האם מתפתחת בועה בשוק הדיור התל אביבי? על פי הדוח השנתי של מנהל ההשקעות הראשי בבנק UBS, בהחלט כן: הדוח החדש לשנת 2022 מכניס את תל אביב לראשונה לקטגוריית "טריטוריית סיכון לבועה", אשר משמעותה היא סיכוי גדול לתיקון מחירים גדול בעתיד הקרוב, ולירידה של ממש במחירים.

דוח UBS מתפרסם אחת לשנה ומציג את נתוני המחקר שנעשה על ידי מנהל ההשקעות הראשי של הבנק ביחס לשוק המגורים העולמי בערים נבחרות. הוא מתבסס, בין היתר, על סקרים שמבצע הבנק עצמו, ועל מאגרי מידע סטטיסטיים רשמיים בכל מדינה רלוונטית (כדי לבחון את השוק בתל אביב, לדוגמה, מתבסס הדוח על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). הוא מעניק ציונים ל-25 ערים, בהסתמך על נתונים כלכליים כמו מחירי הדירות ומחירי השכירות באותן ערים ובמדינות שלהן, על ההכנסה הממוצעת, על נתוני המשכנתאות, על התוצר המקומי הגולמי ועוד.

סבירות גבוהה לתיקון "חד וקצר"

דוח 2022 מצהיר כי תל אביב, וכך גם טוקיו אגב, נכנסו לקריטריון הסיכון לבועה לראשונה מאז החל הדוח להתפרסם בשנת 2015, זאת משום שהציון שהעניק להן מנהל ההשקעות הראשי עולה על 1.5, השיעור שמעליו מוגדרות הערים הנבחנות כ"טריטוריית סיכון לבועה". במקרה של תל אביב מדובר על 1.59, והוא נובע מכמה סיבות שמפורטות בהרחבה בדוח.

בין היתר מזכיר הדוח כי מחירי הדירות בתל אביב כמעט שילשו את עצמם בין השנים 2001 ל-2017, ובסביבות שנת 2019 זכו לתיקון מחירים לתקופה קצרה. עם זאת, בשנתיים האחרונות המגמה התהפכה שוב, ובין אמצע 2021 ל-2022 נרשמה עלייה של 18% במחירים, קצב העלייה הגבוה ביותר מאז שנת 2010 בעיר.

שיעור העלייה הנומינלי בהשוואה בין הרבעון השני של 2022 לרבעון הראשון של 2021 הוא 20%, ומבחינה זו מדורגת תל אביב במקום הרביעי בעולם, אחרי מיאמי, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו. לעומת זאת, עליית המחירים בהתחשב בקצב האינפלציה בתקופה זו הייתה 12.9% בתל אביב - שנייה רק למיאמי. בעשר השנים האחרונות עלו המחירים ב-5.4%.

דוח UBS מצביע על גורם משמעותי נוסף שדוחף את השוק התל אביב להגדרתו כשוק "בועתי": היקף המשכנתאות שטרם נפרעו. היקף זה עלה בין אמצע 2021 לאמצע 2022 בקצב דומה לקצב עליית המחירים, 18%, והוא הגבוה ביותר בעיר זה 25 שנה. ב- UBS מציינים מפורשות כי אם יעלה היקף המשכנתאות עוד, הסיכון לתיקון "חד וקצר" הופך להיות גבוה.

לעבוד 12 שנים כדי לקנות דירת 60 מ"ר

נתון נוסף שמציג דוח UBS נוגע לזמן העבודה הנדרש לעובד הממוצע (skilled service worker) כדי שיוכל לרכוש דירה של 60 מ"ר. גם כאן ניצבת תל אביב במקום גבוה מאוד, החמישי בעולם, עם כ-11 שנים. ב-2012 נדרשו לו תשע שנים כדי לרכוש דירת 60 מ"ר בתל אביב. הונג קונג היא העיר שבה נדרש הזמן הרב ביותר לרכישת דירה כזו: 24 שנים נכון לשנת 2022.

גם בתחום השכירות הפערים גדולים מאוד: על פי הדוח, כדי שדירה מושכרת בתל אביב "תחזיר את עצמה" - כלומר תוכל להשיב לבעליה את מחיר הקנייה שלה באמצעות השכירות - נדרשות 45 שנים. ב-2012 נדרשו "רק" 34 שנים כדי להגיע לכך. תל אביב מדורגת ראשונה בעולם מבחינה זו, לצד מינכן והונג קונג.

בראייה עולמית: קצב עליית מחירים הגבוה זה 15 שנה

התמונה המצטיירת לגבי תל אביב נכונה גם בראייה כלל עולמית - בין היתר בשל העלייה בריבית, שמאפיינת את רוב מדינות העולם השנה. "חוסר האיזון בשוקי הדיור העירוניים הגלובליים גבוה כעת מאוד", נכתב בדוח, "והמחירים כבר אינם מסונכרנים עם שערי הריבית ההולכים וגדלים. שיעורי הריבית למשכנתאות כמעט הכפילו את עצמם בממוצע בכל הערים שנבחנו, מאז נקודת השפל שלהם באמצע 2021, וצמיחת מחירי הדיור הנומינליים הממוצעת ב-25 הערים שנבחנו זינקה כמעט ל-10% בין אמצע 2021 לאמצע 2022, שיעור הצמיחה השנתית הגבוה ביותר מאז 2007".

בראש "מדד הבועה" של UBS לשנת 2022 עומדות טורונטו ופרנקפורט, ומייצגות "מאפיינים בולטים של בועת מחירים", על פי הניתוח. סיכון מוגבר אפשר לראות גם בציריך, במינכן, בהונג קונג, בוונקובר, באמסטרדם - וכאמור גם בתל אביב ובטוקיו, לראשונה.

הכתבה פורסמה לראשונה ב"גלובס"