כרם התימנים בתל אביב: השכונה מזדקנת, ומתמלאת במגדלי יוקרה

ההיסטוריה

כרם התימנים היא בין השכונות היהודיות הראשונות שהוקמו מחוץ לחומות העיר יפו, ומהוותיקות בתל אביב. היא נמצאת בדרום מערב תל אביב ההיסטורית בצמוד לים. 

הבנייה בשכונה כוללת בנייה נמוכה וצפופה של 1-3 קומות בתחום הסמטאות הצרות של כרם התימנים ההיסטורית, בניינים בני 3 קומות מערבית לרחוב הכובשים, שם הבנייה מתאימה יותר לזו שבמרכז העיר, עם לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית עם בניינים חדשים של כ-8 קומות ומערבית לרחוב הירקון מתפתחת שדרה של מגדלים בני עד כ-25 קומות, שרבים מהם משמשים למלונאות.

בתחום השכונה ובסביבתה ישנם מוקדי עניין רבים, וביניהם שוק הכרמל, חופים פופולריים כמו חוף גאולה והבננה ביץ', מדרחוב נחלת בנימין, ורחובות מסחריים ראשיים כמו קינג ג'ורג' ואלנבי.

בשכונה יש מקומות בילוי רבים, עם מסעדות וברים שפזורים ברחובות השכונה, לאורך הים, ובשוק הכרמל.

"בשנים האחרונות מערב השכונה הפך למוקד התחדשות עירונית, שכוללת פרויקטים רבים של חידוש בניינים וגם פרויקטים משמעותיים יותר של התחדשות בלוקים שלמים בבנייה נמוכה לאורך הים והקמת מגדלים גבוהים במקומם", אומר טל קופל, מנכ״ל madlan. "בזכות ערכי הקרקע הגבוהים מגמה זו צפויה להימשך עוד כעשור לפחות, עד למיצוי הפוטנציאל". 

בשנים הקרובות צפויה גם התחדשות משמעותית של הבינוי בתחום הסמטאות במזרח השכונה, עם בנייה צנועה יותר של עד כ-4 קומות.

מוקד נוסף של התחדשות צפויה הוא שוק הכרמל, אותו העירייה מתחילה לשקם בהדרגה, תוך מתן דגש על שיפור המרחב הציבורי והתברואה בסביבת השוק.

מחירים

בעשור האחרון עלו המחירים בשכונה בכ-130%, וזאת בהשוואה לעלייה של כ-84% בתל אביב-יפו, כ-63% במחוז תל אביב, וכ-55% בישראל. גרף המחירים מראה שלאורך השנים העלייה במחירים פחות או יותר עוקבת אחרי העלייה העירונית והארצית.

כמה עולה דירה בשכונה

מחירים ממוצעים

2 חדרים - 2,864,000

3 חדרים - 4,933,000

4 חדרים - 6,500,000

דירות חדשות

דירת גג 4 חדרים חדשה בגודל 158 מ"ר בקומה 4 ברחוב יונה הנביא 17 נמכרה באפריל 2011 ב-5,250,000 שקלים, שמשקפים מחיר של כ-33,250 שקלים למ"ר.

דירת 4 חדרים חדשה בגודל 113 מ"ר בקומה 4 ברחוב יונה הנביא 36 נמכרה באפריל 2021 ב-6,4000, שמשקפים מחיר של כ-56,650 שקלים למ"ר.

דירות יד שנייה

דירת 2 חדרים בגודל 35 מ"ר בקומה 4 ברחוב נחמיה 13 נמכרה בינואר 2011 ב-1,400,000 שקלים, שמשקפים מחיר של כ-40,000 שקלים למ"ר. 

בינואר 2020 נמכרה באותו הבניין בקומה ה-2 דירת 2 חדרים בגודל 35 מ"ר במחיר של 2,400,000, שמשקפים מחיר של כ-68,500 שקלים למ"ר.

דמוגרפיה

אחוז ילדים (0-19) 12.1%

אחוז מבוגרים (60+) 18.7%

אוכלוסיית השכונה צמחה בכ-3.3% בין 2008-2018. מספר הילדים והצעירים (עד גיל 39) ירד בכ-15% ו-7.5% בהתאמה, מספר בני ה-40-59 גדל בכ-19%, ומספר המבוגרים (60+) גדל הכי הרבה, בכ-45%, מה שמעיד על הזדקנות אוכלוסיית השכונה. המגמה הזו הגיונית מאחר ורוב הדירות באזור הן קטנות (כ-65% מהדירות הן עד 2 חדרים). עם זאת, התחדשות הבינוי בשכונה צפויה לכלול דירות גדולות יותר, כך שככל הנראה מספר המשפחות עם ילדים באזור צפוי לגדול בעשור הקרוב.

גיל אוכלוסייה 2018 שינוי מ-2008

0-19 609 -15.1%

20-39 2391 -7.5%

40-59 1103 18.9%

60+ 945 44.7%

סה"כ 5044 3.3%

הצבעה בבחירות 2021

יש עתיד 551

מרצ 537

העבודה 523

הליכוד 504

כחול לבן 308

תקווה חדשה 140

ישראל ביתנו 113

ימינה 107

ש"ס 61

הכלכלית החדשה 49

הציונות הדתית 44

הרשימה המשותפת 27

יהדות התורה 13

רפא 11

רע"מ 2

אני ואתה 1

צומת 1

דעם 1

לא עובדים 13%

צווארון כחול 47%

צווארון לבן 37%

בעלי דירה 19%

שכירות 71%

ללא בגרות 40%

בעלי בגרות 27%

אקדמאים 33%

מדד חברתי-כלכלי 6/10

נקודות עניין בשכונה

מסחר. שוק הכרמל במזרח השכונה כולל את כל צרכי הקניות במחירים זולים יחסית. בנוסף ישנם רחובות מסחריים ראשיים בסביבה כמו קינג ג'ורג' ואלנבי בהם יש מגוון חנויות, בנקים, בתי מרקחת ועוד. 

גינות. בשכונה יש מעט מאוד גינות, אך היא במרחק הליכה מחוף הים, ומגן הכובשים, גן מאיר וגן צ'ארלס קלור.

התחדשות עירונית

פינוי בינוי

לאורך הים מתבצעים פרויקטים של פינוי בינוי במסגרתם בלוקים שלמים של בנייה נמוכה ומגרשי חניה מפונים לטובת מגדלים שמשמשים למלונאות או מגורי יוקרה.

תמא/38

בשכונה יש פרויקטים רבים של תמא/38 בשלבים שונים, ועוד רבים צפויים בשנים הקרובות. 

בנייה חדשה

על מגרשי החניה שמדרום לשוק הכרמל צפויים לקום פרויקטים של מגורים ומבני ציבור.

תחבורה

אופניים

שבילי אופניים נמצאים בצירי רוחב בצפון השכונה (יונה הנביא וגאולה) ובדרומה (דניאל), וכן לאורך הטיילת במערבה. בשנים הקרובות ייסלל שביל אופניים ברחוב אלנבי כחלק מפרויקט הקו הסגול של הרכבת הקלה.

רכבת 

השכונה מרוחקת מתחנות הרכבת העירוניות. התחנה הקרובה היא השלום, במרחק רכיבה של כ-15 דקות, כ-18 דקות בתחבורה הציבורית, וכ-25 דקות ברכב.

אוטובוסים

התחבורה הציבורית טובה מאוד, עם אוטובוסים רבים שעוברים ברחובות הראשיים שסובבים את השכונה ומגיעים למגוון יעדים מרכזיים בעיר ובגוש דן. כמו כן, מסוף האוטובוסים כרמלית נמצא במרחק הליכה קצרה. עם זאת, בגלל עבודות הקמת הקו הסגול של הרכבת הקלה צפויים שינויים בתנועת האוטובוסים באזור.

רכבת קלה

תחנות הקו הסגול של הרכבת הקלה ברחוב אלנבי תהיינה במרחק הליכה מכל בתי השכונה. עם הקו ניתן יהיה להגיע לתחנת הרכבת "סבידור-מרכז", להתחבר עם הקווים האדום והירוק, למזרח העיר, וליישובי בקעת אונו.

מטרו

במסגרת רשת המטרו המתוכננת של מטרופולין תל אביב יוקם קו מטרו עם תחנות במרחק הליכה מכל בתי השכונה. קו M2 יחצה את פתח תקווה, ימשיך לגבעת שמואל, רמת גן, בני ברק, גבעתיים, ומרכז ודרום תל אביב, עד לבית החולים וולפסון בחולון. עם הקו ניתן יהיה להגיע במהירות ליעדים מרכזיים בעיר כמו צומת עזריאלי וככר הבימה. הפעימה הראשונה של רשת המטרו שכוללת את הקו הזה מתוכננת להיבנות עד 2032, אבל סביר להניח ש-2035 היא שנת יעד יותר ריאלית.