עם השנים, הופך להיות קשה יותר ויותר למצוא שטחים פתוחים לבנייה במרכז הארץ. ככל שהשטחים הפנויים מצטמצמים - כך ההיצע יורד והמחירים עולים. כנראה שהלחץ שמרגישים הזוגות הצעירים ומחפשי הדירות לא חלחל לצה"ל - שמתעכב כבר שנים בפינוי מחנות מאזורי הביקוש, וחוסם בניית עשרות אלפי יחידות דיור, כך לפי דוח חדש של מבקר המדינה.
בינואר 2015, לפני 8 שנים, החליטה הממשלה על תכנית שה"ם 3. התכנית הגדירה כי מחנות צה"ל שנמצאים באזורי ביקוש יועתקו לאזורים אחרים, ובכך יפנו את הקרקע לבניית 70 אלף יחידות דיור. עם זאת, נכון למועד זה, כשליש מהשטחים טרם פונו.
המשמעות הישירה היא ששיווקן של לפחות עשרות אלפי יחידות דיור במרכז הארץ מתעכב. על פי התכנית האסטרטגית לדיור, בכל שנה יש צורך בכ-24 אלף יחידות דיור. כלומר, העיכוב בפינוי המחנות משאיר את הביקוש גבוה וההיצע נמוך, ואת המחירים - גבוהים.
גם במחנות שפונו, הבנייה איטית והחלה מאוחר מדי. כרגע, מתוך כ-70 אלף יחידות דיור מתוכננות, שווקו רק 16% ורק כ-10% נמצאות בבנייה. לדברי רשות מקרקעי ישראל, בחלק מהמתחמים יש חסמים לשיווק הקרקעות, כמו טיפול בקרקעות ועבודה מול הרשויות המקומיות.
ממה נובע העיכוב בפינוי המחנות?
ראשית, הייתה מחלוקת ארוכה בתוך האוצר - בין אגף החשב הכללי לבין אגף תקציבים. לאחר מכן, בצה"ל החליטו לבנות את המחנות החלופיים ב-"טור" ולא במקביל. מדובר במצב אבסורדי - שלושה תקני כוח אדם במנהל המעבר דרומה לא אוישו - ובמשרד הביטחון לא התריעו תחילה על המחסור בכוח האדם. עם זאת, עד מהרה הבינו כי לא יוכלו לפרסם את המכרזים במקביל, בשל מחסור בכוח אדם, והחליטו לפרסם אותם "בטור", אחד אחרי השני. משמעותו של העיכוב הזה הוא מחירי דיור גבוהים - ועשרות אלפי יחידות דיור שעדיין לא שווקו לזוגות הצעירים. בנוסף, לא נקבעו קנסות משמעותיים לעיכוב הפרויקט.
אירוע נוסף שהמבקר מוצא כבעייתי הוא החלטת ממשלה מ-2011, שקבעה כי משרד הביטחון יקבל 34% מהרווחים של רשות מקרקעי ישראל על שיווק הקרקעות. הרשות משווקת את הקרקעות במכרז לקבלנים, ומעבירה חלק ניכר מהרווחים למדינה. לפי הערכות משרד מבקר המדינה, שווי הקרקעות רק עלה מאז הסיכום, והיום מדובר בכ-18 מיליארד שקלים שיגיעו הישר לתקציב הביטחון. ככל שהפרויקט מתעכב ומחירי הדיור עולים, שווי הקרקעות והנתח שיקבל משרד הביטחון עולה. כמו כן, בניגוד לתקציב שהמשרד מקבל מהמדינה, כאן לא יהיה צורך לסמן מה יעשו בכסף - ובעצם נפתחת "קופה קטנה" אדירה.
לשם השוואה, בכל שנה מעבירה רשות מקרקעי ישראל למדינה כ-1.75 מיליארד ש"ח על הקרקעות שהיא משווקת. כלומר, משרד הביטחון יקבל את סכום ההעברות הממוצע למדינה במשך כעשר שנים. משרד מבקר המדינה ממליץ לכל הגופים הרלוונטיים - רשות מקרקעי ישראל, משרד הביטחון ומשרד האוצר - לבחון באופן מקיף ויסודי את מימוש תכנית שה"ם 3. המבקר מבקש כי הגורמים המעורבים, ובפרט משרד הביטחון, יוודאו שתהליך קביעת לוחות הזמנים יביא בחשבון משכי זמן מתאימים שיאפשרו לגזור לוחות זמנים ריאליים לשלבי התכנון וההתקשרות, וכן יתעדו את תהליכי העבודה ואת תהליכי קבלת ההחלטות ויוודאו כי אלה מבוצעים כנדרש.