בשנות ה־80 בנה ד' בית דו־משפחתי בגבעת שמואל עבורו ועבור בתו. אחד הבתים נרשם על שם ד', והשני על שם הבת. השניים התגוררו בשכנות משך כ־40 שנה עד שבשלהי 2022 החליטו למכור את הבתים, יחד, לטובת מעבר. אולם כשהגיעו לרשות המסים על מנת לדווח על המכירה ולשלם את מס השבח, הם נקלעו לסיטואציה תמוהה: ברשות המסים הכירו בהוצאות הבנייה של הבת לצורך הפחתת חבות מס השבח, אך את הצהרתו של האב על הוצאות הבנייה דחו.
על פי חוק מיסוי מקרקעין, כל מוכר מקרקעין או נכס מחויב לשלם מס על השבח שלו במכירה - כלומר: על הרווחים שלו מהנכס, הפער בין שווי הנכס במועד רכישתו לשוויו בעת המכירה. החוק מעניק פטורים ממס במקרים מסוימים וכן, על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן להקטין את חיוב המס על ידי ניכוי הוצאות מסוימות שהוציא המוכר, בהן הוצאות בנייה ושיפוצים שהשביחו את הנכס. כדי להוכיח את היקף ההוצאות על המוכר לצרף לבקשה להקטנת מס השבח קבלות וחשבוניות מס, חוזה רכישה, הסכם מכר ועוד מסמכים המעידים על היקף ההוצאות.
אך מה קורה אם המוכר לא שמר את הקבלות? זה בדיוק מה שקרה ל־ד' ולבתו. "הבית כולו נבנה בשנות ה־80 על ידי האב, אז מן הסתם לא היו להם קבלות ואסמכתאות להוצאות של הבנייה. אבל הם קנו מגרש ועכשיו יש עליו בית, אז היה ברור שצריך להכיר בהוצאות של הבנייה", מספר עורך דינם של השניים. "הגשנו לרשות המסים הצהרה על מחיר הבנייה לפי הערכת העלויות בתקופת הבנייה בהתאם למחירונים מוכרים, בסך 1,500 שקל למטר. כשקיבלנו את תשובת רשות המסים הופתענו לגלות שרשות המסים הכירה במלואה בהצהרה של הבת, והתירו לה ניכוי הוצאות על פי 1,500 שקל למטר, ובהתאם הופחתה שומת מס השבח שלה. חבות המס של הבת הופחתה בכ־40 אלף שקל. אלא שבאותה נשימה, דחו ברשות המסים את ההצהרה של האב על עלויות הבנייה, והכירו לו בהוצאות בשיעור 700 שקל למטר בלבד".
עורך הדין של השניים פנה לרשות המסים ושאל על סמך מה הופחתו ההוצאות וקיבל מענה כי התחשיב מבוסס על טבלאות של מחירון "דקל". "לא היו מוכנים להציג לי את הטבלאות והן לא זמינות בשום מקום. מחירון דקל מ־1980 לא גלוי לציבור. בנוסף הם לא היו מוכנים להכיר בהוצאות המע"מ של הבנייה בטענה שרוב האנשים משלמים שחור", הוא מספר.
המחלוקת בין עו"ד לרשות המסים נמשכה זמן מה, היו חילופי התכתבויות ודיונים וגם ביקור של פקיד ממיסוי מקרקעין בנכס. "התחיל דיון כמו דיון בשוק על כמה יכירו. ממש מסחרה. בהתחלה אמרו נכיר ב־700 שקל למטר, אח"כ עלו ל־900 ובסוך סגרנו על 1,200. בבית של הבת הכירו ב־1,500 שקל למטר ובבית של האב ב־1,200. אין שקיפות, אין אחידות בין שני בתים שנבנו באותו זמן על ידי אותו אדם, ומיותר לציין שלא התחשבו בעלויות פיתוח ועלויות גינה".
"שמענו תירוצים כמו 'נשרף לי הקלסר'"
ד' ובתו הם רק דוגמה אחת מתוך אלפי מחלוקות שהתנהלו בין מוכרי נכסים לרשות המסים בכל שנה סביב השאלה האם תוקטן חבות מס השבח בשל הוצאות בנייה ושיפוץ כאשר אין למוכרים אסמכתאות על הסכומים שהוציאו. "הנטייה של רשות המסים היא לא להכיר בהוצאות כשאין אסמכתאות, אלא אם אין ברירה, כמו במקרה שבו נרכש מגרש ונבנה בית, אז לא ניתן לטעון שלא היו כלל הוצאות בנייה. הבעיה הגדולה היא שגם אין שקיפות ואין טבלאות מסודרות שבהן יהיה כתוב מה שיעור ההוצאות שיכירו בהן. כל פקיד מיסוי קובע מה שבא לו", אומרים עוה"ד של ד'.
בדיוק את הבעיה הזאת מנסה רשות המסים לצמצם כרגע באמצעות "הוראת ביצוע" (הנחיה לפקידי המס) שפרסמה לאחרונה, במסגרתה היא מנחה את משרדי מיסוי המקרקעין להכיר בהוצאות בנייה ושיפוץ של מוכרי נכסים שהבנייה והשיפוץ שלהם בוצעו לפני כעשור, לפני שנת 2014, גם אם הם לא שמרו את הקבלות והחשבוניות של הבנייה. במקרה שהשיפוץ בוצע בשנים האחרונות ולא נשמרו קבלות, נקבע כי הרשות תכיר באופן חלקי בלבד בהוצאות.
לדברי גורם ברשות, "זה הגיע לסדר גודל של אלפי דיונים בשנה סביב הנושא. אנשים הגישו לנו הצהרות על מכירה של קרקע שבנו עליה או ערכו שיפוצים משמעותיים ולא הגישו אסמכתאות בכלל או שהגישו אסמכתאות חלקיות.
"היו גם תירוצים מגוונים למה אין להם קבלות, כמו 'נשרף לי הקלסר' או 'הייתה הצפה בדירה וכל המסמכים נהרסו'. כבר שמענו הכול. ואז התחילו דיונים כמה הוצאות להתיר להם, אם בכלל".
עוד מספר אותו גורם כי "המחלוקות הגדולות סבבו סביב בניית בתים פרטיים או שיפוצים משמעותיים. אנשים הגישו הצהרות על מכירה של קרקע שבנו עליה ולא הביאו אפילו קבלה אחת מהבנייה, ואז התחילו דיונים ועררים בלי סוף. הגישה שלנו הייתה לא להכיר בהוצאות שיפוץ כשאין שום קבלה אבל בבניית בית לא ניתן שלא להכיר בשום הוצאה, בין היתר בשל פסיקה שקבעה כי יש להתיר הוצאות. השאלה תמיד הייתה כמה. את הבעיה הזאת באה הוראת הביצוע החדשה לפתור".
אותו גורם ברשות מודה גם כי "לא הייתה אחידות בהחלטות".
גלובס נכנס אל מאחורי הקלעים של חלק מההחלטות הללו, וגילה כי לא היה קו מנחה בנוגע להכרה בהוצאות הבנייה והשיפוץ, כי כל פקיד מס קיבל החלטות לפי שיקול דעתו ולפעמים רק התעקשות מצד עורכי הדין הפחיתה תשלום מס נוסף של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
"חסכנו מיליון שקל במס שבח"
עו"ד קרן קוליק, מומחית נדל"ן, מספרת על לקוח שייצגה לאחרונה במכירת דירה במרכז חולון, שלא זכה ליהנות מחיסכון במס. "הוא מכר דירת שלושה חדרים בשלהי 2024 בכ־2 מיליון שקל, וביקש כי יכירו לו בהוצאות שיפוץ של מעלית בבניין ובהוצאות של שיפוצים בדירה, בין היתר של מזגנים ושל האמבטיה, אבל הוא לא שמר את החשבונית. הגשנו בקשה לקזז את ההוצאות וחסמו אותנו מיידית. אמרו לנו שללא חשבוניות אי אפשר לקזז את ההוצאות".
הלקוח של עו"ד קוליק היה זוכה להפחתה של כ־15 אלף שקל ממס השבח במכירה, "וזה אם היו מכירים בערך בשליש מההוצאות", היא אומרת ומוסיפה כי "מצד רשות המסים לא הייתה שום גמישות. הצעתי לו שנגיש השגה וננהל דיון מול הרשות, אבל הוא החליט שאין לו כוח להיכנס לוויכוחים עם רשות המסים".
עו"ד קוליק מספרת עוד כי "במהלך השנים נתקלתי לא מעט במצבים שבהם לקוחות ביקשו לקזז הוצאות בגין שיפוץ ובעסקאות בנייה, אבל הרשות חוסמת את מי שאין לו אסמכתאות".
אבל לא תמיד זה המצב. לפי עו"ד קוליק, "המקרים שבהם הכירו לנו בהוצאות היו מקרים של קבלנים ושיפוצניקים שייצגתי שעשו את השיפוצים בעצמם. היה מקרה למשל שהגשתי תצהיר עצמי של לקוח שהוא שיפוצניק שמכר בית פרטי והוא שיפץ אותו עבור עצמו ולא שמר קבלות. במקרה אחר ייצגתי אינסטלטור ששיפץ את האינסטלציה בבית, והתווכחנו ממושכות מול רשות המסים על ההכרה בהוצאות. היינו מוכנים להגיע לבית המשפט עם זה, כי הייתה לו הוצאה משמעותית, ורגע לפני הם הסכימו להכיר בהוצאות. אם זה אדם רגיל, שאין לו זיקה לשיפוצים הם לא היו מקבלים את זה ודורשים חשבוניות. אומרים למוכרים לא פעם 'לא שמרת בעיה שלך'".
עו"ד אטי אברהמי, העוסקת בנדל"ן, מספרת: "בעבר ייצגתי מוכרים של וילה בחולון, שהיו לה גם זכויות בנייה, וכפי הידוע במקרה של דירה/בית שהמחיר שלו מושפע מזכויות בנייה נוספות, לא ניתן לקבל פטור לגבי רכיב זכויות הבנייה. המשימה הייתה להגדיל את החלק של בית המגורים - כלומר לדרוש שחלק גדול מהתמורה תהיה מיוחסת לבית המגורים, אלא שבמקרה זה היה קושי שכן לא היו קבלות להוכיח זאת. המוכרים בנו בריכה והשיפוץ היה ברמה גבוהה מאוד. הזמנתי שמאות שקבעה כי יש להכיר בשיפוצים ורשות המיסוי קיבלה זאת גם ללא קבלה. החיסכון היה כמיליון שקל במס השבח.
"במקרה אחר מכרתי נכס ישן מאוד שהיה מושכר לגן ילדים. במהלך השנים נעשו תיקונים בגן הילדים ולא היו קבלות, הגיעו לביקור ממיסוי מקרקעין וקיבלו את השיפוצים אף שלא היו לנו קבלות. החיסכון עמד על כ־450 אלף שקל".
"מ־488 אלף ל־350 אלף שקל"
עיקר הבעיה, מספר מומחה מיסוי הנדל"ן עו"ד ורו"ח שי עינת, היא במכירת בתי מגורים צמודי קרקע. "ככל שהבית יותר יוקרתי, סוגיית ניכוי ההוצאות חמורה יותר. לצערי אנחנו בתוך עמנו חיים, ורבים מעדיפים לא פעם ולא פעמיים שלא לעמוד על קבלת חשבונית מס מסודרת", הוא אומר ומספר: "לא אשכח איך בעבר קבלתי תיק של יהלומן שמכר בית יוקרתי שבנה ובקושי היו לו חשבוניות בגין הבנייה. מנהל מס שבח באחד המשרדים במרכז הארץ עמד על הרגלים האחוריות ולא הסכים להכיר בבנייה, בעיקר לאור העובדה שדובר ביהלומן. אך מה לעשות? הבית עומד, ועל כך אין ויכוח. המפקח אפילו יצא לשטח וראה. משמע ההשבחה על הקרקע בוצעה".
באותה תקופה, לפני שנת 2013, עוד לא חלה חובה חוקית לשמור חשבוניות בגין הבנייה - הדרישה נכנסה לחקיקה ב־2013. עו"ד עינת: "לבסוף המשרד בחריקת שיניים הסכים להכיר בשני שלישים מעלויות הבנייה על פי חוות דעת שמאית שהמצאתי לו. מנהל מס שבח העביר את המידע לפקיד השומה שבדק את היהלומן שהתברר שהגיע להסדר עם רשות המסים ביחס להכנסות שלו. כך שהכול הסתיים בטוב".
גם עו"ד מאיר נוסבאום, המתמחה בתחום המסים ובמיסוי מקרקעין, מספר כי ניהול משא ומתן מול הרשות משיג לא פעם תוצאות לטובת הלקוח. "היה לי מקרה של לקוח שבאוקטובר 2021 מכר דירת מגורים בת חמישה חדרים בשווי של 6.35 מיליון שקל. במסגרת השומה העצמית בגין מכירת הנכס דרשנו הוצאות שיפוץ בסך של 488 אלף שקל, אך לא צורפו קבלות. לאחר כחצי שנה קיבל הלקוח בחזרה שומה 'לפי מיטב השפיטה' (שומה של רשות המסים - א.ל.ו) שבמסגרתה בוטל הניכוי בסך של 488 אלף שקל שביקש, בשל אי המצאת קבלות".
עו"ד נוסבאום התעקש והגיש בקשה להכרה בהוצאות בגין עבודות הקבלן, תוך שהוא מצרף תצהיר של הלקוח שאין באפשרותו לשחזר את הקבלות וכן את כל ההתכתבויות עם הקבלן שבהם מופיעים הסכומים לתשלום. אך גם זה לא הועיל.
הלקוח ועורך דינו התעקשו והגישו שוב בקשה לתיקון שומה ולהכרה בהוצאות, אשר הובילה למו"מ ארוך מול רשות המסים ולאיתור מסמכים נוספים מצד הלקוח, בהם העברות בנקאיות, רישומים ועוד. רק בשלהי 2023, כשנתיים לאחר המכירה, הסכימו ברשות המסים להכיר בהוצאות בהיקף 350 אלף שקל לטובת הפחתת מס השבח.
"אלה מחלקות נפוצות", אומר עו"ד נוסבאום. "התיקים הללו מתנהלים תוך מריבות אינסופיות עד שמגיעים לפשרה על סוגי מסמכים שיוכרו - האם העברות בנקים מספיקות? הסכמי התקשרות עם קבלנים? בסוף, מכוח הנסיבות, המשא ומתן המתנהל כמו שוק וסוגרים מה שמצליחים".
האם ההנחיה החדשה תצמצם מחלוקות?
בניסיון לצמצם את המחלוקות הללו הוחלט ברשות המסים כעת, כאמור, כי ניתן יהיה להכיר בהוצאות בנייה ושיפוץ ללא קבלות, במקרים שהבנייה או השיפוץ נעשו לפני 2014 - אז בוטל הפטור ממס שבח שהוענק למי שמכר דירת מגורים יחידה אחת לארבע שנים - ונקבעה תקרת פטור לדירת מגורים מזכה פטורה, כך שכל שווי המכירה מעל הפטור יהיה חייב במס.
כעת, על פי ההוראה החדשה, בעת מכירת דירה מזכה חייבת במס שבח, כשנדרש ניכוי הוצאות אך אין אסמכתאות להוצאות הללו, יאמוד מנהל מיסוי מקרקעין את עלויות הבנייה שניתן להתיר בניכוי על סמך "ניסיונו והבנתו, תוך שימוש במחירונים מקובלים ולאחר שהשתכנע כי המוכר הוא שהוציא את ההוצאה, שהבנייה השביחה את הדירה הנמכרת וכי ההוצאה לא נדרשה בניכוי אחר".
צוין כי על המוכר להגיש טופס הצהרה על הוצאות ללא אסמכתאות ועל המפקח לבחון את סכום ההוצאה המדווח, פירוט העבודות שנעשו, מסמכים שכן קיימים להוכחת התשלום (בהם העברות בנקאיות, שקים, משיכות מזומן ועוד), הסכמים וחוזים חתומים מול קבלני ביצוע, מנהלי עבודות ואדריכלים וכל מסמך תומך שהמוכר יכול להציג (הערכות שמאיות לצרכי ביטוח או שעבוד הנכס לטובת הלוואה ועוד).
נוסף לכך צוין כי המפקח יתאם לפי הצורך ביקור בנכס ויתעד את הבנייה לצורך אמידת הסכום שנתבע כהוצאה.
מה נקבע לגבי מקרים שבהם הבנייה בוצעה לאחר שנת 2014? יותר ניכוי סכום ההוצאות שהתבקשו, אך ללא סכום המע"מ וללא רווח קבלני בשיעור 15%.
האם ההנחיה תצמצם את המחלוקות, כפי שמקווים ברשות? המומחים אינם תמימי דעים לגבי התשובה.
לדברי עו"ד שי עינת, "ספק אם זה יקרה". לדבריו, "ראשית, ההנחיה אינה עוסקת במפורש בשיפוצים אלא אך ורק במקרה של בניית בית מגורים על מגרש. לא מעט מקרים עוסקים בשיפוץ והשבחה של בתים קיימים. שנית, איזו סיבה יש לאדם שבנה בית מגורים ושילם במיטב כספו להסכים מראש להפחתה של 30% (מרכיב המע"מ ורווח קבלני של 15% - א.ל.ו) מעלויות הבנייה?"
עוד לדברי עו"ד עינת, "ההוראה קובעת כי במקרה של בנייה לאחר 1.1.14 ולמוכר אין בנמצא הסכם עבודה ואישורי תשלום מסודרים, על המוכר להמציא אישור רואה חשבון כי ההוצאה הנדרשת לא נוכתה במס הכנסה ולא נוכתה במכירת נכס אחר. אני בספק אם יש רואה חשבון שירצה לקחת אחריות ולהמציא אישור כזה.
"נוסף לכך, ההנחיה היא הוראה מינהלית. היא אינה מחייבת את הנישומים ואת המייצגים אלא אך ורק את משרדי מס שבח. ולכן, מטבע הדברים אני מניח שיהיו כאלה שינסו לאתגר את ההנחיה הזו בבית משפט אם משרד מיסוי מקרקעין יעמוד על תוכנה כראה וקדש".
עו"ד נוסבאום סבור אחרת. "לדעתי הוראות הביצוע תצמצם באופן ניכר את סמכות המנהל לדחות לחלוטין שומה של מוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לפני כעשור ומעלה במידה ואין ברשותם את כל החשבוניות של השיפוץ והבנייה", הוא אומר.
הכתבה פורסמה לראשונה באתר גלובס