ובכן, בשנת 2028, בעוד שלוש שנים בלבד, יהיו להערכתי כ-40 אלף התחלות בנייה בלבד. זאת במידה ומדיניות הריבית של בנק ישראל ומדיניות הבנקים המסחריים - שהכפילו פי שניים וחצי את עלות המימון לקבלנים - לא ישתנו מהיסוד. בבדיקה יסודית שערכתי בשיתוף שמאי מקרקעין מוסמך של כל אותם פרויקטים שעמדו לצאת לדרך מטעמי, קרי דו"ח 0, התברר לי כי הרווחיות הצפויה של כל אותן עסקות תנוע בין 5.8% ל-10.6%, זאת לעומת המימון הבנקאי המתבסס על רווח יזמי של 15% לפרויקט.
רק על מנת לסבר את האוזן לקורא, המימון הבנקאי שאני, כמו יתר הקבלנים, מקבל, זינק במהלך השנה וחצי האחרונה עד לקבלת היתר הבניה ל-3 שנים ומ-9%לכ-24% ריבית. עובדה זו הופכת, לפרוטוקול, את כל הפרויקטים ללא כדאיים כלכלית כלל.
ובמילים אחרות, גם עליית מחירי הדיור בשיעור של 9% במהלך השנה האחרונה אינה מכסה את חלק הארי של עלויות המימון, זאת כאשר בנוסף לריבית הבלתי אפשרית של בנק ישראל, אנו הקבלנים כורעים תחת נטל המחסור ב-80 אלף עובדים והעלייה המתמדת בעלויות חומרי הבנייה, החל מתקופת מגפת הקורונה, דרך מלחמת רוסיה-אוקראינה וכלה במלחמת חרבות ברזל וסגירת מיצרי באב על מנדב על ידי החות'ים, שנעלה בפועל את תעלת סואץ על מנעול ובריח.
קשה למצוא קבלן שיסכים להמר על רווח, לכאורה, שבין 5% ל-10% על פרויקט, שעה שזמן ביצוע הפרויקטים התארך לממוצע של 4 שנים לפחות כתוצאה מהמחסור בעובדים, והזמן שחולף בממוצע מזמן רכישת הקרקע ועד שהפרויקט יעמוד על תילו התארך מכ-5 שנים בעבר ל-7 שנים לפחות כיום.
על כן, התחזית של לשכת הקבלנים הינה כי יותר ויותר קבלנים יבצעו hold ויעדיפו - בצדק מבחינתם - לא לקחת שום סיכון ולא להתחיל פרויקטים לאחר רכישת הקרקע. להערכתנו, כבר בשנה הנוכחית, 2025, ירד מספר התחלות הבנייה מצפי של 70 אלף לכ-60 אלף בפועל, וימשיך לרדת משנה לשנה בכ-10 אלפים יחידות דיור, זאת עד לרמה של כ-40 אלף בלבד בשנת 2028.
האם קיים פתרון לכך? בוודאי בוודאי. הפתרון מונח לפתחו של נגיד בנק ישראל שחייב, וכמה שיותר מהר, להתחיל להוריד את הריבית, ובאופן משמעותי ביותר, וכך במקביל תרד גם עלות המימון המושתת עלינו על ידי הבנקים המסחריים. חשוב להבין: קבלנים לא יקנו מגרשים ולא יבנו בניינים בריבית שנתית של 8% כאשר היתר בניה לוקח 3 שנים ובנייה עוד 5-4 שנים נוספות. בריבית של 3% לשנה ועד קבלת ההיתר 9% עוד זה היה אפשרי, אבל לא מעבר לכך. אם, חלילה, זה לא יקרה, אל נתפלא בעוד שנתיים-שלוש כיצד נוצר מחסור כל כך גדול של דירות בשוק ואיך זה שהביקושים הכבושים מתדלקים כהנה וכנה את מחירי הדיור.
***
כתבה שיווקית בחסות קבוצת מזרחי ובניו; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100