כולם מדברים על מחירי הדיור ועל היעדר מדיניות בתחום הנדל"ן, אך מתברר שיש אנשים שהשינויים שחלו בתקופה האחרונה בשוק דווקא היטיבו עמם - המשקיעים. באילו הטבות בדיוק מדובר ואיך ניתן לנצל אותן לטובת רכישה להשקעה? שימי אדזיאשוילי, מהתאחדות יועצי המשכנתאות, מסביר.
השנה האחרונה הייתה רוויה באירועים ששינו את מחירי הדיור וההוצאות הנלוות. מהורדת המס על רכישת דירה שנייה ומעלה, דרך ביטול מגבלת שליש הפריים והשינויים בביקושים וההיצעים בעקבות המשבר. נראה שכרגע השוק משחק לטובת המשקיעים, עם הנחות של כעשרות אלפי שקלים במיסוי ואפשרות למסלולים בעלי ריבית נמוכה יותר.
הורדת מס הרכישה לדירה שנייה ומעלה
עד חודש אוגוסט האחרון, מס הרכישה בישראל לדירה שנייה ומעלה היה 8%, ומאוגוסט הוא ירד ל-5% במדרגת המס הראשונה (עד 1.3 מיליון שקלים) ול-6% במדרגת המס השנייה (עד 3.9 מיליון שקלים). הורדת מס הרכישה הינה משמעותית ויכולה לחסוך למשקיע כעשרות אלפי שקלים בתשלום המיסים על הדירה.
לדוגמא, לפי מדרגות המס טרם השינוי, המשקיע היה משלם מס רכישה בגובה של 160 אלף שקלים בעבור דירה שעלותה שני מיליון שקלים. כיום, לאחר ההורדה במס, אותו משקיע ישלם רק כ-107 אלף ששקלים כמס רכישה. מדובר בחיסכון של 53 אלף שקלים.
ניתן לראות שמשקיעים רבים כבר מנצלים את המצב: מאז ההפחתה במס, גדל אחוז המשקיעים בקרב הרוכשים בשוק, ובחודשיים האחרונים שיעור המשקיעים מכלל הדירות בשוק מתקרב ל-20%, זאת בניגוד למצב לפני ההפחתה, בו אחוז המשקיעים מכלל הדירות בשוק היה כ-10%.
ביטול מגבלת שליש הפריים
בתחילת המהלך לביטול מגבלת שליש פריים לא ראינו הורדה והוזלה של עלויות המימון, והבנקים אף העלו מרווחים. לאחר התערבות התאחדות יועצי המשכנתאות ובנק ישראל בחודשיים האחרונים, ניתן לראות יישור קו בעלויות הפריים ובירידת המרווחים, שמאפשרים גמישות רבה יותר למשקיע בלקיחת משכנתא.
כבר בקיום המהלך של בנק ישראל בתחילת השנה, התאחדות יועצי המשכנתאות חזתה שהוא יתאים בעיקר למשקיעים ונועד בעיקרו לאפשר גמישות מרבית לתמהיל המשכנתא להחזרים של המשכנתא ולפרעונות עתידיים. משקיע שואף להיות כמה שיותר נזיל, וביטול מגבלת הפריים מאפשר זאת משו שהוא למעשה נותן את האופציה לשנות את המשכנתא בכל זמן נתון ללא עמלות פירעון.
ביטול מגבלת הפריים יכול להביא להוזלה בהחזרים החודשיים. למרות שכיום הריביות במסלול זה הן פריים פלוס המרווח ולא פריים מינוס המרווח, עדיין במרבית המקרים הוא מסלול זול יותר מהמסלולים השונים במשכנתא, בריבית קבועה או משתנה.
יציאה ממשבר הקורונה
בזמן משבר הקורונה, התפנו לאנשים כספים רבים שעד כה הלכו לצריכה אישית. כמו כן, בענפי התרבות והתיירות, שהיו סגורים במשך זמן ממושך, התפנה סכום מסוים להשקעה. כעת, לאחר החזרה לשגרה, אותם כספים פנויים משמשים את הציבור והמשקיעים להשקעה ולהגדלת ההכנסה שלהם.
ההשפעות על שוק המשכנתאות והדיור הן נרחבות מאוד. אנחנו רואים שמחירי השכירות בקורונה לא ירדו ואף נרשמה עלייה של 3% לפי נתוני הלמ"ס, מה ששוב הופך את הנדל"ן לשוק יציב, רווחי ומשתלם עבור המשקיע הישראלי, אשר חושש מתנודות ומהפתעות אחרות בשוק ההון.
זינוק במחירי הדיור
בהמשך ליציאה ממשבר הקורונה, אנו רואים גידול בביקושים בשוק הדירות, גם למשקיעים וגם לציבור הרחב. לעומת הביקושים הגדלים, קיים כרגע בשוק היצע נמוך יחסית, זאת בעקבות הירידה בהתחלות הבנייה והתקיעות בהליכי היתרי הבנייה בזמן הקורונה, בנוסף לקצב השיווקים הנמוך יחסית של מנהל מקרקעי ישראל בשנה וחצי האחרונות.
כל אלו בהחלט מחזקים את ההנחה שההצעים הנמוכים יישארו איתנו גם לשנים הבאות, מה שמוביל לעליית מחירים בשוק הדיור בקצב גבוה מהרגיל. הציפיה שקצב הגידול ימשיך לעלות והתקווה שהנדל"ן בישראל יישאר בעלייה מתמדת, מובילים את המשקיעים להאמין בשוק הדיור והם חוזרים אליו בעוצמה.
כאשר משקיע מתחרה על דירה עם זוג צעיר, הסיכויים הם לעיתים קרובות לטובת המשקיע, שכן הוא לרוב מבוסס יותר, בעל נזילות גבוהה יותר ובעל אדישות גבוהה יותר למחיר. הסיכויים של משקיע גבוהים יותר לרכישה, לרוב במחיר גבוה יותר, מה שממשיך לגלגל את עליית מחירים בשוק.
הכותב הינו שימי אדזיאשוילי, יועץ משכנתאות רשום וחבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות