מתחילת המלחמה שוק דירות היד שנייה מתקשה להתאושש וסובל ממכירות נמוכות, בעיקר על רקע רתיעת הקונים מדירות נטולות ממ"ד. ניתוח חדש שבוצע באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר בדק לראשונה את השפעת קיומו או היעדרו של ממ"ד על מכירת הדירות - ועל המחירים שבהם הן נמכרו.
באוצר מציינים כי עד לאחרונה לא היה ידוע כלל מספר הדירות שיש בהן ממ"ד - למעט דירות שנבנו מהחלת החובה החוקית בשילוב ממ"ד ב-1991, בעקבות מלחמת המפרץ הראשונה. אלא שמחודש יוני השנה החלו להתקבל נתונים חדשים גם דירות ישנות יותר.
בחודש יוני הוסיפה רשות המיסים לטופס הדיווח בעסקאות יד שנייה שאלה על הימצאות ממ"ד עבור דירות ששנת הבנייה המדווחת שלהן היא לפני 1991. על בסיס נתונים אלו ביצעו באגף הכלכלן הראשי מספר הנחות, שמהן נגזר את שיעור הדירות עם ובלי ממ"ד שנמכרו בכל חודש מתחילת השנה.
מהניתוח עולה כי מתחילת 2024 טיפס שיעור הדירות עם ממ"ד מתוך עסקאות היד שנייה מ-53% לשיא של 58%. מדובר בביקוש שגבוה משמעותית משיעור הדירות עם ממ"ד בכלל המשק, שלפי נתוני התאחדות הקבלנים עומד על 38% בלבד. לפי ניתוח האוצר, במחוזות מיסוי המקרקעין שסביב הערים הגדולות בישראל שיעור הדירות עם ממ"ד נמוך עוד יותר: 32% בחיפה, 29% בירושלים ו-24% בלבד בתל אביב.
מעבר לכך, מניתוח הכלכלן הראשי עולה שהביקוש לדירות יד שנייה עם ממ"ד השתנה לאורך השנה לפי אינטנסיביות הירי הרקטי אל ישראל. "בולט הגידול בשיעור העסקאות של דירות יד שנייה עם ממ"ד החל מחודש מאי", נכתב בניתוח. "זה הלך והתמתן בחודשים יולי-אוגוסט, עד לזינוק מחודש בחודש ספטמבר והגעה לרמת שיא בחודש אוקטובר. נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על עליה נוספת בשיעור זה".
באגף הכלכלן הראשי משערים גם כי "סביר להניח כי הזינוק המחודש בשיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שנייה החל מחודש ספטמבר חל על רקע התגברות הירי הרקטי בחודש ספטמבר מכיוון לבנון, במקביל לתחילת הפעולה הקרקעית של צה"ל בלבנון". עוד הם מציינים כי "סביר שתרמה לכך המתיחות הגוברת מול איראן וההמתנה למתקפה שנייה מצידה, שלבסוף התרחשה ב-1 לאוקטובר".
כותבי הניתוח מציינים כי בשל מחסור בנתונים אי אפשר לקבוע עד כמה השפיעה מתקפת 7 באוקטובר ופרוץ המלחמה על הביקוש לדירות עם ממ"ד. אבל הם מוסיפים כי עצם הזינוק בביקושים לדירות עם ממ"ד "תוך התגברות הירי וההסלמה בעימות מול איראן" מרמזים כי הביקוש לדירות כאלו לאחר פרוץ המלחמה גבר משמעותית.
מה עושה הממ"ד למחיר הדירה?
מבצעי הניתוח באגף הכלכלן הראשי מציינים כי בגלל השונות הגבוהה בין הדירות הישנות קשה לחשב מה התוספת למחיר שמהווה הממ"ד עצמו. ולכן גם קשה לחשב כיצד תוספת זו השתנתה מאז פרוץ המלחמה בהשוואה לתקופה שקדמה לה.
ובכל זאת, הניתוח מציין כי "ניתן לקבל אינדיקציה מסוימת כיצד הושפעו מחירי הדירות עם ממ"ד לעומת היתר במהלך השנה האחרונה, על רקע התעצמות הלחימה והירי הרקטי במהלכה." באוצר בחנו את המחירים הממוצעים בעסקאות יד שנייה באזור המרכז בדירות 4-5 חדרים, תוך פילוח בין דירות עם ממ"ד לבין ללא ממ"ד.
מהניתוח עולה כי המחיר הממוצע של דירת יד שנייה עם ממ"ד, למרות שהשתנה לאורך השנה, חזר לבסוף לרמתו מתחילת השנה. לעומת זאת, מחירה הממוצע של דירה ללא ממ"ד ירד באותה תקופה ב-5.7%". באוצר מציינים כי ממצא זה עלה גם עבור דירות שנרכשו בידי דירה ראשונה וגם משדרגי דיור.
עוד מציין הניתוח כי "ממצאים דומים עלו גם באזורי נתניה, ירושלים ורחובות. בחלקן, בפרט בירושלים, נרשמה עליה מסוימת במחירי דירות עם ממ"ד וירידה משמעותית במחירי דירות ללא ממ"ד".
איפה הביקוש לדירות הכי הושפע?
באגף הכלכלן הראשי הצביעו על מספר ממצאים בולטים שעלו מפילוח לפי 10 אזורי מיסוי המקרקעין בישראל:
- אזורי ירושלים והשרון בולטים עם גידול משמעותי בשיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שנייה לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן. באוצר משערים כי לגבי ירושלים הממצא מוסבר בכך שזה היה האזור העיקרי בו הופעלו אזעקות באותו לילה.
- התעצמות הירי מלבנון בחודשים ספטמבר-אוקטובר ותוספת מתקפת הטילים השנייה מאיראן הביאו לגידול מחודש בשיעור העסקאות עם ממ"ד. הגידול בולט במיוחד באזורי השרון ותל אביב. בתל אביב שיעור העסקאות לדירות יש שנייה עם ממ"ד זינק לאחר מתקפה זו לרמתו הגבוהה ביותר השנה - 38%.
- הפער המשמעותי ביותר בין שיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד השנייה לבין שיעור הדירות עם ממ"ד מתוך מלאי הדירות נמצא באזור ירושלים. בעוד שהיצע הדירות עם ממ"ד בעיר הוא 29% בלבד, עסקאות לדירה עם ממ"ד היוו מתחילת השנה 55%-67% מעסקאות היד שנייה.
- דווקא באזור חיפה ניכרה השפעה פחותה של החרפת הירי מלבנון בספטמבר-אוקטובר. החוקרים משערים כי הפער מוסבר בכך שרק 19% מהדירות בעיר כוללות ממ"ד. "משמע, עצם העובדה שמלאי הדירות עם ממ"ד בעיר מאד נמוך, יש בה כדי להגביל את כמות דירות יד שנייה המוצעות למכירה", הם כותבים.