בית משותף מהווה את אחת הדוגמאות המובהקות לשיתוף. שיתוף הנושא בחובו חובות וזכויות. לא כל דירה בעלת קול שווה וזכויות בעליה נגזרות מהחלק היחסי ברכוש המשותף - שלעיתים שכיחות מקימות לבעליה - דמי איזון.
כך בהתאמה, אילו בחר בעל דירה אחת להרחיב את דירתו, (מה ששכיח ולגיטימי) - לעיתים הוא צפוי לשלם לשכנו תשלומי איזון ככל והשכן הוכיח שאינו יכול לבצע הרחבה דומה או כזו שמאזנת את חלקו ברכוש המשותף.
מקרה שארע לאחרונה ונפסק על ידי המפקח על הבתים המשותפים (אורי שלומאי) חידד מספר נושאים שהיו שנויים במחלוקת ועשו סדר בסוגיית תשלומי האיזון בית שכנים.
בעלי הדירות בבית המשותף ביקשו לקדם תכנית להרחבת מרפסות ביתם בעוד שבעלי דירות הגן לאותו בית משותף טענו כי לא יוכלו לנצל הרחבה דומה ותמכו טענותיהם בחוות דעת שמאית במסגרת תביעה שהוגשה על ידם.
המפקח על הבתים המשותפים המהווה אינסטנציה קניינית ביושבו כבית משפט - דחה את טענת בעלי המרפסות והכריע שהזכות לקבלת הכסף משכן המבקש להרחיב אינה בהכרח מוגבלת בזמן, ומניין 30 הימים רלוונטי לגובה הסכום ולא לזכות לקבל פיצוי;
להלן לשון החלטת המפקח על הבתים המשותפים
אומר כבר כעת, כי על אף שהצדדים התמקדו בשאלה מהו המועד שבו התקבלה ההחלטה להרחבת המרפסות, איני סבור שהדיון בשאלה זו דווקא יכריע את דינה של הבקשה.
כזכור בסעיף 71ב(ד) לחוק, המורה על תשלומי איזון, קובע כי על בעל דירה שדירתו ניתנת להרחבה, לשלם במועד ההחלטה על ההרחבה תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. על פי לשון הסעיף, בהתקיים התנאים שבו, מדובר בחובה מוחלטת שיש לבצעה ביום שבו התקבלה ההחלטה על ההרחבה, והזכות לתבוע בגינה אינה פוקעת בחלוף זמן מוגדר (למעט כפיפות לדיני ההתיישנות הכלליים). על פי המשך הסעיף, ככל שבעלי הדירות לא הגיעו ביניהם להסכמה בנוגע לגובה התשלום אזי החוק מורה על מינוי שמאי מקרקעין, ואולם החובה המוטלת על בעל הדירה העתידה להתרחב לשלם תשלומי איזון אינה מתאיינת.
הצדדים לבקשה התמקדו בהוראות סעיף 71ג לחוק המסדיר את אופן הגשת התביעה למפקח על המקרקעין. לצורך הנוחות אביא שוב את לשון הסעיף:
"71ג. (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.
(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו".
הנה כי כן, לפי לשון הסעיף ישנן שלוש עילות להגשת תביעה למפקח על רישום מקרקעין לפי סעיף 71ג: (1) התנגדות בעל דירה להרחבה בשל טענה לפגיעה מהותית בזכויותיו; (2) בקשה של בעל דירה למנות שמאי מקרקעין במקרה של העדר הסכמה על גובה תשלומי האיזון; (3)מחלוקת של בעל דירה על קביעתו של השמאי. תביעות אלה, בלבד, צריכות להיות מוגשות תוך 30 יום ממועד ההחלטה על ההרחבה. ואולם הסעיף אינו מגביל בזמן את התביעה של בעל דירה לתשלומי האיזון עצמם, כאשר אלה כלל לא הוצעו לו ולא שולמו לו, ולטענתו הוא זכאי להם. על רקע האמור, נראה כי במקרה הנדון, בו בעלי דירות הגן כלל לא קיבלו לידיהם הצעה לתשלומי איזון (בסכום זה או אחר), ותביעתם עוסקת בעצם זכאותם לתשלומים כאמור – אין כל נפקות לשאלה מתי התקבלה ההחלטה להרחיב את המרפסות, ומתי חל]ו 30 ימים מהחלטה זו. זאת, שכן כאמור החוק אינו מגביל הזמן הגשת תביעה שבה בעל דירה טוען לעצם הזכאות לתשלומי איזון (להבדיל ממחלוקת על גובה התשלום שהוצע לו או הועבר לידיו). למעשה, נראה כי למעט ההגבלות הכלליות המצויות בדיני השיהוי וההתיישנות, אין הגבלת זמן מיוחדת על הגשת תביעה מהסוג האמור.
הכרעה חשובה זו מזקקת סוגיה חיונית ושכיחה במאות אלפי בתי אב במדינת ישראל - שכאמור ישנם הרבה מקרים שבעלי דירות מרחיבים דירתם ולא באופן שווה ליתר בעלי הדירות. כך בהתאמה אם הוכחתם שלא ניתן לבצע הרחבה המאזנת את חלקכם ברכוש המשותף (על פי נסח הטאבו) נראה כי מגיע לכם לעיתים דמי איזון.
יודגש, החובה לפנות במתן דמי איזון חלה על הדייר המרחיב דירתו, וככל ולא פנה לדייר שנפגע בחלקו היחסי - קמה לזה האחרון הזכות המלאה לדרוש בכל שלב ועד 7 שנים את דמי האיזון המגיעים לו. בדיקה בסיסית על ידי עורך דין המתמחה בתחום עשויה להיות מתגמלת - תיהיו עירניים.
מאת מורן גור, עו"ד ונוטריון, בעלים ושותף במשרד רייסמן גור דויטש, המתמחה בתכנון ובניה והתחדשות עירונית הנמנה מבין משרדי העילית בתחום.