עיכובים שונים בפרויקטים של התחדשות עירונית מוכרים היטב, מאחר שמדובר בצרכים של גורמים רבים שמעורבים בתהליך - רשויות התכנון, היזם ובעלי הדירות. אחד מהגורמים שאולי מוכרים פחות ויתכן שגם נדירים יותר הם מצבים שבהם בעל הנכס במסגרת פרויקט להתחדשות עירונית בכלל חסוי ואינו מוסמך לפעול אלא באמצעות אפוטרופוס ובאישור בית משפט.
חסוי הוא אדם שאינו מסוגל לנהל את ענייניו, ולכן מונה לו אפוטרופוס בידי בית משפט. מדובר באוכלוסיות שבהן נמנים פסולי דין, קטינים, ובמקרים רווחים בעולמות עסקאות נדל״ן - אדם שאינו יכול באופן קבוע או זמני לנהל את ענייניו הכספיים מסיבות שונות, ביניהן מחלה, תאונה קשה, נכות או ירידה בתפקוד הקוגניטיבי.
״במקרים כאלו פרויקטים עלולים להיתקע ולא להתקדם״, מסביר עו״ד אלי סגל, שותף ומנהל מחלקת ליטיגציה במשרד עורכי דין יהב ושות׳ המתמחה בהתחדשות עירונית, ״למעשה, כשזה מגיע לפרויקטים של התחדשות עירונית שבהם בעל הנכס הוא חסוי, צריך שהדירה הזו תביע את הסכמתה המפורשת, וחסוי אינו יכול לעשות כן או שאין להסתמך על הבעה כאמור משאינו כשיר משפטית.״
למרבה ההפתעה, ברוב המקרים יש קושי לגלות על כך שקיים אפוטרופוס בנסח טאבו, על אף שזו הערה שצריכה להופיע. במרבית המקרים רגע הגילוי מתרחש כאשר מתאמים חתימה עם בעלי הדירות, ומגיע אדם שהוא לא מי שרשום בטאבו - וחתימתו של האפוטרופוס תיכנס לתוקף רק לאחר אישור של בית משפט לעסקה, כפי שמחייב הדין בעסקאות מקרקעין ורכוש. לא רק זאת, על פי רב, החתמתו של האפוטרופוס מתבצעת רק לאחר שקיים רוב דרוש או כאשר חתימתו תהווה אותו.
זה לא נגמר רק בשלב החתימות
שאלה שעלולה להתעורר בדרך היא מי הגורם המממן שיישא בנטל התשלומים של ההליך שדורש את אישורו של בית המשפט, שמעביר לבא כוח היועץ המשפטי לממשלה (המייצג את האפוטרופוס) שנותן את חוות דעתו ו/או מאפשר להתקדם בעסקה, בהתאם לכדאיותה.
״בעסקאות להתחדשות עירונית, שהן שקופות, הדעה הרווחת, מסיבות ברורות, היא שמדובר בעסקה פנטסטית לחסוי, כך שאין סיבה שהיא לא תאושר, וההליך מתנהל יחסית מהר״, מוסיף עו״ד סגל.
לרוב, מדובר בסכומים זניחים שמסתכמים בכמה אלפי שקלים, ומאחר שהאינטרס לקדם את הפרויקט הוא משותף הן ליזם והן לדיירים, והחדשות הטובות הן שברוב המקרים יסכים היזם ליטול את עלויות הטיפול בנושא.
״מרגע חתימת החוזה יש שלבי חתימות נוספים״, מסביר עו״ד סגל, ״ראשית חותמים על חוזה ועל כל יפויי הכוח שמסמיכים את כל הגורמים לפעול, ובהמשך חתימות נוספות: גרמושקה שהיא למעשה בקשת ההיתר, וחשוב מכך - הליווי הבנקאי שמגיע בסמוך לקבלת ההיתר״. עו"ד סגל מסביר כי אם הבנק לא יקבל את חתימותיהם של כל בעלי הנכסים על מנת לרשום שעבוד על זכויותיהם - הבנק לא ייתן את המשכנתא, קרי את המימון לביצוע הפרויקט. כל בעיה כזו שעלולה לצוץ במהלך הדרך - יכולה לגרום לעיכוב משמעותי ביציאת הפרויקט לדרכו, שכן הבנק דורש הסמכה מפורשת של בית משפט עבור האפוטרופוס לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי. די בחתימה אחת כדי לעכב את קבלת הליווי ואת הפרויקט כולו.
לא משנה איזו צרה מתרחשת במסגרת התחדשות עירונית - חשוב לא לעבור את התהליך לבד
״בדרך כלל אפוטרופוסים משתפים פעולה, אבל הם גם בהרבה מקרים אנשים מאד מבוגרים. זה לא צעירים בני 20-30 שעושים זאת עבור הוריהם״, אומר עו״ד סגל, ״לעתים זה יכול להיות גם אח בן 75 שעושה זאת עבור אחיו בן ה-80.״
בחלק מהמקרים המצב עשוי להיות פשוט, כפי שתואר עד כה, אבל גם קיימים מקרים מורכבים יותר, למשל עסקאות שהחלו לקרום עור וגידים שנים אחורה, דבר שמקובל בפרויקטים של פינוי בינוי לדוגמה, אבל הפרויקט מבשיל כעבור כמה שנים ועם השנים בעל הנכס הזדקן, אינו צלול ו/או אינו כשיר משפטית כדי לחתום על מסמכים אשר נדרשת חתימה עליהם במסגרת הפרויקט, ובזמן שחלף התמנה לו אפוטרופוס.
״מהסיבה הזו חשוב להיעזר במשרד עורכי דין שמתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית ויודע להעניק שירות ׳וואן סטופ שופ׳. במשרד גדול ומנוסה, לא משנה איזו צרה יש - ניתן לפתור אותה״, מציין עו״ד סגל, ״זה לא מסתכם רק בייצוג דיירים, אלא גם הכוונה ושאילת השאלות הנכונות ככל שזה מגיע למיסוי, צווי ירושה, צוואות, אפוטרופסות כזו או אחרת, ולהיות צעד אחד לפני כדי שבאמת פרויקטים לא יתעכבו. היעילות הזו לעתים מכרעת בעסקאות של התחדשות עירונית, שכן קיים אלמנט של זמן ומומנטום - ולפעמים זה מה שמבדיל בין עסקה שיוצאת לדרך ובין עסקה שלא, בוודאי כשאנחנו נמצאים בתקופה שנותרה פחות משנה לסיומה של התמ״א שצפויה להיות מוחלפת על ידי חלופת שקד.״