחדשות עירונית וחיזוק במרכזי הערים בפריפריה ושימור עתודות הקרקע. היזמים ירוויחו מזה מחויבות גדולה יותר של הרשויות לקידום הפרויקטים ויוכלו להימנע מרכישת קרקעות במחירים גבוהים ותשלום של ריביות במציאות של חוסר יציבות. מבחינה תכנונית נשקיע את האנרגיה בשיפור תשתיות במרכזי הערים ובשיפור התכנון העירוני".
משתתפי הפורום
אורי חורש, מנכ״ל תאיפאור בע"מ, איל אלקסלסי, מנכ״ל אינדיום, איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית, אזורים, איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית, רוטשטיין נדל"ן בע"מ, איתמר בן שלום, מנכ״ל בן שלום יזמות ובנייה, איתמר פיטר, סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו, אלון דורי, מנכ״ל משותף Socity, אלון שחף, מנכ"ל טר ארמה, אלונה פורת, סמנכ"לית פיתוח עסקי והתחדשות עירונית פורת גרופ, אלי שושן, מנכ״ל אינדיום, עו"ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמיר חסיד, מנכ"ל ובעלים קבוצת סאני, אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית משולם לוינשטין, אסף כהנר, מנכ"ל Ewave Nadlan, אסף מוגרבי, בעלים ומנכ"ל רם מוגרבי ארדיטי, אסף נבנצל, שותף קרתא, אריאל רחמים, סמנכ״ל כספים יהודה רחמים חברה לבנין בע"מ, ברק הס, מנכ"ל ברק נדל"ן, גידי מוזס, סמנכ"ל התחדשות עירונית אקרו נדל"ן, גיל סיטון, שותף ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע״מ, גילי גולדשטיין, מנכ"ל אבני הדרך, גילי פייגלין, סמנכ"לית התחדשות עירונית צמח המרמן, דודי עמרם, שותף עמרם גרופ, דניאל טטרו, שותף מנהל איי.ריל התחדשות עירונית, חיים חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי בוטיק קרסו נדל"ן, טוביה לבקוביץ, יו"ר אריאל מגורים (מבית קבוצת R.E.L), טל קידר, מנכ"ל קידר מבנים, יאיר מרק, שותף מנכ״ל קבוצת לאונרדו, יגאל אליהו, מנהל קבוצת יגאל אלון ליווי ופיקוח דיירים, יהונתן עמרם, סמנכ״ל פיתוח עסקי עמרם גרופ, יובל רודריג, סמנכ"ל רובי קיפטל, יוסי הררי, מנכ"ל ושותף קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן, יוסי לחם, מנכ"ל משותף ובעלים מבנים מתחמי פינוי בינוי בע"מ, עו"ד יוסף גיא מוסר, בעלים משותף מולטילנד בע"מ, יוסף חדיף, סמנכ"ל קבוצת משה חדיף, ירון ספקטור, מנכ״ל ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע״מ, ישראל יעקב, מנכ"ל ובעלים ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין, מוטי כוזהינוף, בעלים נקסט אורבן כוזהינוף, מיכל מגידו, מנהלת מערך ליווי פרויקטים וערבויות אילון חברה לביטוח, משה קטן, בעל החברה מולטילנד בע"מ, משה ריטבלט, מייסד ומנכ"ל קבוצת ניוטאון, נוי דותן, סמנכ"לית פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אלמוגים החזקות בע"מ, נועה גישס, סמנכל שיווק ומכירות דאמל בע״מ, נחמה בוגין, בעלים נחמה בוגין בע״מ שמאות וייעוץ מקרעין, נטלי עובדיה, סמנכ״לית התחדשות עירונית קבוצת יהודה לוי, סמי מצלואי, בעלים מצלאוי חברה לבנין בע"מ, עודד ורנר, מנכ״ל פיק התחדשות, עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אשדר חברה לבנייה בע"מ - מקבוצת אשטרום, עזרא חקשורי, בעלים עזרא חקשורי השקעות נדל"ן בע"מ, ערן לשם, מנכ"ל משותף ובעלים citybee, ערן שקד, מנכ״ל citybee, צחי דידי, מנכ"ל יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחיות, קובי אופק, יו״ר ק. אופק החזקות, רון חן, מנכ"ל אנשי העיר פרויקטים בע"מ, רוני מזרחי, יו"ר קבוצת מזרחי ובניו, רוני תמם סטרר, מנכ"לית א. ברקן ושות בע"מ, רונית אשד לוי, מנכ''לית אפריקה התחדשות עירונית בע"מ, רז מנשה, מנכ"ל משותף ובעלים מבנים מתחמי פינוי בינוי בע"מ, ריימנוד ד. משעלי, מנכ״ל רד שעיו, שגב אפריים, מנכ"ל קבוצת שקד , שוקי זיסו, משנה למנכ״ל קבוצת נחמיאס, שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותףSK שמאות מקרקעין, תמיר פורת, מנכ״ל ובעלים פורת גרופ, בן קטה, מנכ"ל קטה יזמות, נתי גלבוע, שיכון ובינוי בע"מ, אסף כהנר,מנכ"ל Ewave Nadlan, גילי פייגלין, סמנכ"לית התחדשות עירונית, צמח המרמן, נוי דותן, סמנכ"לית התחדשות עירונית ופיתוח עסקי, אלמוגים, ערן שקד וערן לשם, מנכל"לים ומייסדים, CityBee אדריכלים.