בשנת 2015, החליט שר האוצר משה כחלון, אז פוליטיקאי פופולרי בזכות היוזמה המוצלחת שלו בהחדרת תחרות לשוק הסלולר, להיטיב עם העם ולהשיק את תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית מספקת דירות בהנחה של מאות אלפי שקלים (ולעיתים יותר ממיליון ש"ח) לזוגות צעירים בקניית דירתם היחידה (ההבדל בין דירה ראשונה לדירה יחידה זה שכל אחד שהייתה לו דירה בעבר יכול לקבל לאחר 3 שנים ללא דירה זכאות ממשרד השיכון כחסר דיור).
אך בניגוד לרפורמת הסלולר הברוכה, התוכנית למשתכן היא לדעתי קטסטרופה מתגלגלת שיוצרת עיוותים מלאכותיים בשוק החופשי, ומיטיבה עם קבוצה קטנה של אנשים על חשבון כל השאר, אסביר למה אני מתכוון.
התכנית פונה לזוגות צעירים, אבל לא לכל הזוגות צעירים, רק לזוגות צעירים שעלו בגורל ובלבד שאינם זוגות צעירים ערבים (בשל סעיף השירות הצבאי). וכך מתחיל העיוות הראשון. העיוות המרכזי הוא שהתוכנית נוגדת את העקרונות הבסיסיים של כלכלה חופשית. אם רוצים להוריד מחיר של מוצר צריך להגדיל את ההיצע, לא את הביקוש. התוכנית בפועל מגבירה את הביקוש לדירות, כי היא מאפשרת לאנשים לרכוש דירה באזורי ביקוש שאלמלא התכנית ידם אינה הייתה משגת.
כאשר משה כחלון שיחק את חוקי הכלכלה נכון והגדיל את ההיצע בשוק הסלולר, המחירים ירדו והוא זכה לאהדה פוליטית רחבה, וכששיחק נגד חוקי הכלכלה הבסיסיים, וניסה להוריד מחירים על ידי הגדלת הביקוש, לא רק שהתוצאה הייתה שמחירי הדירות זינקו (בסדר, לא רק בגלל כחלון), גם הקריירה הפוליטית שלו התרסקה יחד עם הציפיות להורדת מחירים.
דבר נוסף שגיליתי בתקופה האחרונה מחברים נוספים שזכו בדירה באחד המכרזים הוא עניין ההצמדה למדד תשומות הבניה. המדד לא נלקח מיום מכירת הדירה או מיום התחלת הבניה כמו שקורה עם דירות מקבלנים בשוק חופשי אלא המדד מוצמד מיום זכיית הקבלנים במכרז, מה שמשאיר אותנו עם מחיר מלאכותי נמוך על הנייר אך בפועל המחיר מתקרב ומצמצם מאוד פערים לכיוון של מחיר דירה בשוק חופשי ולפעמים אף עולה על מחיר דירה בשוק חופשי.
נוסיף לכל זה שהזוכים לא יכולים לעשות שום שינוי, תוספת ו/או שדרוג לדירה, עליהם להמתין עד למסירת הדירה בכדי להתאימה לדירות מקבילות אשר נמכרות בשוק החופשי לפעמים באותו הפרויקט. היבט נוסף שאף אחד לא מדבר עליו. לשמחתנו, השיטה הפרלמנטרית של מדינת ישראל טובה באופן יחסי בשמירה על ריסון תקציבי.
הצעות חוק הדורשות משאבים תקציביים עוברות תהליך חקיקה ארוך יותר ממה שעוברות הצעות חוק רגילות. הן תמיד ממשלתיות והן צריכות לעבור תהליך באגף התקציבים באוצר, אישור בוועדת הכספים וכמובן שלוש קריאות במשכן הכנסת. הדבר עוזר למדינת ישראל לשמור על יחס חוב תוצר בריא בניגוד, לדוגמא, לארה"ב שם כל הצעת חוק ביזבוזית זוכה אוטומטית לרובבקונגרס. תוכנית למשתכן לא עברה אף תהליך חקיקה! איך קורה הקסם הזה?
כחלון, כשר הממונה על רשות מקרקעי ישראל מוכר את הקרקע ליזמים במחיר מופחת ממה שהיה מקבל במכרז רגיל, וההנחה הזו בסופו של דבר מתורגמת למשתכנים. אז מה קרה פה?
במקום לגבות מחיר מלא על הקרקע ולממן את הזוגות מתקציב המדינה, משתמשים במיסים שלא נגבו. ככה לא צריך לעבור בוועדת הכספים או ביקורת חקיקתית כלשהיא, אבל כסף מיסים שלא נגבה שקול לחלוטין לכסף שנגבה וניתן לזוגות צעירים.
לסיכום, הניסיון הנואש של שרי האוצר האחרונים להוריד את עלויות הבנייה גרם להוספת ביקושים של כאלה שבכלל לא תכננו לרכוש דירה ועם פתיחת המרוץ להורדת מחירי הדיור למעשה גרמו לקפיצה בביקוש. כמו בכל כלכלה חופשית איפה שיש הרבה ביקוש אבל מעט היצע המחיר עולה בהתאמה.
יעשו נכון שרי האוצר והשיכון הבאים אם יפסיקו לחפש פתרונות קסם ופשוט יקבעו שלא מספסרים יותר בקרקעות מדינה למרבה במחיר ומי שיבטיח את המחיר הטוב ביותר לרוכש הוא זה שיזכה.
הכותב הוא קובי סער - סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי ביפו תל אביב חברה לבניין