מצוקת הדיור מוגדרת כבעיה לאומית שרק הולכת ומתגברת בימים אלו. מצוקת הקרקעות באזורי הביקוש, עליית המחירים התלולה בשנתיים האחרונות, הקושי בלקיחת משכנתא בעקבות הריבית הגבוהה, גורמים לכך שיותר ויותר ישראלים לא יכולים לרכוש דירה, דבר אשר מכניס לסחרור את ענף הבניה בישראל, "ישנם מתחמי תעשייה ישנים באזורי הביקוש שניתן להפוך אותם לשכונות חדישות בהן יגורו מאות אלפי אנשים", אומר דודי קפלן, שותף מייסד ומנכ"ל בחברת ולור ביירון נדל"ן, קבוצת נדל"ן יזמית העוסקת בהתחדשות מתחמי תעשייה ותעסוקה ומסחר ישנים באזורי ביקוש - והפיכתם למתחמים מודרניים של מסחר, מגורים, משרדים, מבני ציבור וכו' – עם דגש על עירוב שימושים, "בשנים האחרונות גורמי התכנון הבינו את החשיבות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי התעשייה, המסחר והתעסוקה הישנים, מה שנתן "דחיפה" משמעותית ואפשר לנו לפתח פרויקטים של התחדשות עירונית כמו במתחם הבורסה ברמת גן. עדיין, נדרשים שינויים רגולטורים מהותיים כדי לייצר ודאות תכנונית וכדאיות כלכלית ליזמים ולהביא לפתרון מצוקת הדיור, באמצעות חידוש אזורי התעשייה הישנים והמוזנחים הנמצאים באזורי הביקוש והפיכתם למתחמים מודרניים מעורבי שימושים ומשתמשים״.
אם כך, אילו תהליכים רגולטוריים יש לבצע ולתקן בכדי למצות את הפוטנציאל האדיר בפרויקטים של התחדשות עירונית באזורי תעסוקה ותעשייה ישנים הנמצאים באזורי ביקוש, ואף באזורי ספר?
"פתרנו הרבה מהבעיות שהקשו על קידום הפרויקטים וכיום אנחנו מצליחים לקדם אותם, אולם האתגרים שנותרו רבים ומורכבים", מסביר דודי קפלן, "לדוגמה: יש אתגרים הנוגעים בעיקר לבעלי הנכסים העושים בהם שימוש עצמי, וזאת להבדיל מהמשקיעים. לאותם בעלי נכסים ישנן יחידות פרנסה המקיימות אותם שנים, נכסים בעלי מוניטין ותעשיות שיש להעביר למיקומים חדשים. הם מעוניינים בקבלת נכס חדיש וגדול ששווה הרבה יותר ממה שיש ברשותם כעת, אבל במקביל, המעבר הזמני מאתגר את העסק שלהם. עניין נוסף הוא האופן שבו ניתן לטפל בריבוי הבעלויות והאינטרסים: לא קיימת אסדרה משפטית לעניין הסכמות מינימום כפי שיש בחוק 'פינוי בינוי' או ב'תמ״א 38' הרלוונטיים להתחדשות עירונית למגורים, אולם אינם ברי מימוש בתחום ההתחדשות העירונית באזורי התעסוקה. אזורים אלו מאופיינים במבנים הבנויים על חלקות קרקע קטנות עם ריבוי בעלים. כך שלצורך פרוייקט משמעותי הדורש שטח קרקע גדול, יש צורך בהסכמה של עשרות ולעיתים אף מאות של בעלי נכסים כאשר כיום הדרישה היא להסמכה גורפת של 100%".
לדברי דודי קפלן, יש צורך בחקיקה ראשית אשר תגדיר כללים ברורים וישימים לעניין התחדשות עירונית במתחמי תעסוקה ותעשייה, "יש להגדיר את אזורי התעסוקה הישנים כמותאמים ל'פינוי בינוי' ויוחל עליהם חוק דייר סרבן המאפשר הסכמה של 66% בלבד לביצוע פרויקטים. כך ישולב הצורך הלאומי והעירוני של פיתוח אזורי התעסוקה לצד שמירה מידתית על זכויות הקניין של הפרט. הסדרת אפשרויות המימוש תקטין חסמי כניסה, תצמצם אי ודאויות ותייצר שוק חדש של הזדמנויות".
קפלן מתאר עדכון מהותי נוסף שחייב להשתנות, והוא סט הכללים הברור לקביעת תמורות לבעלי הזכויות והחובות, והזכויות כתוצאה מכך, "חוק פינוי בינוי ביקש לעודד את היזמים והדיירים לקדם את היצוע הפרויקט, כך שתובטח לדיירים דירה חדשה בשווי גדול יותר מזו המקורית ומכוח זה לפעול לקבלת סעדים במקרה של הפרות, חבויות פיצוי, חובות שקיפות וגילוי, תקנות מחייבות ועוד. דיירים המסרבים לעסקת הפינוי ושבאים בדרישות בלתי סבירות סביב הנושא, חשופים לתביעה משפטית במסגרתה הם יחויבו לשלם בגין נזקים שנגרמו מפעולותיהם, בין היתר, עיכוב הביצוע או ביטול הפרויקט המתוכנן". לדברי קפלן, "צריך לקדם כלים שיאפשרו להתמודד מול בעלי נכסים סרבניים באזורי תעשייה, תעסוקה ומסחר. יש צורך בחקיקה שתאפשר להתמודד מול סרבני התחדשות״.
קפלן גם מדגיש גם את החשיבות שיש לרשות העירונית בעידוד הפרויקטים באמצעות קידום תכניות התחדשות עירונית במתחמי תעשייה ותעסוקה. לדבריו, קיום תוכניות התחדשות יתן ליזמים כלים לדיאלוג אפקטיבי מול בעלי נכסים באזורי תעסוקה, "לתהליכי ההתחדשות העירונית במתחמי תעסוקה, יש יתרונות רבים לעיר, לתושביה ולכלכלה המקומית. אך ללא הכלים החוקיים הרלוונטיים, יהיה קשה להוציא לפועל תכניות שכאלה". קפלן קורא גם לממשלה החדשה להתערב בקידום הרגולציה, "הממשלה החדשה יכולה לנצל את ההזדמנות לקדם הליכי חקיקה שיפתרו את האתגרים שמניתי. הרגולציה בנושא דיירים סרבנים באזורי תעסוקה ותעשיה, לצד קידום תוכניות בעלות תמריצים כלכליים שייצרו אינטרס ברור לבעלי הנכסים וליזמים הנם אינטרס רב מעלה שיסייע להתמודד עם האתגרים הלאומיים".
מאת דודי קפלן - שותף, מנכ"ל חברת ולור ביירון
***
כתבה שיווקית בחסות ולור ביירון; הכתבה נערכה ע"י מערכת Duns 100