"בדיוק יצאו מכאן נציגי רשת הוסטלים ישראלית גדולה", אמר המארח היווני לעו"ד גלעד מעוז שהגיע לסייר בנכס ביוון עם לקוח מתחום המלונאות בישראל. תחרות בין חברות ישראליות על אותו נכס ביוון היא כבר לא מחזה נדיר, בשנתיים האחרונות חברות ומשקיעים פרטיים מישראל רוכשים או מקימים בעצמם בתי מלון ביוון במאות מיליוני אירו. "זה קורה על רקע חוסר וודאות בשוק המלונאות הישראלי וזעזוע קשה לתיירות האורבנית בעקבות מגפת הקורונה והמלחמה", אומר עו"ד מעוז, שותף מייסד במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM), העומד בראש מחלקת הנדל"ן והמלונאות. "זאת לצד סגירת אפיק ההשקעה בטורקיה. בשונה מיעדים רחוקים, עשרות אחוזים מהאורחים במלונות אלו ישראלים ולרשתות יש כבר קשר מבוסס עם הקהל".
חברת ישרוטל שפעלה קודם רק בישראל, רכשה בשנת 2023 מחצית מההחזקה בשלושה בתי מלון באתונה ובית מלון נוסף בסלוניקי והשיקה מותג בינלאומי בהשקעה של כ-70 מיליון אירו. לרשת פתאל פעילות בינלאומית ענפה עם יותר מ-200 מלונות ברחבי העולם ובשנת 2023 היא בחרה לפתוח מלון 5 כוכבים חדש באתונה. רשת בראון הייתה מחלוצות המלונאות הישראלית ביוון והפעילה במדינה 8 בתי מלון עד שנקלעה לקשיים בעקבות הקורונה והמלחמה. בשבוע שעבר, אישרה רשות התחרות את הרכישה של הרשת על ידי חברת ישראל קנדה, אותה מלווה ברכישה עו"ד מעוז. המלונות של בראון עתידים להצטרף ל-3 מלונות שישראל קנדה כבר מפעילה ביוון.
חורף בהרי יוון - התיירות משתנה
כניסת הישראלים לתחום המלונאות ביוון מתרחשת בתקופה שהתעשייה משנה את פניה. כשאתם מדמיינים חופשה ביוון, אתם חושבים על אי קסום או עיר היסטורית ועל שמש קיצית, אך מאמר חדש שהתפרסם לפני כשבועיים בכתב-העת הבינלאומי Tourism and Hospitality חושף את השינויים בתעשיית המלונאות היוונית. כבר כיום כעשירית מבתי המלון ביוון נמצאים באזורים הרריים. כמו כן, ההתעניינות בתיירות חורף גוברת ובעוד מרבית המלונות פתוחים עדיין רק בקיץ, יותר משליש פתוחים לאורך השנה כולה.
מגמה חשובה שחושפים כותבי המאמר, ג׳ורג׳ סוקליס ואחרים, היא מעבר מתיירות בסיסית לתיירות יוקרה. ב-16 השנים האחרונות מספר בתי המלון בדירוג 5 כוכבים במדינה גדל ב-244% וחלה צמיחה של 68% באלו שמחזיקים 4 כוכבים. לעומת זאת, במספר בתי המלון בדירוג של כוכב אחד או שניים חלה ירידה של 25%. תופעה מעניינת נוספת היא שלמרות הצמיחה הכוללת בתיירות, מרבית המלונות במדינה הם קטנים ומונים לא יותר מ-50 חדרים.
Tourismphobia
במדינה שקיבלה בשנה האחרונה כ-36 מיליון תיירים, כמה אזורים סובלים מתיירות יתר שמעוררת את זעם האוכלוסייה המקומית. באי סנטוריני מתגוררים רק 15,500 תושבים, אך מבקרים בו כיום כ-5.5 מיליון תיירים בשנה, פי שניים ממספרם ב-2012. בדו״ח של נציב קבילות הציבור היווני מיוני אשתקד הוא הדגיש את הצורך לצמצם את הבנייה המשתוללת ולהגן על החופים, היערות ומשאבי המים של המדינה.
בעת האחרונה, נקטה הממשלה ביוון במספר מהלכים לצמצום תיירות היתר. בספטמבר האחרון דווח על הגבלות הממוקדות בעיקר בתיירות באיים פופולריים וכוללות עלייה במיסוי על עגינה וירידה לחוף, הגבלות בנייה והגבלות על דירות לשכירות קצרת טווח. באתונה הוחלט על איסור לשנה על חוזים חדשים לשכירות קצרת טווח בכמה אזורים פופולריים והעונש על הפרתו הוא קנס של 20 אלף יורו.
בועה או עוגה שבאמת גדלה?
שוק התיירות היווני ממשיך לצמוח אך הוא רווי בעונת השיא, כך עולה מנתוני מכון המחקר ITEP, שהוא גוף ללא מטרות רווח שהוקם ביוזמת לשכת המלונות הלאומית ביוון (Hellenic Chamber of Hotels). שיעור התפוסה במלונות ביוון צמח באופן ניכר ביחס לשנה הקודמת בכל עשרת החודשים הראשונים 2024, למעט חודש יולי שנותר ללא שינוי וחודש אוגוסט עם עלייה מינורית. לעומתם, בחודש אוקטובר זינקה התפוסה במלונות מ-55% בשנת 2023 ל-64% בשנת 2024 וגם באביב נרשמה עלייה בתפוסה.
בין אם אתם נופשים שקיוו שחופשה ביוון תישאר זולה או משקיעים שציפו לעליית מחירים, תיווכחו לדעת שלצמיחה מתלווה התייקרות. המחיר החציוני ללילה באוגוסט בחדר מלון ביוון, הגיע בשנת 2024 ל-164.7 אירו, זינוק של 46% מהשנה הקודמת. האיומים על הצמיחה של שוק התיירות היווני הם בעיקר הכבדת נטל המס ומחסור בעובדים שמורגש גם שם בענף התיירות.
היזמים הישראלים מזהים ביוון הזדמנות
למרות הרוויה בחודשי הקיץ ובערים הגדולות, יזמים ישראלים מזהים הזדמנות. שניהם מהם הם נדב ודניאל נבו, זוג יזמים שמפעילים שני מתחמי אירוח בישראל ומקימים כעת כמה מתחמים בחו"ל. "עמדנו להקים מתחם גלמפינג בקיבוץ יפתח בגבול הצפון אך הרגשנו עוד שלושה חודשים לפני המלחמה שלא נוכל לתת שם ביטחון לאורחים ולמשקיעים שלנו", הוא מתאר. "ויתרתי על החוזה, שילמתי קנס והצעתי למשקיעים שלנו שנקים את המתחם על קרקע ביוון. אמרתי למשקיעים שאין שם מלחמות ושהמדינה אוהבת ומעודדת תיירות. המשקיעים שלנו הם ברובם חבר'ה צעירים אוהבי טבע שרוצים להשקיע אך לא יכולים לרכוש דירה בארץ. בניגוד ליוון, בארץ התמודדנו עם חודשים של תשלומי מס למרות שהעסק נסגר לתקופה במלחמה ודרישות רגולטוריות רבות. זו הסיבה שהרוב הגדול של עסקי התיירות בארץ נסגרים בשנתיים ראשונות".
הפרויקט הראשון שהזוג מקים בימים אלו ביוון הוא מתחם גלמפינג בהרים באזור הפולופונס, הממוקם חצי שעה נסיעה העיר נאפפליו ושעה וחצי נסיעה מאתונה. הם נערכים לתיירות כל השנה ולכן לצד האגם הטבעי הקיים במקום יקימו במתחם בריכה מחוממת ויתקינו קמין באוהלים. הקמה של מתחמי גלמפינג ביוון שאינם במוקדי התיירות בערים המרכזיות ושומרים על כללים אקולוגיים מסובסדת על ידי המדינה ונדב מתאר כי המענקים מגיעים עד ל-30% מעלות הפרויקט. עו"ד מעוז מציין שלעתים המענקים מהממשלה ומתוכניות הסיוע של האיחוד האירופי ליוון מגיעים עד כדי מחצית או 60% מעלות המימון של פרויקטי תיירות במדינה.
גם מגמת הצמיחה בתיירות היוקרה ביוון לא חומקת מהחברות הישראליות. "חסרה ביוון עדיין תיירות ברמה הגבוה ביותר באזורים רבים", אומר עו"ד מעוז. "רשתות ישראליות ובין לאומיות לוטשות עיניים לשוק הזה וחברות הניהול הגדולות בעולם מלונות היוקרה מתעניינות ביוון". למרות זאת, חשוב להיזהר מכמה דברים כשמשקיעים במלונאות בחו"ל. "מלונאות זה עסק תפעולי וצריך לעבוד בחוזים מסודרים עם חברת ניהול שיודעת לעשות את זה", אומר עו"ד מעוז. "במבונים מסוימים יוון עדיין מדינה מתפתחת. כך למשל, באחת העסקאות שליוויתי לרכישת נכס על קו המים באי יווני בעל הדירה ביקש לקבל 25% מהתמורה במזומן וכמובן שאנחנו מיד ניתקנו מגע. חשוב מאוד להבין את המקומות שמשקיעים בהם ולייצר קשרי עבודה ארוכי טווח עם יועצים שסומכים עליהם". בכל מקרה, חשוב לזכור שבכל השקעה יש סיכונים וסיכויים ולקבל ייעוץ השקעות אובייקטיבי לפני שמקבלים החלטה.