לצד עליות מחירי הדיור בישראל – גם שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בתסיסה: משבר הקורונה שינה את הרגלי המשק האמריקני שהחל חלקו לעבוד מהבית, מה שגרם לנהירת המקומיים אל מחוץ לערים הגדולות.
"הציבור האמריקני הבין שלא צריך לחיות במנהטן כדי לעבוד במנהטן", מסביר היזם והפרסומאי לשעבר, הדר גולדמן, אשר עסקיו רשמו תשואות מרשימות בשוק האמריקני בשנה האחרונה. "הקורונה לימדה את האמריקנים שאפשר לגור בוילה או דירה עם בריכה וחדר כושר צמוד במתחם מחוץ לעיר– ועדיין להמשיך לעבוד ולהתפרנס".
גולדמן השקעות, פעילה יותר מעשור בשוק מתחמי הדיור להשכרה בארה"ב ולה אלפי נכסים הפזורים בעשר מדינות שונות בארה"ב, מרביתן בשיקאגו, יוסטון ופלורידה. פורטפוליו החברה מהקמתה כולל 40 השקעות בשווי כולל העולה על 700 מיליון דולר. בשיקגו לבדה מחזיקה החברה ב-77 בנייני מגורים.
השקעה ב-Multi-Family – הזדמנות ל-16% תשואה
על פי דוח הרבעון השני של חברת גולדמן השקעות המתמחה בשוק הנדל"ן בארה"ב, נרשמו בשנה האחרונה תשואות של למעלה מ-16% על הפרויקטים בתחום הנדל"ן של החברה ועלייה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם. מדובר בנתונים הגבוהים פי ארבעה עד חמישה מהתשואות הממוצעות בשוק השכירות בישראל, אשר עומדות לרוב על בין 3-5%.
חברת גולדמן השקעות מתמחה בהשקעות בנדל"ן מסוג Multi-Family, כלומר, מתחמי מגורים (בניין או מספר מבנים) של חמש דירות ומעלה שנמצאים בבעלות גוף אחד – משקיע יחיד או חברת ניהול. לעיתים, פרויקטים אלו יכולים למנות מאות יחידות דיור המרוכזות בקומפלקס מבנים גבוהים או נמוכים שכולם בבעלות גוף אחד.
הדירות לרוב מותאמות למשפחות צעירות המחפשות דירות שניים עד שלושה חדרים, במצב מתוחזק כראוי ובסביבת מחיה נוחה הכוללת חדרי כושר, פארקים ובריכה, במחיר שכירות מתאים לכל כיס. מרבית מתחמי המולטי פמילי נמצאים לרוב בפאתי הערים הגדולות, מספיק סמוך כדי להיות זמינים למקום העבודה והבילוי אך גם להימנע מהדוחק והצפיפות העירונית.
השקעה במתחמי דיור מהסוג הנ"ל הפכו ללהיט בקרב משקיעים, שמבינים שמתחמים מהסוג הנ"ל מאפשרים להם להפוך את ההשקעה לבטוחה ויציבה יותר בשל היקף הדירות ופיזור סיכונים, לעומת השקעה בדירה בודדת.
"בדומה לישראל, בתי העסקים והמסחר בערים נסגרו עקב המגפה וההגבלות שהוטלו על המשק, ובתוך רגע העיר השוקקת חיים הפכה לשוממת", מציין גולדמן. "העובדה שחיי העיר הפכו ללא רלוונטים, לצד המעבר לעבודה מהבית שגרמה לאנשים להרגיש שהם צריכים להגדיל ולרווח את חלל העבודה – גרמה לנהירה אל מחוץ לערים, שם ניתן למצוא בתים גדולים יותר ובמחירים נוחים יותר".
פחות השקעה במשרדים – יותר במגורים
על פי גולדמן, המשוואה בארצות הברית התהפכה לחלוטין – לפתע משרדים ננטשו והפכו ללא כדאיים להשקעה, ואילו שוק הדיור הגיעה לנקודת רתיחה. התשואות הגבוהות בשכירות למגורים לצד השינויים הדרמטיים בעקבות הקורונה בענפי נדל"ן המניב הביאו להסטת כטריליון דולר, כך לפי הדוח, מצד מוסדיים ומשקיעים גדולים מענפי קמעונאות ומשרדים לנדל"ן למגורים.
בהסתכלות מתחילת 2020, המשקיעים בפרויקטים של חברת גולדמן, ביניהם קרן אלפא האמריקנית וגופים מוסדיים גדולים נוספים, עומדת על למעלה מ-24 אחוזים. "המשקיעים הגדולים הבינו את מה שהציבור הצעיר כבר יודע – אנחנו עומדים פסע לפני סיום עידן המשרדים. היום כל אחד יכול לעבוד במסחר בוול-סטריט גם מיוסטון או שיקגו".
שוק הדיור האמריקני נמצא במחסור חמור של דירות, כאשר בכל שנה גדל הביקוש לעוד מיליון יחידות דיור חדשות. על כן, לפי הדו"ח, הביקושים לדירות בשכירות נותרו גבוהים במיוחד: שיעור התפוסה בפרויקטים עומד על 98%, ואילו שיעור הגביה מהדיירים עומד על כ-96% גם בשיא הקורונה.
"ההשקעה שלנו היא מנייה בטוחה"
אולם בעוד תשואות שוק ה Multi-Familyצמחו בממוצע ע"פ נתוני קבוצת CBRE האמריקנית באזור ה-5.5%, גולדמן הצליח לרשום תשואה הגדולה פי שלושה.
אחת הסיבות לכך היא שיעורי התפוסה והגבייה הגבוהים שנרשמו בין היתר בזכות התמיכה שהעניקו ערים ומדינות בארצות הברית לתושבים במהלך משבר הקורונה. מדובר בתכניות מימון עירוניות ופדרליות שמטרתן לסייע בדיור ציבורי לתושבים לצד הענקת יציבות למשקיעים על ידי הזרמת כסף לשוק הדיור והשכירות.
חברת גולדמן חתומה על הסכמים עם תכנית CHA, סוכנות הדיור של שיקגו, המעניקה סיוע בהיקף של 75% עבור כל דייר הזכאי לתמיכה זו בהתאם לכושר השתכרותו. תושבים שלא יכלו לשלם את שכר הדירה במהלך הקורונה יכלו לבקש גם סיוע בהיקף של מלוא שכר הדירה שלהם.
"שיתוף הפעולה שלנו עם גופים עירוניים ופדרליים הופכת את ההשקעה בפרויקטים למנייה בטוחה", מבהיר גולדמן. "המדיניות של הערים האמריקאיות מאפשרת תזרים קבוע לחברה תוך סיכון מינימלי. כך המשקיעים מקבלים תשואה גבוהה תוך השקעה סולידית בשוק הדיור, בו יש ביקושים גבוהים מחד וגידור סיכונים מול הרשויות המקומיות והפדרליות בארה"ב.
גם מנכ"ל קרן אלפא האמריקאית, פארק טרי, מצטרף לדבריו של גולדמן: "התשואות השוטפות מההשקעות שלנו גבוהות משמעותית מהתשואה שניתן להשיג בשוק הסחיר באותן רמות סיכון. בראייה קדימה – אנחנו צופים כי פוטנציאל הצמיחה של ההשקעות משמעותי מאוד".
"גם גורדי השחקים של מנהטן יהפכו בסוף לבנייני מגורים"
גולדמן רואה גם הוא את מגמות השוק האמריקני וצופה כי התוצאות בשנה האחרונה הם רק קצה הקרחון. "בסוף יש כאן שוק נדל"ן אדיר של משרדים ושטחי מסחר שהופכים מיום ליום לפחות רלוונטים, ומולו מחסור הולך וגדל בדירות, שהפכו כעת לכדאיות להשקעה בשל התהפכות המשוואה".
להערכתו, המצב החדש יוביל לכך שגם בנייני משרדים ענקיים בלב ערים יוסבו לבתי דירות, כשכבר בימים אלו החברה בבעלותו מתכננת פרויקטים מהסוג הנ"ל בחמישה בניינים שונים בעיר יוסטון, ואף מתכוננים להיכנס לשוק הדיור במנהטן, שם רכשו שני פרויקטים באזורי ביקוש שיא בפחות מחצי מחיר שוק – זאת בזכות מגמות הקורונה.
"שוק המולטי פמילי הוא הענף החזק ביותר בנדל"ן בארה"ב וצפוי להמשיך ולגדול", הוא מדגיש ומסכם: "אני מעריך שגורדי השחקים הישנים בניו יורק יהפכו בתוך כמה עשורים למוזיאון שעווה שלא יהיה ניתן עוד להיפתר ממנו. העתיד נמצא בטכנולוגיה – ואנשים מבינים שאנחנו בפתחו של עידן שבו אפשר לשלב איכות חיים עם עבודה מבלי לשלם על כך מחיר יקר".