אופן ביצוע ה"איזון" בין בעלי הדירות מעסיק רבות מאוד את המפקחים על המקרקעין ואת בתי המשפט הדנים בתביעות "דייר סרבן".
במשך שנים רבות וללא התוויה מצד בית המשפט, נאלצו בעלי הדירות ובעיקר עורכי הדין המובילים אותם, לגבש, כל פעם מחדש, בעמל, יזע ודמעות, הסכמות בין בעלי הדירות שיאפשרו, לכל הפחות, לרצות רוב מקרב בעלי הדירות על מנת שיחתמו על ההסכם מול היזם ויאפשרו את קידום הפרויקט.
בעלי דירות רבים סבורים, כי אין זה נכון להעניק תוספת מטרים אחידה לכל הדירות אלא, יש מקום להשוות בין התועלת הכלכלית שצומחת לכל אחת מהדירות. הטענה היא, למשל, שדירה משופצת לא יכולה לקבל את אותן תמורות שמקבלת דירה מוזנחת שלא שופצה מעולם, משום שבמצב זה התמורה הכלכלית שמרוויחה הדירה המוזנחת עולה עשרות מונים על התמורה הכלכלית שמרוויחה הדירה המשופצת.
לפני מספר שנים גובשה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת לימור ביבי) הנחיה כיצד יש לבצע את האיזון הנכסף.
בית המשפט המחוזי קבע, כי יש לבצע את האיזון בתמורות בין בעלי הדירות באופן שיביא ל"שיוויון כמותי- מהותי ולא כלכלי". משמע, יש להעניק לכל דירה בבנין תוספת שווה של מטרים ותמורות מוחשיות נוספות (מרפסת, חניה, מחסן) וזאת ללא תלות בשאלה מה שיעור ההשבחה שהפרויקט מניב לכל אחת מהדירות.
נקבע על ידי המחוזי, כי "המבחן הרלוונטי בקביעה האם נשמר השוויון, אם לאו, יתמקד בהיקף השטחים המתווספים לכל דירה ולאו דווקא בשווי הכלכלי של דירות התמורה או דירות המוצא".
הנחיית בית המשפט המחוזי סייעה רבות למפקחים על המקרקעין להכריע בתביעות "דיירים סרבנים" ועוד קודם לכן, סייעה לעורכי הדין ולבעלי הדירות לגבש חלוקה מוסכמת של התמורות והדבר איפשר קידום פרויקטים באופן מיטבי.
אלא, שלאחרונה באה פסיקתו של בית המשפט העליון במסגרת ערעורים שהוגשו על פסקי דינה של כבוד השופטת ביבי ואשר קוראת תיגר על הקו המנחה שהתוותה השופטת ביבי בפסיקותיה.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי העליון, חזר והרחיב כבוד השופט כשר אמירות קודמות שנתן בעניין זה. בית המשפט העליון מצא לציין, כי "הקביעה לפיה דייר שעקב הפרויקט זוכה לתוספת שווי כלכלי נמוכה מהדיירים האחרים במידה ניכרת, עדיין אינו זכאי לכל סעד הואיל ובמישור תוספת המטרים התמונה שונה, ראויה בהחלט לבחינה בבית משפט זה". השופט כשר אף הוסיף כי "קביעת בית המשפט המחוזי כי למבחן "הכמותי-מהותי" יש עדיפות על פני המבחן "הכלכלי", היא, כשלעצמה, קביעה שאינה חפה מקשיים".
אמירות אלה של בית המשפט העליון נכתבו בפסק דינו כ"אמרות אגב" (אמרות שאינן מהוות הלכה פסוקה), שכן לא היה בנסיבות המקרה שנדון צורך להכריע בענין זה.
ברם, אין חולק על כך, שיש באימרות העליון משום נטיה לכירסום בהנחיה הנוהגת של בית המשפט המחוזי שלאורה צועד התחום כולו. ניתן לומר באופן ברור, כי ככל ואימרות האגב של העליון יהפכו לפסיקה מחייבת, אזי יהיה בכך 'רעידת אדמה' של ממש בתחום ההתחדשות העירונית.
עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית ארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק)
***
כתבה שיווקית בחסות דן הלפרט - משרד עורכי דין ונוטריון. הכתבה נערכה ע"י מערכת Duns 100