הלחץ בשוק הנדל"ן מאלץ את קבלני הדירות למצוא פתרונות יצירתיים: מבצעי מימון נדיבים מציעים לרוכשים לשלם סכום קטן בהתחלה ואת יתרת המחיר רק עם קבלת הדירה. נוכח הריבית הגבוהה במשק שמכבידה על יכולת הקונים לקבל החלטות רכישה, שיטת תשלומים זו מושכת תשומת לב רבה. עם זאת, מעבר ליתרונות הברורים, המהלך טומן בחובו סיכונים עבור הרוכשים, ועלול להוביל להתערבות מצד הבנקים המבקשים להדק את תנאי המימון.
"שיטת ה-20-80"
בשיטת המימון 20-80, רוכשי דירות משלמים מקדמה של 20% בעת החתימה על העסקה, ואת יתרת ה-80% מהתשלום רק עם קבלת הדירה. השיטה מקלה על רוכשים בהתמודדות עם הריבית הגבוהה ומספקת שקט כלכלי לטווח קצר, אך טומנת בחובה סיכון: אם לא יוכלו לעמוד בתשלום הסופי, ייאלצו למכור את הדירה לפני השלמתה.
רשות המיסים נערכת למאבק ברוכשים המנצלים את שיטת ה-20-80 לרווחים קצרים באמצעות מכירת הדירה לפני השלמת הבנייה. "מי שלא משתמש בדירה למגורים אלא למסחר ייחשב כמשקיע מסחרי", הסביר עו"ד חגי אדורם, מה שעשוי להכפיל את המיסוי על עסקאות מסוג זה.
ה"פליפ"
בשיטה זו, חלק מהרוכשים מנצלים את דחיית התשלום כדי להרוויח מעליית ערך עתידית. הם רוכשים דירה במודל 20-80, ממתינים עד שמחיר הנכס יעלה, ומוכרים אותה לפני תשלום היתרה - מהלך שמכונה "פליפ". עם זאת, הרווחים משיטה זו עשויים להיות כפופים למיסוי מוגבר מצד רשות המסים.
בעוד שמבצעי המימון מציעים פתרונות מיידיים לרוכשים, הם מציבים את הקבלנים בפני אתגרים כלכליים. הבנקים, שמהם הקבלנים תלויים במימון הבנייה, מתחילים להקשיח עמדות. "מרבית הרוכשים היום בוחרים במסלול של 20-80," אמר עמיר שאלתיאל, יו"ר קבוצת אלדר, שהוסיף כי גם המשקיעים מנצלים את ההטבה כדרך להפיק רווח מהיר.
"מה עושים משקיעים? מחכים לסוף, מוכרים לפני שהם צריכים לשלם את ה-80 אחוז", סיפרה נציגת מכירות בשוק הנדל"ן. שינוי גישה מצד הבנקים עלול לשנות את כללי המשחק בשוק הנדל"ן, ולהותיר רבים מהקבלנים והרוכשים ללא פתרון ברור.
המצב הביטחוני מגביר את הביקוש לדירות חדשות עם ממ"ד, שמחירן גבוה יותר ביחס לדירות ישנות. מבצעי המימון מספקים פתרון זמני לרוכשים. עם זאת, בשוק תנודתי שכזה, הם עלולים להפוך לסיכון עבור מי שלא יצליחו לעמוד בתנאי התשלום.