לפני שנים, בתחילת הדרך ההתחדשות העירונית הייתה -אניגמה. איש מהשחקנים המעורבים לא ידע במה בדיוק מדובר, לא היזמים, לא העיריות, לא הבנקים – ובוודאי שלא הדיירים, והתחדשות עירונית לוותה בענני ערפל סמיך עם חששות בשל סיכון מוגבר מהעסקה ההלא מוכרת. אז ישבו וטקסו עצה עורכי תקן 21 המקורי דאז וחשבו איך לתת את "זריקת הבוסטר" לענף ההתחדשות העירונית.
היות ודובר בתוכנית חדשה ולא מוכרת התמריצים היו נדיבים בהתאם - רווח יזמי לחברות היזמיות שהקימו את הבניינים החדשים של 25%-30%, ואף תוספת תמורות נדיבות לדיירים- בדרך כלל תוספת של 25 מ"ר נוספים משטח הדירה הישנה בנוסף למרפסת השמש, למעלית ולחנייה.
לאחר תקינת תקן 21 המקורי נדברו עורכיו ובהם טל אלדרוטי (השמאי הממשלתי הראשי לשעבר) כי יש לבצע בדיקה חוזרת ברטרוספקט כעבור שנתיים בכדי ללמוד כיצד השוק התנהג מאז תקינת תקן 21. והנה, חלפו להן כתשע שנים, האניגמה כבר הפכה לגלויה ומאד מוכרת וכלל השחקנים למדו להכיר את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. היזמים, הבנקים, קרנות המימון השונות ליזמי התחדשות עירונית ואף הדיירים למדו להכיר ולהנות מהתוכנית שהייתה "בוננזה" עבורם [שהפיקה עבורם בדרך כלל רווח נטו של מעל למליון שקל - שלא לדבר על דירה חדישה, ראויה למגורים, ובטיחותית מבחינת מיגון טילים, רעידות אדמה, שריפות וכד] .
היות והנעלמים שבתוכנית החלו לשקוע, תוכניות התחדשות רבות כבר בוצעו בפועל ובהתאם לכך הסיכון ירד, לכן החלו כבר להיסגר עסקאות עדכניות באחוזי רווח יזמי נמוכים יותר של 15%-18%, ובהתאמה גם התמורות לדיירים החלו להצטמצם בד"כ ל12 מ"ר [כאשר לעיתים בעיריית ת"א נקבע כי לא תהיה תוספת שטח כלל, אלא שהדירה החדשה מהווה תוספת ראויה ומספקת]. אולם, במשולש הזהב- יזם- דיירים- עירייה, העירייה הייתה ונותרה החולייה החלשה. מדוע? מפני שהעיריות- ככלל- לא אוהבות את תוכניות ההתחדשות העירונית (בלשון המעטה מנומסת). גם בגלל שהארנונה שגובה העירייה מעסקים (ממסחר או ממשרדים) רווחית יותר כפי שלושה משיעור הארנונה שיכולה לגבות מדירות למגורים; ובנוסף גם כי בצד ההוצאות ומתן השירותים שאותם חייבת העירייה לספק- אין ספק כי ההוצאות למגורים רבות וגדולות יותר [כי צריך להקים לדיירי הבניינים החדשים עוד בתי ספר, עוד גני ילדים, מתנסי"ם, טיפת חלב, בתי כנסת] בעוד שמעטפת סך השירותים לשטחי מסחר או למשרדים מצומצמת הרבה יותר.
דיוק מטעם זה העיריות אינן מסכימות לוותר על גביית היטלי ההשבחה מהיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. אם ישנו רצון אמיתי במטה הדיור הלאומי ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית לייצר עוד אלפי דירות חדשות [ונדמה שישנה הבנה כי מלאי הדירות במרכז הארץ יוכל להתמלא – רק על בסיס תוכניות של התחדשות עירונית] הרי שיש הכרח שהמדינה תכניס את היד [עמוק] לכיס באמצעות מימון הסכמי גג עם הרשויות המקומיות שישפו את העיריות באופן מלא על אובדן ההכנסות מארנונה [של מסחר ומשרדים] מצד אחד, ועל הגידול שייגרם להן בהוצאות העירוניות, בחובת מתן שירותים לתושבים, והקמת תשתיות חדשות ויקרות הנדרשות לדירות למגורים מצד שני. ללא שיק בנקאי שמן של מדינת ישראל לרשויות המקומיות (נניח 100 אש"ח לכל היתר בנייה שמקורו בהתחדשות עירונית) גם התקן המעודכן יעלה אבק על מדף הדוחו"ת, המצגת תהיה יפה, אך לא תייצר אף לא דירה אחת חדשה.
מאת עו"ד חגי אדורם יו"ר ועדת הערר לארנונה והשותף המנהל במשרד עוה"ד אדורם ושות' המייצג חברות בנייה