בישראל מבוצעות עבודות שיפוץ בהיקף של כ-15 מיליארד שקל בשנה. עונת הקיץ (וגם החגים) היא העונה המבוקשת ביותר בישראל לשיפוץ הבית, בין אם מדובר במעבר לדירה חדשה (לא מקבלן...) או שיפוץ הדירה הקיימת - אבל, שווה לכם לשקול לשפץ את הדירה דווקא לפני או אחרי.
למה כולם משפצים דווקא בקיץ? כי זו התקופה המועדפת על הישראלים למעבר דירה (לפני תחילת הלימודים); יש גם יותר שעות אור; בקיץ אפשר לארוז את הילדים ולנסוע לחופשה ולא להיות בבית בזמן השיפוץ, שעלול להיות מטרד נוראי לשוהים בו. בכל מקרה, הביקוש הגדול בתקופה זו יוצר עומס על קבלני השיפוצים והתוצאה היא העלאת מחירים, כשהעומס אף עלול להביא לירידה ברמת העבודה של קבלן השיפוצים והפועלים. לכן, המלצה ראשונה – אם יש לכם את האפשרות, אל תשפצו דווקא בקיץ - עונת השיא של הקבלנים.
שיפוץ הדירה יכול להיות סיוט עבור דייריה (יש המדברים על חוויה שהחסירה להם כמה שנות חיים...), שלא לדבר על כאלה שנעקצו על ידי קבלן השיפוצים שלהם ונותרו עם דירה לא משופצת ומאבקים משפטיים מול המשפץ שלקח מהם מקדמה מכובדת, או כאלה שקיבלו שיפוץ שונה ברמתו מזו שהובטחה מראש.
רגע לפני השיפוץ, הכנו לכם כמה "עצות זהב" שחשוב ליישם לפני ובמהלך התקשרות עם קבלן שיפוצים. המדריך הוכן בסיוע עו"ד נדיר אביעד שותף, ראש מחלקת נדל"ן ומימון במשרד עורכי הדין יגאל בורוכובסקי ושות' המשמש כיור ועדת דיור המוגן של לשכת עורכי הדין הארצית ועו"ד יפתח יותם ממשרדו, וחברת D&B.
קודם כל להחליט על היקף שיפוץ
ראשית, יש להחליט מהו היקף השיפוץ שאתם מעוניינים לבצע. במקרה הצורך מומלץ להיעזר באיש מקצוע כגון אדריכל או מעצב פנים שיכין מפרט טכני מדויק אשר יפרט בדיוק ולפרטי פרטים את סוג החומרים, העבודות, מיקומים וכו' אשר יש לבצע במסגרת השיפוץ. החל מעלויות פירוק ובנייה ועד לשווי החומרים של כל תוספת אפשרית. חשוב שכתב הכומיות יהיה מפורט ככל שניתן על מנתשלא תמצאו את עצמכם בבור תקציבי בסיום השיפוץ.
בהתאחדות קבלני השיפוצים מדגישים כי יותר מ-60 אחוז מהשיפוצים מסתיימים בחריגות. ככל שתתכננו את השיפוץ לפרטי פרטים ככה תוכלו לשמור על התקציב. בשיפוץ של עד כ-50 אלף שקל, שנחשב שיפוץ קטן, תוכלו להסתפק בכתב כמויות של קבלן שיפוצים.
למה צריך את זה? א. המפרט הטכני יסייע לכם להבין טוב יותר את היקף וסוג העבודות (לרבות לוחות זמנים, עלויות וכיוצ"ב). ב. בנוסף, פירוט העבודות יסייע לכם לערוך השוואת מחירים בין בעלי מקצוע השונים ולהשוות בין "תפוח" ל- "תפוח" ולא בין "תפוח" ל-"אגס". כאשר תבקשו הצעות מחיר לסגירת מרפסת לדוגמא, תגלו כי יש שוני בין הצעות המחיר של קבלני השיפוצים אשר מקורם בעיקר בהבדלים בסוג העבודה, היקף החומרים, סוג החומרים וכו' - ולכך חשוב להיות מודעים. את המפרט הטכני חשוב לצרף כנספח להסכם מול קבלן השיפוצים הנבחר, וזאת על מנת שיהיה ברור מהו היקף העבודה והמחיר.
בדיקת זכויות משפטיות והיתרי בניה
ישנן עבודות שיפוץ שדורשות היתרי בניה כתנאי לביצוען; לדוגמא שיפוץ המגדיל את שטח דירתכם ו"גוזל" אחוזי הבניה של כלל הבניין, דבר הפוגע בזכויות השכנים, ובכל מקרה, מצריך היתרי בניה לאור הגדלת שטח הדירה. גם סגירת מרפסת שמש והפיכתה לחלק מהדירה, מצריכה היתר בנייה.
לדברי עורכי הדין אביעד ויותם, ככל ותבצעו עבודות הדרושות היתר בניה ללא היתר בנייה, אתם עלולים להיות חשופים לקבלת צו להפסקת עבודות מהרשות המקומית או להריסת הבנוי וחמור מכך אף חשיפה לאישום פלילי. לכן, טרם ביצוע העבודות- מומלץ לבדוק בתשומת לב רבה את הדברים.
שיפוץ דירה להשקעה אל מול שיפוץ דירה למגורים
שיפוץ דירה להשקעה משיפוץ דירה למגורים. לרוב, המטרה של בעל דירה להשקעה בשיפוץ הוא השבחת הנכס והעלאת המחיר שידרוש בעת מכירה או השכרה. בשיפוץ למגורים התכנון הוא לרוב על פי מה שנוח לכם ולאורח החיים שלכם. הקדישו מחשבה למטרת השיפוץ ולכל פרט עד למיקום של נקודות החשמל.
איך לבחור את קבלן השיפוצים?
עכשיו הגיע הרגע לבחור את קבלן השיפוצים. רבים מאתנו בוחרים קבלן שיפוצים בעקבות המלצה של חברים. אומרים לכם שהוא אמין, מקצוען ובקיצור "אין עליו". אבל מי מבטיח לנו שבדיוק כשהוא משפץ אצלנו, פתאום הוא ייקלע לקשיים כספיים ואחרים, ואנחנו נישאר עם בית הפוך לאחר שנתנו כבר מקדמה (בדרך כלל הם לוקחים שליש מהסכום הכולל)? לפעמים הוא פשוט נעלם, ולכו חפשו אותו עכשיו. במקרים אחרים מגיעים למאבקים משפטיים, כי הוא לא יכול להחזיר לכם את המקדמה.
בדקו אם יש לקבלן רישיון מוסמך
בכל מקרה, רצוי שיהיה קבלן שיפוצים מוסמך. מאז יוני 2018, מחייב החוק כי כל עבודה בהיקף של 45,000 שקל ומעלה (רוב עבודות שיפוץ דירה כולל עוברות סכום זה בגדול), חייבת להיות מבוצעת על ידי קבלן שיפוצים מומלץ שרשום במשרד הבינוי והשיכון, כלומר בעל רישיון. אפשר להיכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון ולבדוק האם אכן הקבלן רשום אצל רשם הקבלנים, הוא עומד בדרישות החוק והוא בעל תעודות בתוקף. נכון, שעדיין רבים ה"חאפערים" בתחום, והם מציעים גם מחירים נמוכים יותר אולי, אבל עדיף קבלן מוסמך, שזה אומר שהוא גם מפוקח, והוא לא ירצה שיתלוננו עליו. גם באתר התאחדות קבלני השיפוצים תוכלו למצוא את הקבלנים המוסמכים.
בקבוצת D&B ממליצים להשתמש באפשרות שהם מספקים לבדוק את דירוג קבלן השיפוצים – אם הוא לא נמצא בקשיים, עמידה בלוח זמנים ועוד. בקבוצה מדגישים, שלא מדובר רק על קבלני שיפוץ פרטיים: "יש לא מעט חברות מטבחים גדולות שנקלעו לקשיים ולא יכלו לספק את המטבחים שהוזמנו, והכסף שנתתם על החשבון, ירד לטמיון," אומרים ב-D&B.
לכו לראות עבודות שכבר ביצע קבלן השיפוצים
בכל מקרה, עירכו סקר שוק, אל תתפתו למצגות מרהיבות ולהבטחות בעל- פה ואף דרשו לראות תיק עבודות קודמות של קבלן השיפוצים. מומלץ אפילו ללכת ולראות את העבודות שביצעו; מציגים לכם מכתבי תודה והמלצות? תבקשו לשוחח בעצמכם עם הממליצים לגבי שביעות רצונם מעבודתו (איכות העבודה, ניקיון, עמידה בזמנים, יחס וזמינות וכדו'. שחלילה לא תמצאו את עצמכם בתחילת שנת הלימודים עם עבודות שיפוץ שהתארכו באורך פלא.
עשו "גוגל" על הקבלן
באינטרנט אפשר לא פעם למצוא פרטים על קבלן השיפוצים – שימו לב אם הוגשו נגדו תביעות נגדו בעבר וכדומה. בנוסף, חפשו מחירון שיפוצים על מנת להבין את היקף העבודה והעלות המומלצת.
ביטוח עבודות
לוודא כי לקבלן השיפוצים קיים ביטוח עבודות וכן הקבלן שיפוצים מבוטח כנגד נזקים עתידיים שעלולים להיגרם כתוצאה או במהלך השיפוץ לרבות נזק לצדדים שלישים שיהיו באחריות הבלעדית של קבלן השיפוצים.
קבלת הצעת מחיר כתובה מהקבלן
חשוב לערוך הסכם ביצוע עבודות. ההסכם צריך להתייחס לאחריות הקבלן, היקף העבודות שעל קבלן השיפוצים (מפרט טכני), לוחות הזמנים (מומלץ לא להשאיר דברים פתוחים כגון "עלות תקבע לאחר ביצוע"), וכן מומלץ לסכם בצורה ברורה ומדויקת מראש את כל ההסכמות המסחריות - הדבר יחסוך בעתיד עוגמת נפש ומחלוקות רבות.
לוח התשלומים צריך להתאים לביצוע העבודות בפועל, קרי - כל שלב עבודה יזכה בסכום כספי כלשהו את הקבלן השיפוצים. מומלץ לשלם רק חלק קטן מראש לקבלן השיפוצים על מנת לרכוש חומרים ושכירת פועלים מיומנים, ואת עיקר התשלום לשלם בתשלומים בהתאם להתקדמות בקצב העבודה (רצוי להשאיר סכום משמעותי (20% לפחות) להבטחת סיום ביצוע העבודות בזמן). מלבד התמריץ לקבלן לעמוד בלוחות הזמנים ובהסכם, הדבר יבטיח כי יישאר די כסף בקופת מזמין העבודה, ככל שזה יזדקק להסתייע בגורם נוסף על מנת להשלים את מלאכת השיפוץ ולעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם.
ככל שעלות השיפוץ גבוהה יותר ו/או מדובר בשיפוץ מורכב הדורש אחריות לטווח ארוך, מומלץ אפילו להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום שינסח הסכם עם מנגנון תשלום וערבויות שיגן עליכם.
אחריות הקבלן על עבודות כל קבלני המשנה
"את האמבטיה עשה רונן (למשל...), צריך לדבר אתו ישירות". זו תשובה שמקבלים לא פעם בעלי הדירות המשפצים מקבלן השיפוצים. לכן, ככל שקבלן השיפוצים בחר להעסיק קבלני משנה, הרי שיש לוודא כי בהסכם עמו קיים סעיף המטיל על הקבלן שיפוצים אחריות בגין כל העבודות שבוצעו בדירה. נוסף על כן, רצוי לוודא ואף לעגן זאת בהסכם, כי ישכור רק קבלני משנה בעלי רישיון מתאים עפ"י חוק. כדאי גם להוסיף סעיף המטיל על קבלן השיפוצים אחריות בגין עבודתם של כלל קבלני המשנה.
יש לוודא כי קבלן השיפוצים מבטח את עובדיו בביטוח אחריות מעבידים. כך תקטן האפשרות כי המזמין ייתבע על מחדלי הקבלן בשמירה על שלום עובדיו. בכל מקרה רצוי לשקול את האפשרות לרכוש ביטוח לתקופת השיפוץ, שיכסה את בעל הדירה, במידה וייגרם נזק לעסק או לרכושו וגופו של צד ג', בעקבות העבודות.
סעיף קנסות
מומלץ לקבוע בהסכם סעיף קנסות שיחול במקרים שהעבודות אינן לשביעות רצונכם ו/או לא הסתיימו במועד. במקרה הצורך ניתן לסכם על בורר מוסכם שיכריע ביניכם במקרה של מחלוקת, וזאת על מנת לחסוך בזמן ועלויות הכרוכות בהתדיינות בבית המשפט. כשמדובר בשיפוץ בסדר גודל קטן, נוטים בעלי דירות לוותר על עיגון ההתקשרות מול בעלי המקצוע השונים. אין הכרח לחתום על חוזה רב סעיפים, אך כן מומלץ שלא להסתפק בלחיצת יד, כי אם להעלות על הכתב את עיקרי הדברים.
ככל שהתגלו פגמים בעבודות השיפוץ, יש לדרוש מהקבלן השיפוצים לתקנם ללא דיחוי; לכן רצוי לעגן התחייבות זו בהסכם. בכל מקרה מומלץ לפנות לקבלן השיפוצים מיד לאחר גילוי כל נזק, להציג אותו בפניו ולדרוש כי הנזקים יתוקנו לאלתר. אם קבלן השיפוצים מתנער מאחריותו לתקן וללא דיחוי, יש לאסוף אסמכתאות המהוות ראיות לצורך הכנת תביעה משפטית כנגדו. אפשר גם להיעזר בחברה המתמחה בליקויי בנייה לאומדן הנזק.
נראה לכם מסובך ושמדובר "כולה בשיפוצניק"? גם כשאתם משקיעים 150 אלף שקל ברכישת רכב אתם מצפים שתהיה עליו אחריות ותרכשו עבורו ביטוח, אז כשאתם משקיעים סכום דומה (ממוצע עלות שיפוץ כולל של דירה מוערך בכ-160 אלף ₪), לא תרצו להגן על כספכם? אז שיהיה לכם בהצלחה בשיפוץ הקרוב ותיהנו מהשינוי המדהים שתבצעו בביתכם.
לא חייב להגיע לבית משפט - פנו למוסד הבוררות
גם זה קורה לפעמים. עונת החגים זו עונה של שיפוצים, בתים רבים בישראל מזמינים שיפוץ לכבוד החג, השנה החדשה וגם החופש מאפשר להם להתפנות לשיפוץ. בלא מעט מהשיפוצים מתגלים ויכוחים עד לרמת סכסוכי עבודה בין מזמיני השיפוץ לקבלני השיפוצים. בעיות כמו תשלומים,הפסקת עבודה, נזילות ועוד הן דבר שקורה לא מעט בשיפוצים. לעיתים הצדדים מגיעים להסכמות בינהם ולפעמים הצדדים נאלצים לפנות לעורכי דין ובתי משפט. בהתאחדות קבלני השיפוצים מציינים כי הם מפעילים ישנו מוסד גישור\בוררות שמגשר בין הצדדים ומטפל בעשרות תיקים בשנה ומונע מהם סחבת של עורכי דין, תביעות ובתי משפט.