בדירת גג ציורית במעלה הפיתולים של שכונת ואדי סאליב בחיפה מתגורר זה עשור עופר שוורצגלס, אקדמאי ומדריך סיורים מקומי, עם בת זוגו ושני ילדיהם. רק שלוש משפחות נוספות מתגוררות במקום מלבדם ונהנות מפריים-לוקיישן חיפאי - בקרבת הרכבת, בין שוק תלפיות לעיר התחתית. "כבר עשר שנים שאני גר בשכונה ריקה; בלי שכנים, בלי בעיית חניה. אני יכול להסתובב עירום במרפסת ואין אף אחד שיראה", מספר שוורצגלס המשועשע, בעודנו פוסעים בין רחובות האבן המפותלים של השכונה, מתנשמים בכבדות בעליותיה התלולות, ומדלגים מעל בקבוקי פלסטיק ושקיות הפזורים ברחובותיה - תזכורת לשנים ארוכות של הזנחה.
אל השכונה הגיע שוורצגלס בשלהי 2009, אז רכש ב-500 אלף שקל בית הרוס, נטוש ומוזנח בן 6 חדרים, על שטח של 150 מ"ר. שוורצגלס, יליד השכונה, שאותה עזב עם משפחתו בהיותו בן 11, ראה בשיבה לוואדי סאליב חזרה נוסטלגית לנוף הילדות, אך בעיקר בחירה מטעמי נוחות, "בשל הקרבה לרכבת". הוא מספר כי "לא היה פה כלום - רצפה, דלתות או חלונות, וגם לא מים וחשמל. כשהגענו, כל מה שהיה פה זה עשרות טונות של צואת יונים ומאות עכברושים שהתגוררו כאן. אפילו התקרה היתה אכולה מעובש, שהצטבר עליה במשך 50 שנה שהבית עמד ריק".
אותה תמונה מעוררת הסלידה שעולה מדברי שוורצגלס אינה בלעדית לביתו או זרה בנוף של ואדי סאליב. ב-60 השנים האחרונות נותרה השכונה שממה אורבנית, מוזנחת וריקה מאדם, הנעוצה בלב העיר השלישית בגודלה בישראל. זאת, תוך ניגוד אבסורדי למגמות הפיתוח וההתחדשות, שצברו תאוצה בכלל קצוות הארץ בשנים אלה, וחרף הפוטנציאל הרב הגלום בקירותיה עטורי ההיסטוריה.
ואולם בשבועות האחרונים נדמה כי סימני התעוררות ראשונים פוקדים את השכונה עם אכלוס ראשון בתחומה זה שישה עשורים, באחד מפרויקטי הבנייה החדשים המקודמים בה. "בלילות רואים פתאום במבנים שבקצה הרחוב אורות שנדלקים. דיירים חדשים מתחילים להגיע", מספר שוורצגלס על התנועה המרעננת בשכונה, ומצביע לעברם של מקבץ בניינים חדשים עטופים פיגומים בחלקה המזרחי של ואדי סאליב. לצדם, שורת מנופים חגה מעל קומץ בתים רעועים. "כל פעם שזה קורה, הבן שלי רץ לספר לי על כך בהתרגשות, ומודיע: 'השכונה מתעוררת לחיים'".
השיטה של נוה צדק לא עבדה
תחייתה המאוחרת של ואדי סאליב מגלמת בתוכה משמעויות רבות. "כיום האזור נתפש 'פריים לוקיישן', אבל בעבר זה ממש לא היה המצב", אומרת ד"ר חווה לו־יון, אדריכלית ומתכננת ערים שהובילה את תוכניות השימור העירוניות בשכונה מטעם העירייה משנות ה-80 עד ראשית שנות ה-2000. "בדומה לעיר התחתית, ואדי סאליב נעזבה לאחר קום המדינה והוזנחה. מי שהגיע לגור בה היו רק עולים שהמדינה יישבה, או כאלה שלא היתה להם ברירה אחרת".
ברבות השנים, נקשר שמה של השכונה החיפאית במהומות אלימות שהובילו פעילים חברתיים מזרחים ב-1959. באותה העת, היתה זו שכונה ענייה ומוזנחת של עולים מצפון אפריקה, שאותם יישבה המדינה לאחר מלחמת יום העצמאות - אז התרוקנו בתי השכונה מיושביה הערבים, שגורשו או ברחו מגבולותיה. שנים ארוכות של התקוממות מצד התושבים על קיפוח ואפליה עדתית התנקזו אז לכדי מהומות ועימותים אלימים מול משטרת ישראל, שחרכו את רחובות השכונה וטילטלו את החברה הישראלית לדורות.
לאחר המאורעות, החליטה המדינה על פינוי התושבים מהשכונה והעברתם למבני שיכונים שהקימה לאורך קו החוף החיפאי. מרבית התושבים עזבו בסוף שנות ה-50, אך בודדים נותרו בה עד סוף שנות ה-70, ביניהם שוורצגלס ומשפחתו. בשנים אלה פקד את השכונה הליך מואץ של אטימת הבניינים הנטושים והריסתם, שעליו ניצחו חברת שקמונה ועיריית חיפה במטרה להכשיר את הקרקע לפיתוח. אלא שהחלומות לפיתוח נערמו ולא ראו אור. הבולטת ביניהן היתה רובע האמנים - תוכנית השימור הראשונה בחיפה, שאותה גיבשה העירייה בשנות ה-80 במטרה להפוך את השכונה לכפר אמנים תוסס, שיחגוג וינציח את ערכיה הייחודיים.
"רעיון רובע האמנים נרקם על רקע כשל השוק שהתקיים בשכונה, ובבסיסו חוסר האמונה של יזמים ומשקיעים בפוטנציאל של המקום, והעובדה שלא היה מי שיניע את פיתוחה", מסביר עורווה סוויטאת, מתכנן ערים וחבר בוועדת השימור בעיריית חיפה. "בגלל שאמנים הם לרוב הראשונים לגלות עניין במקומות עם ערכים היסטוריים וארכיטקטוניים, ובזכות המחירים הזולים בשכונה - בעיריית חיפה האמינו שהחלוציות תבוא בהכרח משם.
בעירייה קיוו שמה שקרה ביפו בשנות ה-60 יקרה גם בוואדי סאליב; שהאמנים ייצרו תנועה ויביאו לאמון ועניין בפיתוח המקום". עיניים רבות נישאו אז לתוכנית הזאת, ועל בסיסה הוציאה רשות מקרקעי ישראל שורת מכרזים לרכישת המגרשים בשכונה. ואולם היזמים לא מיהרו לגשת, והתוכנית נקברה.
"בשל ערך הקרקע הנמוך וזכויות הבנייה המועטות בבנייה לשימור, הפיתוח של ואדי סאליב לא היה מספיק אטרקטיבי כלכלית. אותם רעיונות שהצליחו בנוה צדק וביפו כשלו בחיפה", מסבירה לו-יון. והרי שלמרות העלייה במחירי נכסים באיזור העיר התחתית בעשור האחרון, מחירי הדיור בחיפה משמרים פער ניכר מערכי הנדל"ן ביתר ערי הארץ.
בתחילת העשור הקודם, בתקופת כהונתו של יונה יהב כראש עיריית חיפה, שבו תוכניות הפיתוח של ואדי סאליב אל השולחן. "שיקום השכונה נתפש בעיניי כחלק מפרויקט הפיתוח של העיר התחתית כולה. בניגוד לקודמי, שרצו לפתח שכונות חדשות, שמתי בראש מעייני את השיקום והפיתוח של השכונות הישנות - הלב הפועם של חיפה", אומר יהב. "ברגע שהאזור תפס תהודה, גם הערכים הנדל"ניים בוואדי סאליב עלו, ליזמים היה יותר אמון בכוונות העירייה - והביקוש עלה". לדבריו, ההנהגות הפוליטיות של שנות ה-60 וה-70 לא יכלו לסבול את המרד בוואדי סאליב והכתם שהשאיר, ולכן החליטו למחוק כל זכר אליו.
"הם עשו זאת ללא חשיבה לטווח הארוך, ותוך רצף שגיאות סוציולוגיות ותכנוניות של אי־הבנת החומר האנושי והערכים של השכונה", אומר יהב. מלבד פיתוח העיר התחתית הסמוכה, הניח יהב ערב תום כהונתו שתי אבני דרך נוספות בוואדי סאליב: הראשונה, פארק עירוני קטן וירוק שנחנך בה בסוף 2015; והשנייה, שיקום מרכז הפירמידה, משכן אמנויות מודרני במבנה בית הספר הנטוש של השכונה, שנחנך ב-2018.
לכותלי הפירמידה נכנסו האמנים כבר ב-1992. בחלל מפוזרות עשרות יצירות צבעוניות של הצייר יהודה יציב, שעונות על קירותיו הלבנים של מה שהיה פעם כניסת בית הספר האזורי. בקומות העליונות, ריח חזק של צבע נודף מגלריות קטנות וחדרי סטודיו. יהב מעיד כי בשיקום הבניין ותחזוקתו הושקעו 12 מיליון שקל. "באמצעות אמנות הפכנו את המקום הזה לרלוונטי - למקום עם צבע ומשמעות, שאנשים באים אליו", מכריז אמן שביקש להישאר אלמוני.
רבים טענו כי יוזמות אלה הן פתרונות קוסמטיים ויקרים לשכונה החבוטה, הנבלעים בתוך הריסותיה. אלא שכיום, על רקע התעוררותה המאוחרת, מצטיירות היוזמות דווקא כחלק אינטגרלי מפיתוחה והפיכתה למוקד משיכה ליזמים. "אחד המרכיבים החשובים בפיתוח שכונה הוא שילוב כוחות של העירייה, היזמים והאנשים במקום", מסביר שמעון ג'יני, מנכ"ל קבוצת גולדן ארט, האמונה על חמישה פרויקטי מגורים בשכונה. "העבודות על הפארק העירוני, שהתחילו כשרק הגענו לכאן ב-2013, היו ביטוי מוחשי לשיתוף הפעולה הזה. עבורנו, היתה בהם אמירה חשובה - שרואים את הפוטנציאל של המקום וזה הזמן לבוא ולפתח אותו".
גם אהוד פמיני, יזם ירושלמי המקדם בנייה למגורים על פני 11 מגרשים בשכונה, מעיד כי "אל מול הסקפטיות החיפאית במקום, שאותו התרגלו לראות כמוזנח, חשוך ולא מטופל, היתה חשיבות גדולה למעטפת והתשתית הציבורית שהעירייה סיפקה בשכונה ובאזור העיר התחתית כולה". אף שתשתיות בסיסיות - כמו מערכת ניקוז ראויה, או הקמת מוסדות חינוך וגני ילדים - מתעכבות, פמיני אינו מודאג; "הרי כשיגיעו התושבים, וישלמו ארנונה, לכל אלה יהיו פתרונות".
בימים אלה מסיים פמיני את בנייתם של שניים ממבני המגורים שהוא מקים בשכונה - בניינים לשימור, הכוללים 25 יחידות דיור, קטנות ברובן, במחיר של 2.3-1 מיליון שקל. מתוכן, 22 נמכרו בשנה האחרונה. לדבריו, "התנועה שרואים בוואדי סאליב מחזירה לחיפאים את הביטחון בשכונה. אין לי ספק שאחרי שיבואו הדיירים הראשונים, יגיעו גם בתי הקפה, החנויות והמסחר".
עבור קבוצת גולדן ארט, החזון לוואדי סאליב, כמו גם גורלה, נרקם ונחרץ כבר מעבר לים - בהארלם שבניו יורק. שם, מיוחס פיתוח ושיקום שכונת הפשע לחברה האם של הקבוצה, ארטימוס. "הארלם, כמו ואדי סאליב, היתה גם היא בעברה שכונה מוזנחת וענייה עם תדמית גרועה, שבה פרחה סצנת פשע, סכינאות וזנות. אף אחד לא ראה איך אפשר לפתח אותה. בשתי השכונות זיהינו פוטנציאל השבחה, שנבע בעיקר מהמיקום והנגישות שלהן, והקרבה למקומות תעסוקה ואקדמיה", אמר ג'יני. "בהארלם הבנו ששיקום שכונה לא יכול להתקיים מבניין אחד, אלא רק ממסה של בנייה ותושבים ושל תמהיל ותחלופה של אוכלוסייה - מה שמתאפשר משילוב של דיור להשכרה".
"הבניינים החדשים מנותקים מהזהות ומההיסטוריה של המקום"
על בסיס הבנה זו, התגבש פרויקט הדגל של הקבוצה בשכונה - מתחם מגורים בן 198 דירות. הבניין הראשון בפרויקט, שאכלוסו החל באוקטובר האחרון, מורכב ברובו מדירות 3-2 חדרים ומיועד כולו להשכרה. "ההשכרה איפשרה לנו לייצר את התנועה הראשונית; כך שכשנצא עם שיווק למכירה, משקיעים שיבואו יראו כבר משהו קיים", מסביר ג'יני.
לדבריו, למרות הצורך בשטח בפיתוח שוק ההשכרה, המדינה מתקשה להפרות אותו: "מעטות הקרקעות שבהן מתקיימים התנאים לפרויקטי השכרה, כמו ערך קרקע זול יותר ותב"ע (תוכנית בניין עיר) מותאמת". לתפישתו, החוק לעידוד השקעות הון, שנועד לייעל ולהקל על תחום הדיור להשכרה עבור היזמים, רק הקשה עליהם. "מצד אחד, המדינה יצרה תמריצים לבניית פרויקטי השכרה; ומצד שני, מעודדת יזמים למכור את הפרויקטים אחרי שנים בודדות. על פי החוק, היזם נהנה משיעור פחת מועט של הדירות, וגם ממס מופחת אחרי חמש שנים - מה שהופך את המכירה לכדאית עבורו. בנוסף, כמו ששכירות למגורים פטורה ממע"מ, כך בשלב ההקמה לא ניתן להזדכות על תשומות ממע"מ. המשמעות היא התייקרות של 17% בבניית פרויקטים אלה".
מתחילת השיווק אוכלסו יותר מ-30 דירות להשכרה בפרויקט. החלוצים שהגיעו להתגורר עתה בשכונה לא באו בשם פטריוטיות, אלא בשם הלוקיישן והקונסיירז׳ בלובי. כך למשל, מעיד אורי גמר, עורך דין צעיר מהמרכז, שעבר לשכונה עם בת זוגו: "לא הכרתי את האזור לפני כן, אבל הבנתי שאין לו שם טוב. עם זאת, במחיר דומה לדירות מתפוררות בכרמל, עם חזיתות רעועות ותשתית רקובה, יכולנו לשכור דירה חדשה עם שמירה 24/7 במרחק הליכה מהמשרד".
הדם החדש שזורם בשכונה, כמו גם תנופת הבנייה בגבולותיה, מתקבלים בברכה, אך גם בלא מעט ביקורת. יהב למשל, מספר כי הוא "אכול צער על שלא נשארו בשכונה רבים מהבניינים ההיסטוריים שלה". סוויטאת, לעומתו, ביקורתי יותר. "הבניינים החדשים משקפים התחדשות עירונית שמנותקת מההיסטוריה ומהזהות של המקום, ומתעלמת מהמרחב הארכיטקטוני שלו. ג'נטריפיקציה בוואדי סאליב אולי לא מתאפשרת כי אין שם אנשים, אבל הבנייה החדשה והתמהיל שיצרו בשכונה אינם תואמים את כוחות השוק שמאפיינים את האזור, שבנויים בעיקר מאוכלוסייה ערבית".
עבור לו-יון, "הבנייה החדשה מנוגדת לתפישה שראינו כנכונה, ואני לא מבינה איך נתנו להם היתר. הבנייה הזאת משנה את אופי השכונה ויוצרת כאן משהו אחר מתוכנית השיקום שלנו. עם זאת, השכונה הזאת ממילא לא השתקמה עד היום, אז אולי בסוף עוד יקרה פה משהו".
הכתבה פורסמה לראשונה באתר TheMarker
כתבות נוספות:
מונית לכל נהג: התוכנית שתאפשר לכולם להסיע נוסעים בתשלום - מהן הסכנות?
בדרך לעסקת ענק? צחי נחמיאס על סף רכישת ישפרו מאלשטיין לפי 850 מיליון שקל