אם תהיתם לעצמיכם כמה הפסידו בעלי החנויות בקניונים ובמרכזי המסחר במהלך המלחמה – כדאי שתנוח דעתכם. מסתבר כי המשכירים שלהם, בעלי נכסים מניבים, מעדיפים בשלב זה, להתפשר על גובה דמי השכירות מתוך ציפייה להתאוששות עתידית בשוק. גם בשוק המשרדים שמתמודד עם עודף היצע המחירים יורדים, והיחיד שנשאר יציב הוא ענף הלוגיסטיקה שמפגין יציבות, עם ביקוש גבוה לשטחי אחסון.
על פי הסקר שפרסם היום השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים גיל בלולו, המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 החריפה את המשבר בענף הנדל"ן המסחרי. השוק הושפע בעיקר מהעלאות הריבית שהביא לגידול ביוקר המחיה ולהתמתנות בצריכה הפרטית והשפיע על ההכנסות בענף, מה שגרם לירידה מסוימת בדמי השכירות באזורים מסוימים, בעיקר בקניונים ובמרכזים מסחריים גדולים.
המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 העמיקה את אי-הוודאות הכלכלית ופגעה בפעילות המסחר באזורים שנמצאים בקו העימות. עם זאת, מרכזי המסחר השכונתיים ממשיכים ליהנות מביקוש יציב, שכן הם מספקים פתרון נגיש ויעיל לקהילות הזקוקות למענה לצרכים יומיומיים ובסיסיים.
האטת הצמיחה במשק המשיכה לצמצם גם את הביקוש לשטחי משרדים, ובמקביל, היצע המשרדים המשיך לגדול. גמר הבנייה למשרדים בשנת 2023 הגיע לשיא של כ- 1.14 מיליון מ"ר. גידול זה, לצד הירידה בביקושים, המשיך את הירידה בדמי השכירות והירידה בשיעורי התפוסה.
לעומת זאת, שוק התעשייה והלוגיסטיקה שמר על יציבות ואף רשם עלייה בביקושים. המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 חיזקה את הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה, בעיקר בשל השיבושים בשרשראות האספקה העולמיות. מצב זה תרם להמשך מגמת היציבות בענף ולשמירה על רמות ביקוש גבוהות.
אין כדאיות כלכלית להשקעה
נכון לסוף המחצית הראשונה של 2024 המשק הישראלי עדיין מתמודד עם אתגרים כלכליים משמעותיים. הריבית, שעמדה בשיאה על 4.75 אחוזים הופחתה בינואר 2024 ל-4.5 אחוזים ונותרה ללא שינוי מאז, אך השפעותיה עדיין ניכרות במשק. "בניגוד לציפיות ועל אף עליית הריבית, שיעורי התשואה בשוק הנדל"ן העסקי, בהשוואה לסקר הקודם, נותרו יציבים ובטווח של .7.0 אחוזים-6.5 אחוזים", אומר השמאי הממשלתי. : "
נראה כי לנוכח עודפי ההיצע, במיוחד בענף המשרדים, בעלי נכסים מניבים מעדיפים, בשלב זה, לספוג את עלויות המימון ולהתפשר על גובה דמי השכירות (בחוזי שכירות חדשים), מתוך ציפייה כי שינוי בשער הריבית ו/או התאוששות כלכלית יובילו לחזרת הביקושים ולעליית דמי השכירות בעתיד.
"המצב זה יוצר פער אפסי ואף שלילי בין שיעורי התשואה לבין עלות המימון, מה שמגביל את הכדאיות הכלכלית של רכישה ממונפת עבור משקיעים פרטיים, חברות נדל"ן מניב וגופים מוסדיים", אומר השמאי. "כיוון ששיעור התשואה מבטא את היחס בין ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס לבין שוויו, הרי שהירידה המשמעותית בדמי השכירות מאז המחצית השנייה של 2022 אל מול יציבות מסוימת במחירי הנכסים (בשלב זה) - ממתנת את שיעורי התשואה, ומותירה אותם ברמות נמוכות באופן יחסי".