מרשם המקרקעין הוא תחום שמרני ה"שונא" שינויים. לכן כל שינוי משמעותי בו הוא סיבה למסיבה המזמן שינויים בחשיבה ובפרקטיקה בתחום הרישום ובתחומים משיקים.
ניתן להבחין בשלוש נקודות ציון משמעותיות בהתפתחות מרשם המקרקעין. הראשונה היא הקמת המרשם בשנת 1858. השנייה, היא חקיקת פקודת ההסדר בשנת 1928 שיזמה תהליך של יצירת בהירות וודאות בזכויות הרשומות. השלישית היא חקיקת חוק הבתים המשותפים בשנת 1952. לאחרונה, בשנת 2019, נוספה נקודת ציון רביעית, עם תיקון חוק המקרקעין המאפשר רישום תלת ממדי.
כדי ליצור חלקות חדשות במרשם המקרקעין, צריך לעבור שלושה שלבים:
שלב התכנון בו קובעים את הגבולות החדשים בהתאם לשימושי הקרקע, שלב המדידה לדיוק הגבולות ויצירת מודל גיאומטרי התואם לסביבה והשלב האחרון הינו שלב הרישום, בו למעשה נותנים ביטוי לגבולות החדשים במרשם המקרקעין.
כתוצאה מכך, אף שבתקשורת ניתן הד רק לתיקון בחוק המקרקעין, למעשה נלוו לתיקון בדיני המקרקעין גם תיקונים בדיני התכנון והבנייה ובדיני המדידה. כדי שהתיקונים ייצרו תהליך קוהרנטי, נדרש היה שהתיקונים בדינים השונים יהיו מתואמים ביניהם. ואכן מנהל התכנון, האמון על דיני התכנון והבנייה, המרכז למיפוי ישראל, האמון על דיני המדידה והרשות לרישום והסדר מקרקעין האמונה על דיני המקרקעין, הובילו את התיקונים יחד ובאופן מתואם ומרשים.
אולם הרשויות לא הסתפקו בהשלמת החקיקה, אלא החליטו לקחת מספר מקרי מבחן ולקדם בעצמן הליך של רישום תלת ממדי כדי לבחון האם החקיקה אכן משיגה את התוצאות להן קיוו.
המקרה הראשון, בצומת בייט בירושלים, במסגרתו נרשמה מנהרה כחלקה תלת ממדית המופרדת מפרויקט הבנייה הנבנה על תקרתה (בו נטל הח"מ חלק), הסתיים לאחרונה בהצלחה וחלוקה תלת ממדית ראשונה נרשמה.
בשנה האחרונה, עוד קודם להשלמת הרישום התלת ממדי בצומת בייט, אך ביתר שאת לאחר השלמת רישום זה, הביא העיסוק בנושא, בפורומים מקצועיים ובתקשורת, למודעות של גורמי התכנון לאפשרויות הגלומות במכשיר חדש זה, וניכר גם שיצר מוטיבציה להתנסות בו, בבחינת ה"צעצוע" החדש שכולם רוצים לשחק בו, ורצוי גם ראשונים. כתוצאה מכך החלו וועדות התכנון להציג דרישות לתכנון תלת ממדי.
אלא שכאן מתחילה הבעיה. כל אחת מוועדות התכנון הינה גוף עצמאי שפעולותיו אינן כפופות לביקורת פורמלית או לביקורת שוטפת של מנהל התכנון. לכן, על אף שבמנהל התכנון נצבר כבר הידע המתאים, חוסר הניסיון של ועדות התכנון, והעובדה שהן אינן מתייעצות עם מנהל התכנון, יכול לגרום לתקלות רבות, אשר את מחירן ישלמו היזמים אשר יבקשו להוציא אל הפועל את התכנון המאושר.
כדי לא להלאות בכניסה לפרטים מקצועיים–טכניים, ניתן לסווג את התקלות האפשריות לשני סוגים. סוג אחד הוא דרישה לרישום חלקה תלת ממדית במקרים שאינם מתאימים - דוגמה מובהקת לדרישה כזו, היא דרישה לרישום יחידה בבניין כחלקה תלת ממדית נפרדת. מבלי להיכנס לפרטים נציין שאף שטכנית הדבר אפשרי, ההסדר המשפטי בבית משותף הוא ההסדר המשפטי הנכון. הסוג השני, הוא קביעת הוראות לא מתאימות או חלקיות במסגרת התכנון, דבר שימנע את מימוש הרישום התלת ממדי או שיקשה מאוד על ביצועו. דוגמאות לכך הן סעיפים המנוסחים בצורה לא ברורה והיעדר התייחסות לכלל ההיבטים הנובעים מרישום תלת ממדי.
מול ועדות התכנון עומדים מקדמי התוכנית – יזמים ואנשי המקצוע מטעמם. בעוד שבתכנון הסטנדרטי, יכולים אנשי המקצוע במקרה של דרישות שגויות מצד גורמי התכנון לקיים שיח מקצועי עם גורמי התכנון, להשפיע על עמדתם, ובמקרה הצורך אף להמליץ בפני היזמים שלא לקדם את התוכנית, הרי שבתחום התלת ממדי, היעדר הניסיון, שהוא לעת הזו גם נחלת אנשי המקצוע, מביא לתוצאה שלא מתקיים שיח והדבר עלול להביא לאישור תוכניות שמימושן יגזול זמן וכסף מרובים.
מאת עו"ד אסף איילון, הוא שותף במשרד עורכי הדין יגאל ארנון ושות'