בשנתיים האחרונות מצבו של שוק הנדל"ן בישראל בכי רע ובזמן שרבים מהרוכשים הפוטנציאליים מעדיפים לשבת על הגדר עד שיתבהר המצב, היזמים מצידם רקמו שיטות מסוכנות במטרה לפתות ולבצע עסקאות – כמו לשלם 20 אחוז כעת ו-80 אחוז בעת קבלת הנכס. ואכן, נראה שדירות הקבלן הפכו לאופציה המועדפת עבור זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור, ולראיה, רוב העסקאות בשוק כיום מבוססות על דירות חדשות מהניילונים, ישירות מהקבלן.
המודל הזה עשוי להיראות כמו פתרון נוח, אך הוא לא חף מהמכשולים ומהמורכבויות שיכולים לצוץ במהלך הדרך. בשוק הנדל"ן הישראלי, המצב הזה מעורר שאלות רבות, וחשוב להכיר את כל ההיבטים לפני ביצוע רכישה. מהם היתרונות והחסרונות של המודל? באילו טריקים הקבלנים משתמשים? וכיצד תוכלו להימנע מההפתעות הלא נעימות ולהוזיל עלויות במהלך הרכישה?
<< לכל הכתבות בערוץ living
>> רמת גן: כך ייראה המגדל הגבוה בארץ
"רגע לפני רכישת דירה מקבלן יש כמה תהליכים שצריך לתת עליהם את הדעת, בפרט לאור העובדה שבהרבה מקרים הרוכשים באופן מאוד טבעי לא מבינים את תוכניות המכר, פרט שעשוי להוביל ללא מעט מפחי נפש ואיש מקצוע יכול לקבוע אם ההשקעה כדאית", כך לדברי הגר לושי, בעלת משרד המתמחה בתכנון ועיצוב דירות ובתים פרטיים. "הם מקבלים תוכנית צבעונית, יפה ואטרקטיבית שלא בהכרח תואמת את הצרכים והמידות. כך למשל חדר שינה שבפועל תיכנס בו מיטה ברוחב 1.40 שכלל לא רלוונטית לזוגות, או סלון שבו המרחק בין הספה למסך הטלוויזיה אינו סביר. תפקידו של המתכנן היא לבחון שהפונקציות יעבדו בפועל, וכחלק מהעבודה המשותפת אנחנו מגבשים עבורם תוכנית שעוזרת להבין אם הנכס החדש בכלל פוטנציאלי עבורם".
לדברי לושי, "תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן מובילות לכך שלרוכשים רבים אין ממש חלופות, פשוט כי זכו בהגרלה, ועליהם לבחור דגם אחד מתוך הדגמים המוצעים בפרויקט. כמתכננת אני בוחנת את התוכניות ובודקת מהי האלטרנטיבה הטובה ביותר עבורם מבחינת כל המשתנים: תכנון, כיווני אוויר, גודל החללים, המרפסות וכדומה. במקרה כזה החיסכון הכספי אולי לא נראה באופן מיידי, אבל ההשקעה לטווח הרחוק מתבררת כנכונה בהרבה".
לשיטתה, שילוב של אדריכל בשלב בחירת הדירה עוד טרם הרכישה עשוי לחסוך לרוכשים כסף בכמה מישורים: "מתכנן רואה בעין מקצועית את הפוטנציאל שטמון בכל דירה ויכול להצביע על לייאאוט מסוים שיכול בשינויים קטנים לענות על הצרכים", היא מסבירה. "במציאות העכשווית, היזמים הגו שיטות מכירה די מסוכנות שעשויות להוביל למצב שבו הלקוחות יתקשו לעמוד בתשלום הסופי כך ששילוב של מתכנן טוב כבר בתחילת התהליך יסייע לבחון אם הרוכשים יעמדו בכך ביחס לתקציב שעומד לרשותם ובעבודה מול מחלקת שינויי הדיירים כבר בתחילת התהליך, כך שהתמחור יתקבל מהקבלן המבצע מהר ככל האפשר והמחיר הסופי יהיה ידוע עוד טרם הרכישה - מה שיצמצם את אי הוודאות מצד הלקוח כמו גם את הסיכון שבפועל לא יוכל לשלם את יתרת הסכום במעמד המסירה". ואם תהיתם מה מחירו של ייעוץ כזה, הכולל פגישה, הבנה של התכניות הצרכים והתקציב וסקיצה רעיונית, אז הוא בסביבות 5,000 שקל.
"שילוב של מתכנן טוב בתחילת התהליך יסייע להבין את התמחור מהר ככל האפשר ובטרם הרכישה - מה שיצמצם את אי הוודאות מצד הלקוח כמו גם את הסיכון שבפועל לא יוכל לשלם את יתרת הסכום במעמד המסירה""
הגר לושי, מתכננת ומעצבת
"שינויים ושדרוגים דורשים הוספת סכומים אדירים"
"רובם המוחלט של רוכשי הדירות ישירות מקבלן פונים לאדריכל או למעצב רק אחרי שחתמו על החוזה וזאת טעות גדולה", מסבירה האדריכלית אנוק רון, מבעלות המשרד בזלת אדריכלים. "הם לא תמיד מודעים לעובדה ששינויים ושדרוגים של התוכניות והמפרטים הקיימים ידרשו מהם להוסיף סכומים אדירים, מעשרות אלפי שקלים עד לתוספת של 100 אלף שקלים ויותר, לקבלן ולספקי הפרויקט. זה עוד לפני שדיברנו על גמרים כמו תאורה, פרטי נגרות, ארונות וכדומה".
"עד כה נתקלנו במעט מקרים יחסית של לקוחות שפנו עוד לפני החתימה על הסכם הקנייה וביקשו מאיתנו לעבור על מפרט המכר שכולל בפועל את מה שהם עתידים לקבל מהקבלן. את ההערות שלנו הלקוחות מעבירים לעורך הדין שמטפל במכירה עוד לפני סגירת החוזה. נכון לומר שכל קבלן מחליט בפועל מה מבין הבקשות הוא מסכים לאשר ומה לא, אבל זהו שלב קריטי שמוכיח פעם אחר פעם שאפשר לחסוך והרבה בשלבים מתקדמים. ההסכמים הללו כוללים המון סעיפים שעין בלתי מקצועית תתקשה לשערך מה הם טומנים בחובם מבחינת השקעה. אדריכל או מעצב עם ניסיון רב בעבודה מול מחלקות שינויי דיירים בדירות קבלן ידע לזהות איפה הקבלן 'חוסך' או מספק מפרט סטנדרטי ולאכוף את זה. הניתוח מתחלק לעבודות שהקבלן מבצע בעצמו בפועל, ולגביהן נדרוש שהשינויים לא יתומחרו כתוספת עתידית אלא כחלק אינטגרלי מהחוזה. כך גם בעבודה מול ספקי הפרויקט - כלים סניטריים, אריחים וחיפויים, מטבח, שיש, דלתות וכדומה. הכל צריך להיות מוגדר ומוסכם מראש אם לא רוצים להיות מופתעים מתוספות אדירות שכלל לא חושבים עליהן בתחילת התהליך".
"רובם המוחלט של רוכשי הדירות ישירות מקבלן פונים לאדריכל או למעצב רק אחרי שחתמו על החוזה וזאת טעות גדולה. הם לא תמיד מודעים לכך ששינויים ושדרוגים של התוכניות והמפרטים הקיימים ידרשו מהם להוסיף סכומים אדירים, וזה עוד לפני גמרים כמו תאורה, פרטי נגרות וארונות"
אדריכלית אנוק רון, בזלת אדריכלים
לדברי רון, "אחד הסעיפים המתסכלים בהסכמים האלה הוא עניין הזזת נקודות חשמל ותאורה, שלעיתים קרובות מתומחרות כך שגם אם בעלי הדירה ביקשו בתמימותם להזיז כמה מהנקודות, בלי לבקש נוספות מעבר לאלה שהוגדרו במפרט, הם יידרשו להוסיף והרבה על כל תזוזה. זה פרט מעצבן ולא הוגן בהתחשב בכך שבשלב הזה הבניין כלל עוד לא נבנה, וזה נכון גם לגבי מיקומי דירות ונקודות אינסטלציה. בתהליך המקדים אנחנו בוחנים את הקיים ובהתייחס לצורכי הלקוחות מסכמים מול החברה הקבלנית על נקודות נוספות כבר במסגרת החוזה".
רון מציינת גם את עניין החיפויים בחדרי רחצה, שמהווים כיום את אחד האזורים האסטרטגיים בבית הישראלי: "רוב הקבלנים נותנים במפרט חיפוי עד גובה הדלתות, ואם רוצים לחפות עד תקרה (מהלך הגיוני למניעת עובש ולהשגת המראה המודרני שמאפיין את רוב הדירות בישראל), הקבלנים מבקשים תוספת עבור המקטע הנוסף בחיפוי. בהליך המקדים אנחנו מבקשות שהעבודה הזו תיכלל במחיר ולרוב הם מסכימים, כיוון שבפועל זאת לא עבודה גדולה עבורם".
ועוד בגזרת חדרי הרחצה, עניין הרובה לאריחים: "לרוב, הקבלנים מאפשרים לבחור מבין שלושה גוונים (לבן, קרם, אפור ודומיהם) שאינם מותאמים לצבע האריח. במבחן המציאות, עם קבלת המפתח הרוכשים נאלצים לא פעם להסיר את כל הרובה ולבצע חדשה ומדובר בעבודה רצינית, לא זולה ומלכלכת, לכן זהו סעיף נוסף בחוזה שיש לתת עליו את הדעת. אנחנו מעגנות סעיף בחוזה שבמסגרתו מוסכם שהלקוח יכול לספק רובה בעצמו במהלך הבנייה ובכך לחסוך את העלויות שכרוכות בהחלפתה".
כלים סניטריים ומשטחים גם הם נתפסים כעקב אכילס בדירות הקבלן: "ברוב המקרים מקבלים כחלק מהסטנדרט ברז ממשטח לכיורים, ובמקלחות אינטרפוץ 4 דרך או אפילו רק מוט", אומרת רון. "אנחנו מבקשות כחלק מהתהליך המקדים להתקין ברזים נכונים ופרקטיים לתפעול, שבטווח הארוך ייתרו את הצורך להחליפם כעבור כמה שנים ולהתעסק עם מפגעים של אבנית. בגזרת המשטחים אנחנו מגדירות בהסכם עבודה עם משטחי גרניט פורצלן שיחליפו את משטחי השיש - קיסר מדגמים מיושנים שלרוב מספקים במסגרת המפרט. כמו כן, אנחנו בודקות שמחיר הזיכוי תואם למחיר המ"א של החומר עצמו".
כך תימנעו מרצף הסירובים
"בכל הנוגע לחלל הציבורי אנחנו מבקשות לבחון את מפרט מערכת המיזוג ולא פעם מבקשות מפרט ברמה גבוהה יותר, כמו התקנת יחידות נסתרות באזורים מסוימים. בתוך כך, אנחנו בוחנות מבעוד מועד מי הוגדר כספק המטבחים של הפרויקט ומה גובה הזיכוי שהקבלן נותן. אנחנו מגדירות זיכוי גבוה יותר פלוס אופציה לבצע את המטבח דרך ספק אחר במידה וכך יוחלט בהמשך".
פרט חשוב נוסף מספקת האדריכלית שירה מוסקל, מבעלות המשרד הלל אדריכלות ועיצוב, ולדבריה, "יש פער גדול בין החוויה המזמינה והשירות האישי שרוכשים פוטנציאליים מקבלים בשלב השיווק לבין התחושה שהם עתידים לחוות בשלב שינויי הדיירים - שם אתה שומע בעיקר לא. כדי לנסות להימנע מרצף סירובים ולהצליח ליישם כמה שיותר שינויים, חשוב להגיע למו"מ מעמדת כוח ולהגיש לחברה הקבלנית תוכנית מקדימה שתאגד את הדרישות והשינויים ותהווה תנאי לרכישה. זה מאוד תלוי בהיקף הפרויקט ולא בכל מקרה זה אפשרי, אבל בהחלט מומלץ לנסות".
"גמישות תכנונית היא מאסט בפרויקטים כאלה, כי הסבירות שהסטנדרט הקבלני יקלע לצרכים קלושה, לכן חשוב לוודא שיש עם מי לדבר ולקבל תשובות ברורות לגבי משמעויות של תכנון שחורג מהסטנדרט וגורר הוצאות גדולות שצריך להביא בחשבון"
אדריכלית שירה מוסקל, הלל אדריכלות ועיצוב
את תהליך העבודה ממליצה מוסקל לחלק לשניים: "יש את הפן התכנוני ואת שלב הגמרים", היא מסבירה. "בפן התכנוני חשוב לוודא שיש בכלל גמישות בכל הקשור לתזוזה של חללים ואביזרים, כמו הזזת אסלות שקשה להעתיק בבנייה רוויה - אלה מסוג השאלות שחייבות להישאל. בהיבט חומרי הגמר, יש לתת את הדעת אם תוכלו ליישם את חוויית המגורים שאליה אתם שואפים במסגרת הסטנדרט, ודוגמה לכך היא אריחי החיפוי והריצוף בחדרי הרחצה, שרוב הקבלנים מספקים בגדלים סטנדרטיים (30/30, 60/60), כך שמה שלא נעשה, קשה לקבל בעזרתם מראה יוקרתי והלקוחות די תקועים, ורק אחרי טופס 4 יוכלו לקלף את החללים ולעצב אותם מחדש, הליך שגורר עיכובים ותוספת משמעותית לתקציב".
"גמישות תכנונית היא מאסט בפרויקטים שכאלה, כי איך שלא נהפוך את זה, הסבירות שהסטנדרט הקבלני יקלע בדיוק לצרכים די קלושה, לכן חשוב לוודא שיש עם מי לדבר ולקבל תשובות שקופות וברורות לגבי משמעויות של תכנון שחורג מהסטנדרט וגורר הוצאות גדולות שצריך להביא בחשבון", מוסיפה מוסקל. "כך למשל, יש לבדוק מה מקבלים בגזרת המיזוג ולבחון אם נכון להיצמד למפרט הבסיסי, ומה יידרש מאיתנו כדי לשדרג. אדריכלים ומעצבים שבקיאים בעולם הזה יכולים לסייע בקבלת הטבות או הנחות מול מחלקת שינויי דיירים, שיכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים, סכום שיעזור ליישם את השדרוגים בשלבים מתקדמים יותר. מרבית הרוכשים לא מבינים שיש הבדל אדיר בין הרצוי למצוי והשדרוגים שהם מתכננים בראש מתומחרים בפועל על ידי הקבלן והספקים במאות אלפי שקלים".