שאלת הקפאת היתרי בנייה לפרויקטים מסוג תמ"א 38 לאורך תוואי המטרו הייתה אחת הסערות הזכורות של שנת 2022: אחרי המלצת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) להקפיא באופן גורף את ההיתרים לתוכנית ברדיוס 500 מטר מתחנות המטרו המתוכננות, הושגה פשרה שקבעה הקפאה מצומצמת יותר. השאלה שנותרה תלויה באוויר היא: כמה פרויקטים באמת ייעצרו בעקבות ההחלטה.
החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה בעניין ניתנה בנובמבר 2022. הקביעה: עצירה מוחלטת של מתן היתרים ברדיוס של 100 מטר מהתחנות, מה שהוגדר כ"מרחב הליבה", ואפשרות למתן היתר לתוכנית ברדיוס של 100 עד 300 מטר, מה שמוגדר "הטבעת הראשונה", באישור הוועדה המחוזית. כל מה שמעבר לשטחים אלו, לא יוקפא כלל.
הרציונל ברור: סביב תחנות המטרו השאיפה היא להעצמה של זכויות הבנייה עד כמה שניתן, באמצעות תמ"א 70 לתכנון מרחב תחנות המטרו, ואילו היתרים מכוח תמ"א 38 מאפשרים זכויות בנייה מצומצמות יחסית.
בנייר עמדה שהגישה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקראת הדיון בנובמבר האחרון היא ציינה כי בשני האזורים - מרחב הליבה והטבעת הראשונה - ישנן בקשות להיתר עבור כ־11,800 יחידות דיור, וכי בטבעת הראשונה, שם כאמור מוקפאים לחלוטין היתרי תמ"א 38, ישנן בקשות לכ־700 יח"ד.
מספרים אלו היוו מעין אומדן להיקף הפגיעה האפשרית בפרויקטים שכבר נמצאים בהליכי תכנון מתקדמים וכעת אולי ייעצרו. בדיקה שערך אתר מדלן מגלה כי פוטנציאל העצירה רחב יותר באופן משמעותי למדי.
כמעט 18 אלף יח"ד בסכנת עצירה
הבדיקה של מדלן, שנתוניה צפויים להיחשף בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית" של מרכז הנדל"ן שיתקיים בסוף מרץ בתל אביב, התבססה על שני מסדי נתונים: ה־GIS (מערכת מידע גיאוגרפית, Geographic Information System), אשר סיפקה את שטח מרחב הליבה והטבעת הראשונה; ומערכת המידע של מדלן עצמו, אשר מספקת את כל הפרויקטים הקיימים.
לאחר "סינון" של הפרויקטים מחוץ לשני המרחבים, ו"סינון" נוסף של פרויקטים שכבר הושלמו, התקבלה תמונה של פרויקטי התחדשות עירונית אשר נמצאים בשלב כזה או אחר בצנרת התכנון, ונכללים בשטח שני המרחבים - פרויקטים שבהתאם להחלטת המועצה הארצית, נמצאים בסיכוי גבוה לעצירה או להקפאה.
הפרויקטים שבמרחב הליבה, עד לרדיוס 100 מטר מהתחנות המתוכננות, הם כמובן הנפגעים העיקריים שכן ההחלטה קובעת בשטחים אלו עצירה גורפת. במרחב זה מדובר, על פי בדיקת מדלן, ב־79 פרויקטים שבהם 2,799 יחידות דיור חדשות מתוכננות, שנעצרו הלכה למעשה - כולל כאלו שכבר קיבלו היתר בתנאים.
גם בטבעת הראשונה ישנם לא מעט פרויקטים שנמצאים בסכנה: אומנם לגביהם ההחלטה אינה גורפת, אך ישנו סיכוי לא קטן שלא יקבלו אישור. בתחום הטבעת הראשונה, על פי מדלן, ישנם 425 פרויקטים שכבר נמצאים בצנרת התכנון, עם 15,043 יחידות דיור. גם כאן, מדובר בין היתר על פרויקטים שכבר קיבלו היתר בתנאים, או לכל הפחות הוגשה עבורם בקשה להיתר.
יש לציין כי ההבדל בין נתוני מדלן לבין נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נעוצים בשלב שבו נמצאים הפרויקטים: בעוד בנייר העמדה של הרשות דובר על פרויקטים שבהם כבר הוגשו בקשות להיתר, בנתוני מדלן כלולים גם פרויקטים שעוד לא הגיעו לשלב הזה במסלול הרישוי. החל בכאלו שרק הוגשה בהם בקשה למידע להיתר - הצעד הראשון במסלול הרישוי, שמאפשר למבקש לדעת בין היתר על מצבו של תא השטח המיועד לבנייה - וכלה בכאלו שנמצאים רגע לפני הגשת הבקשה להיתר, אך טרם הגישו אותה בפועל.
"יש חוסר ודאות גדול סביב המטרו"
"העבודה שביצענו מאפשרת לראות בצורה די פשוטה כמה פרויקטים עלולים להיעצר בסביבה הקרובה לתחנות המטרו", אומר רם גפן, מנהל מחלקת המחקר במדלן. "אנחנו מגדירים אותם כפרויקטים בסיכון גבוה מאוד, גם אם לא בטוח שכולם יקבלו דחייה. להערכתי יעברו עוד שנים רבות עד שנבין באמת מה קורה שם. מה שבטוח הוא שישנו חוסר ודאות גדול סביב המטרו, עד שקשה לי להאמין שהיום מישהו בכלל יעז להתחיל בתהליך לקבלת היתר לאורך התוואי. זה מצב שלא ממש יסייע למאמצים להורדת מחירי הדיור, ודאי בהתחשב ברמתם הגבוהה כבר היום באזורי הביקוש, ואי היציבות במשק".
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן: "ניתן להבין את השיקולים שהנחו את מוסדות התכנון בהחלטה על הקפאת מיזמי התמ"א 38 בסמיכות לתחנות המטרו: בראייה תכנונית טהורה יש לנצל את הקרקע באופן נכון יותר.
"עם זאת, בתוך עמנו אנו יושבים, ולכולם ברור כי בלימת הפיתוח, במערכת עתירת בירוקרטיה כמו ישראל, ייתכן שתוביל לשנים ארוכות של קיפאון. מצופה ממי שהקפיא ואמר מה לא לבנות, שידע גם להציג את התוכניות לגבי הבינוי שניתן לקדם במקום - ושיעשה זאת בהקדם. יש לקוות כי מערכת התכנון תשכיל להציג את תוכניותיה בהקדם, ולא תיתן לדיירים וליזמים הפועלים במקום להמתין שנים ארוכות ללא כל ודאות לגבי עתידם".
"רק מבנים במרחב הליבה לא יוכלו להתקדם"
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "תחילה נציין כי הנתונים של אתר מדלן לא הובאו בפני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ועל כן לא נוכל להתייחס לגופם.
"הרשות ביצעה בדיקה מקיפה של כלל הבקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 אשר הוגשו בכל ועדות התכנון המקומיות ברשויות המקומיות אשר בהן יעבור המטרו, על בסיס נתונים אלה התקבלה החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ולפיה רק המבנים שבמרחב הליבה, 51 מבנים בלבד, לא יוכלו להתקדם במסלול תמ"א 38, וזאת במטרה שיקודמו להליך התחדשות משמעותי יותר, בשל צמידותם לתחנות המטרו העתידיות.
"כ־240 מבנים שנמצאו בטבעת הראשונה, ואשר הוגשה לגביהם בקשה להיתר בנייה, עשויים לעבור תמ"א 38 ללא כל עיכוב, או לעבור הליך התחדשות עירונית משמעותי יותר, לאחר דיון בהם. לגבי כל יתר המיזמים (בטבעת השנייה ומעבר לכך), קבעה המועצה הארצית כי יקודמו כרגיל".
הידיעה המקורית פורסמה בגלובס.